В чем разница между договором долевого участия в строительстве и ЖСК и что лучше

Желание обзавестись собственным жильём всегда было одним из главных стремлений во все времена. После 90-х годов рынок страны претерпел значительные изменения, да и страна изменилась. Эти события привели к тому, что решение квартирного вопроса легло полностью на плечи граждан. В таких условиях развитие получило жилищное строительство и различные формы кооперации для приобретения недвижимости в собственность, при этом не всегда нужна полная стоимость покупки.

Что такое ЖСК и ДДУ

ЖСК и ДДУ

Наиболее популярными способами приобретения жилья стали ДДУ и ЖСК, каждый из которых имеет свои особенности, плюсы и минусы. Прежде чем рассматривать особенности ЖСК и ДДУ, важно знать, что же вообще это такое и как эти понятия определены в законодательстве.

Закон даёт следующие понятия:

  • ЖСК – это объединение группы физических или юридических лиц с целью строительства жилья. Федеральным законом, регулирующим эти отношения, является Жилищный кодекс РФ и его конкретные статьи. Однако по существующему правилу будущие собственники должны вступать в жилищно-накопительные фонды, так как контроль над ними более жёсткий, что более разумно, когда вопрос касается денег. К тому же это форма реализации жилья, которое по факту ещё не существует даже на стадии котлована;
  • в свою очередь, ДДУ – это договор долевого участия в строительстве, который заключается между застройщиком и дольщиком. Он может быть подписан на любом этапе строительства, а стоимость может отличаться в зависимости от стадии. Вдобавок застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков без предварительной государственной регистрации ДДУ.

Исходя из определений, не так уж и сложно определить, чем отличается ДДУ от ЖСК, несмотря на то, что оба вида направлены на решение квартирного вопроса, и каждая из этих способов подлежат контролю со стороны государственных органов.

Разница между ДДУ и ЖСК

Для того чтобы чётко определить разницу между ЖСК и ДДУ очень важно знать особенности по каждой системе реализации квартир в новостройках. Только после этого будет очевидна, какая именно между ЖСК и ДДУ разница.

Различия между этими двумя вариантами приобретения жилья представлены в таблице:

ЖСК ДДУ
Закон, регулирующий деятельность ЖСК, как уже отмечалось, является жилищный кодекс. К сожалению, этот закон не может повлиять на ситуацию с двойной продажей. Тем более что договоры купли-продажи квартир, подписываемые с ЖСК, не подлежат обязательной регистрации. Что же касается ДДУ, то ФЗ о долевом строительстве обязывает все подписываемые договора регистрировать в Росреестре. Только потом принимать средства от дольщиков, что значительно безопаснее.
Из-за того, что договор с ЖСК не требует обязательной регистрации в самом начале, проблемы могут возникнуть в дальнейшем, по причине либо неправильно оформленного права собственности на землю под объектом, либо от того, что оно вообще отсутствует, это довольно распространённая ситуация. Для ДДУ, наоборот, регистрация не то что рекомендована, а она обязательна, при этом застройщик обязан вместе с ДДУ подать полный пакет документов на объект, включая бумагу, подтверждающую действительность прав на землю, и проектную документацию.
Стоимость жилья в процессе строительства при вступлении в ЖСК может меняться в зависимости от цен, состояния рынка строительных услуг, и такие колебания возможны несколько раз. Для ДДУ такое положение вещей недопустимо, то есть цена устанавливается один раз, до конца строительных работ.
Даты окончания строительных работ чётко не обозначаются, так как зависят от многих факторов. Дата окончания работ и передачи в пользование собственника известны на момент подписания ДДУ.
Для ЖСК необязательным является страхование рисков, которое способно покрыть расходы и возможные потери дольщиков. При подписании ДДУ с дольщиком, застройщик просто обязан застраховать его от возможных рисков, которые чётко прописаны в ФЗ, регулирующем этот рынок. Плюс к обязательной страховке, в 2017 году был принят новый закон, по которому застройщик обязан отчислять 1 процент от стоимости ДДУ в фонд защиты дольщиков, по аналогу с системой страхования вкладов.
К сожалению, как такового наказания за несоблюдение обязательств при строительстве и сдаче дома в законе не обозначены. В ситуации нарушения условий ДДУ дольщик имеет право: расторгнуть договор со взысканием полной суммы покупки и неустойки.

Или же просто требовать неустойку.

Изучив эти различия, можно сделать вывод, что у ЖСК есть только минусы, в отличие от ДДУ. Однако не все так однозначно, ведь у каждой модели есть свои плюсы и минусы.

Плюсы и минусы ДДУ

Подписание ДДУДля того чтобы выбирать между ДДУ и ЖСК необходимо рассмотреть не только особенности каждой системы реализации жилья, но и изучить какие у ДДУ и ЖСК плюсы и минусы.

При рассмотрении ДДУ как способа покупки жилья потенциальному дольщику нужно обязательно знать о тех плюсах, которые при этом он получит.

К ним можно отнести:

  1. Подписание ДДУ и его регистрация возможны только при наличии полной документации у застройщика, которые дают ему право на строительство и продажу своих объектов.
  2. ДДУ подписывается на конкретно оговорённую стоимость, которая не может вырасти по желанию застройщика.
  3. В ДДУ чётко прописываются все параметры объекта в целом, а именно количество этажей, подъездов и прочих характеристик.
  4. Если происходит расторжение договора, то дольщику гарантирован возврат уплаченных сумм. Это же касается страховых ситуаций.
  5. При покупке недвижимости по ДДУ, возможна его уступка или продажа, по специальному договору, который называется договор цессии. По нему происходит передача прав требования на предмет ДДУ.
  6. Каждый вид работ имеет конкретные сроки, соблюдение которых гарантирует застройщик.

Указанные преимущества играют значительную роль при выборе варианта приобретения жилья.

Сделка ДДУОднако у сделок по ДДУ имеются и недостатки, то есть:

  • самым главным минусом можно назвать дороговизна стоимости объекта, в которую застройщик закладывает не один параметр, включая собственно себестоимость объекта и платежи в различные фонды;
  • процесс регистрации ДДУ весьма длительный и требует терпения от дольщика;
  • основания для расторжения договора обычно прописаны очень чётко и жёстко, так что могут возникать проблемы и с этим вопросом, как следствие затруднительный процесс возврата вложенных сумм;
  • довольно часто по ДДУ не предусмотрена рассрочка платежа, или её условия тяжелы для исполнения в итоге часто привлекается ипотека, что дополнительно удорожает конечную стоимость объекта.

Перечисленные недостатки заставляют задуматься над правильностью выбора, если он сделан в пользу ДДУ.

Дополнительно о минусах нужно отметить, что если дольщик без видимых оснований требует расторжения договора, то он обязан оплатить неустойку застройщику, и это, на самом деле, может вылиться в круглую сумму.

Так что говорить об однозначном выборе ДДУ не приходится.

Плюсы и минусы ЖСК

Точно так же, как и ДДУ, ЖСК имеет свои положительные моменты, которые игнорировать при принятии решения ДДУ или ЖСК нельзя.

Выделяют следующие плюсы ЖСК:

  • возможность длительной рассрочки по платежам;
  • сроки оформления значительно короче, по причине того, что не подлежат обязательной регистрации;
  • возможность участвовать в процессе строительства и контролировать его;
  • возможность оплаты коммунальных услуг за счёт прибыли кооператива.

Перечисленные преимущества делают ЖСК привлекательным вариантом приобретения жилья.

Наряду с плюсами, стороной обходить минусы нельзя, а именно:

  1. Нет ответственности за некачественное исполнение своих обязанностей пайщиками, что может затянуть процесс строительства.
  2. Стоимость жилья может меняться, в зависимости от цен на строительные материалы и услуги.
  3. Обязателен вступительный взнос в размере от 1 до 3% стоимости жилья.
  4. Нет страхования ответственности и рисков.
  5. Высока вероятность повторных продаж.
  6. Есть риск того что документация на землю может быть получена с нарушениями или вовсе отсутствовать.
  7. Фактически в собственности у пайщика нет ничего, так как право собственности, возможно, оформить, только имея документ о полной выплате пая.
  8. Уступить право на пай или подарить его при участии в ЖСК чаще всего не разрешается.

ЖСКТаким образом, количество недостатков ЖСК должно насторожить и заставить быть более внимательным к кооперативу, если уже принято решение о том, что именно эта схема покупки жилья предпочтительна.

Ответить однозначно ЖСК или ДДУ и что лучше, наверное, всё же нельзя. В этом деле каждый заинтересованный человек должен взвесить все за и против и только тогда принимать решение. Однако даже после того, как всё уже определено, есть нюансы, которые нужно знать.

Конечно же, они касаются договоров, на основании которых и происходит дальнейшее взаимодействие дольщика с застройщиком, а пайщика с кооперативом.

Подписывая ДДУ

При подписании ДДУ обязательным является внимательное изучение договора, из которого должно быть понятны:

  • полные реквизиты застройщика, которые включают его наименование, юридический адрес, контактные номера, адрес электронной почты и ИНН. Последнее поможет провести дополнительную проверку компании при помощи онлайн-сервисов. Можно также поинтересоваться учредительной документацией и даже изучить её и размером уставного капитала, что бывает доступно и из открытых источников;
  • подписываемый договор должен называться именно ДДУ;
  • в ДДУ чётко должны быть оговорены все сроки строительства и передачи объекта в пользование дольщика, характеристики дома и стоимость объекта, вписанная цифрами и прописью.

Договор ДДУДольщик в обязательном порядке должен обратить внимание на перечисленные нюансы, в противном случае он может стать жертвой недобросовестного застройщика.

ДДУ должен составляться не только с учётом этих параметров, он должен соответствовать общим правилам и всем нормам законодательства, не нарушая его.

Договор нужно составлять в трёх экземплярах: один остаётся у дольщика, другой – у заёмщика, третий экземпляр остаётся в Росреестре.

Подписывая договор ЖСК

Учитывая большую рискованность при заключении договоров с ЖСК, потенциальному пайщику нужно быть особенно внимательным по некоторым пунктам договора. Изучить его стоит, заранее попросив образец у кооператива, а непосредственно перед его подписанием сравнить изученный договор с подписываемым.

Внимание нужно обратить на следующую информацию:

  1. Прописаны ли в договоре риски, и процедура защиты взносов в случае срывов строительства.
  2. Обязательно должны быть указаны полные реквизиты ЖСК по аналогии с ДДУ, это даст возможность дополнительно изучить учредителей ЖСК и их предыдущую деятельность.
  3. Договор должен содержать информацию обо всех характеристиках дома и конкретной квартиры, то есть площадь и этаж.
  4. Идеальным вариантом будет если есть указание на то, что повышение стоимости за 1 м2 возможно только путём собрания пайщиков.
  5. Договор должен содержать информацию о том, какая конкретно сумма будет вычитываться из взноса на содержание ЖСК.
  6. Обязательно должно быть указание на документы, основываясь на которых участок под будущим домом принадлежит ЖСК. Дополнительно имея реквизиты этого документа, можно будет проверить всю информацию по участку.

Как видно, перед подписанием договора ЖСК все равно требуется более внимательный подход, что не удивительно, учитывая количество обманутых пайщиков. Если контроль над застройщиками каждый год ужесточается, то правовое регулирование ЖСК до сих пор оставляет желать лучшего. В этой сфере оказаться обманутыми рискуют все, так как и среди пайщиков могут оказаться обыкновенные мошенники, что уж говорить о тех, кто работает с крупными суммами, собираемые с участников ЖСК.

О компаниях и кооперативах

Проверка информации о партнереВне зависимости от того как именно будет приобретаться жилье обязательным мероприятием является всестороннее изучение будущего партнёра. Именно от него зависит судьбы и инвестиций и жилья. Компания должна соответствовать определённым параметрам, и тут уже не важно, что это компания застройщик или же кооператив.

Обязательным к проверке является информация:

  • сроки присутствия на рынке и репутация;
  • финансовая устойчивость;
  • количество и качество сданных объектов:
  • количество объектов, которые строятся одновременно, стадия, на которой они находятся и темпы строительства;
  • наличие проектной документации;
  • наличие права собственности или аренды на землю, на которой строится объект;
  • обязательно нужно проверить, не проходит ли компания процедуру банкротства.

Даже соблюдение всех требований и условий порядочности партнёра не гарантирует идеальный конечный результат. Современные реалии таковы, что ситуация часто меняется, и происходит порой так, что ЖСК может стать ДДУ и наоборот, как бы странно это ни звучало. Тем более что с юридической точки зрения процедура весьма проста.

В последнее время, особенно среди крупных игроков можно наблюдать такую ситуацию, когда ДДУ переходит в договор с ЖСК. Причина такой ситуации в том, что мера ответственности перед дольщиками у ЖСК ниже, да и контроль не такой жёсткий, если не говорить о его практическом отсутствии. Конечно, такое переход вряд ли порадует того кто уже заключил ДДУ, особенно если он ещё не завершил процесс регистрации в Росреестре.

Что же касается перехода от договора с ЖСК к ДДУ, то, конечно, для пайщика это более надёжный вариант, тут, как уже отмечалась, регулирование более жёсткое, хоть и сроки выплат взносов значительно короче. Рассрочка по ДДУ не может превышать пяти лет. Для перехода достаточно расторжение одного договора и заключение второго, также он может быть трёхсторонним.

При покупке квартиры важно все, и условия договора, и компания и документация. Только когда все они безукоризненны, стоит рисковать своими деньгами. Особенно когда для этого привлекается ипотека, или государственные субсидии. Если во втором случае можно будет сказать, что личных потерь получилось избежать, то при привлечении займа потери могут стать значительными.

Покупка квартиры в новостройке наше время, к сожалению, сопряжена с немалыми рисками. В этом случае простому человеку остаётся лишь внимательно изучить доступную информацию и для надёжности проконсультироваться с юристом, прежде чем принимать окончательное решение. Так как обман со стороны застройщика или ЖСК не освобождает от взятых на себя кредитных обязательств.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

10 + 3 =

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: