Что должен содержать ДДУ в строительстве

Потребность в получении жилья постоянно растёт, а вследствие падения доходов населения договор долевого участия – образец многовариантного выхода из положения в большинстве случаев. Есть особенности в исполнении такого вида договоров, но общая практика свидетельствует, что вариант приобретения квартиры через долевое строительство выгоден всем участникам сделки.

Помимо дольщика и застройщика, в исполнении договоров долевого строительства принимают участие банки и различные финансовые организации.

Договор о долевом строительстве: общее представление

Новостройка и договор

Поскольку речь идёт о строительстве жилья, то договор долевого строительства — образец регулирования отношений сторон, в котором неизменным является только арендованный земельный участок для строительства и собственно возводимое строение.

Земельный участок недостаточно просто арендовать в установленном законом порядке, его нужно обеспечить соответствующей инженерной инфраструктурой.

Должны быть решены многочисленные вопросы:
  • инженерного характера;
  • экологического, климатического, санитарного профиля;
  • пожарная и строительная безопасность;
  • соответствие общему градостроительному плану и пр.

Застройщик и дольщик оговаривают указанные моменты заранее.

Новостройка Возведение жилого строения – это не постройка культурного характера, и здесь важную роль играют потребительские качества. Недостаточно ориентироваться на подготовленность и доступность арендованной земли, важна транспортная и социально-бытовая инфраструктуры, наличие образовательных учреждений, наличие необходимых для жизни объектов.

В договоре ДДУ эти моменты не указываются, но они имеют существенное значение как для общей стоимости строительства, так и для выражения содержания норм самого договора.

В договоре косвенно имеет значение общий градостроительный план, соответствие проектной документации, разрешение на аренду земли, на строительство, процедура строительства, участие дольщиков в виде общих собраний, дополнительных затрат, процедуры ввода в эксплуатацию, приёмки, устранения дефектов и недостатков.

Строительство – это длительный и многоступенчатый процесс, в котором договорные отношения регулируют на начальной стадии – привлечение денег дольщиков для скорейшего завершения работ, а на завершающей стадии – привлечение внимания дольщиков к проверке и подписанию актов приёмки-передачи квартир.

Особенности обязательств сторон по договору долевого строительства

Застройщик принимает на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом. Фактически это означает исполнение множества смежных обязательств по множеству других договоров, что существенно в контексте возможной смены застройщика, без какого-либо существенного изменения заключённых договоров: договор долевого участия в строительстве – образец отношений, в которых важен дольщик в большей степени, чем собственно застройщик.

Заключения договора Случаи замены застройщика редки, но важен сам факт такого положения вещей. По ДДУ застройщик выполняет свои обязательства до тех пор, пока все дольщики не подпишут акты приёмки-передачи и не вступят в свои права по владению своими квартирами.

По сложившейся практике оформления сделок ДДУ включает в себя предмет отношений между сторонами:
  • застройщик – юридическое лицо;
  • участник (дольщик) – физическое лицо (гражданин)

а также цену договора, права и обязательства сторон, сроки и порядок выполнения юридически значимых действий.

В большинстве случаев застройщик предлагает свою унифицированную форму договора и дольщику приходится соглашаться с ней в полном объёме. Отказ или желание изменить предлагаемый образец договора долевого участия в строительстве означает «отказ» застройщика от требовательного и юридически подкованного дольщика.

Потребность в жилье столь велика, что даже, когда застройщик испытывает трудности с финансированием строительства или не смог продать все квартиры возводимого жилого дома в самом начале строительства, он не будет идти на поводу у дольщика. На основании того, что участие дольщика всегда будет не столь значительной частью общей схемы требуемых затрат по достижению конечного результата, чтобы можно было на неё рассчитывать в случае непредвиденных обстоятельств и в обычном положении вещей.

Содержание договора долевого строительства

Для участия в долевом строительстве нет необходимости знать о терминах и определениях ДДУ, о наличии разрешения на строительство, о законности выделения земельного участка и других обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора. Эти обстоятельства столь существенны, что факт их наличия не подвергается сомнению. Их отсутствие – повод для применения совершенно иных норм действующего законодательства.

Договор Важнейшими положениями ДДУ являются:

  • данные сторон;
  • цена и порядок расчётов;
  • технические характеристики предмета договора;
  • права и обязательства сторон;
  • сроки, этапы, формы участия;
  • способы разрешения конфликтных ситуаций;
  • причины и порядок для судебного выяснения отношений.

Каждый застройщик по своему опыту и сложившейся практике формулирует вариант приемлемого ДДУ. Имеет значение город, регион строительства, региональное законодательство, особенности нормативной документации компетентных организаций в области экологии, санитарии, технической и пожарной безопасности.

Особенностью договора долевого строительства является требование его государственной регистрации. Считается, что договор заключён только с момента его госрегистрации.

Договор устанавливает срок сдачи жилого строения и сроки передачи жилых помещений дольщикам. Значение имеет процедура передачи квартир. Акт приёма-передачи жилого помещения «трансформирует» участие дольщика в реальное право владения недвижимостью в новостройке.

По своей сути, договор ДДУ – способ длительной (растянутой по времени) оплаты возможности получить в своё владение недвижимость.

При этом существенно для подавляющего большинства дольщиков:
  • гражданин получает в своё владение недвижимость;
  • обязанность платить на нём остаётся довольно продолжительное время;
  • недвижимость обременена обязательством владельца.

В некоторых случаях это не имеет никакого значения для положений договора долевого строительства, но при задержках оплаты и нарушении своих обязательств дольщик может рисковать остаться ни с чем.

По многим причинам застройщик включает в текст договора положение об авансе, о платежах после госрегистрации договора и отдельно разделяет платежи дольщика от платежей кредитных организаций, выдающих заём дольщику.

Участие кредитных организаций в ДДУ

Рукопожатие Для участия в долевом строительстве в большинстве случаев недостаточно накоплений и зарплатных доходов гражданина. Как ни странно, это неосновная причина, по которой договор на долевое строительство часто напоминает «бланк ДДУ». В этом бланке от руки заполняются только определённые графы.

Вложения в недвижимость – очень интересная тема для банков и финансовых организаций. Это реально складывающий рынок строящегося жилья в его динамике, то есть до момента, когда возникает недвижимость как таковая.

Отношения по договору ДДУ сопровождаются кредитными отношениями. Не исключены варианты, когда кредиторы сами определяют застройщиков и обязывают граждан инициировать долевое строительство не в том доме или районе, котором дольщику выгодно.

Указание в договоре ДДУ на конкретную кредитную организацию не нарушает права дольщика в контексте законодательства, но ограничивает его свободу выбора и возможность распоряжения собственностью до момента, когда его обязательства по кредитным договорам будут исполнены в полном объёме.

Фактически кредитные организации превратились в заинтересованных участников рынка строящегося жилья, и манипулируют своими финансовыми возможностями, формируют план своих доходов на длительные периоды времени.

Реального отношения к ДДУ в контексте гражданина, желающего участвовать в долевом строительстве, не имеет.

Макеты домов Но всегда:

  • важен застройщик;
  • финансовое состояние застройщика;
  • рейтинг среди конкурентов, опыт строительства;
  • отношения с кредитными учреждениями.

Далеко не каждому дольщику доступна информация за пределами, установленными законом, но при любой возможности, получить дополнительные сведения, следует ею воспользоваться.

Договор ДДУ во многом формальная процедура, сопряжённая с кредитными обязательствами. Далеко не всегда имеет возможность манипулировать положениями договора, но всегда есть возможность правильно выбрать застройщика и кредитора, а также учесть множество смежных данных.

Дольщику важен результат – собственность на новую квартиру с минимально возможным количеством обременений и сроками погашения обязательств. Застройщик и кредитная организация преследуют свои цели. Относясь к договору на долевое участие в контексте собственных интересов, дольщик может с большей эффективностью получить желаемый результат.

Формальности, предусмотренные законодательством

В договора ДДУ практически не попадают положения, которые в области жилья не столько действуют, сколько не вызывают внимания.

Отношения:
  • БТИ;
  • ЖЭС;
  • госрегистрация;
  • прописка

ФЗ-214 договор и многие другие моменты являются естественным «приложением» к понятию жилья, находящегося в эксплуатации. Однако всегда есть ситуации, которые девелопер в обязательном порядке включает в форму долевого строительства.

Настоящий договор подлежит государственной регистрации – нейтральное положение договора, но для некоторых категорий граждан это может иметь серьёзные препятствия. Самый простой случай, когда судом гражданин, участник долевого договора, был признан виновным, затем оправдан, но арест на имущество сохранился. Тут не только купить, построить квартиру опасно, но даже оформить на себя автомобиль чревато невозможностью его продать.

Перепланировка. Естественная проблема для любого жилого помещения. Застройщик практически всегда включает такое же положение и дополняет эту идею запретом на проведение работ до подтверждения права собственности: регистрации права собственности на объект долевого строительства.

Права собственности на объект – квартиру – возникают только после должного оформления акта приёмки-передачи. Этому документу предшествует процедура осмотра жилого помещения, составления перечня обнаруженных недоработок и дефектов. С этой точки зрения, участие дольщика по условиям договора либо при отсутствии действий с его стороны можно интерпретировать по-разному.

Некоторые положения договора дольщик вполне может использовать в удобном ему контексте. Если нельзя проводить перепланировку во время (в конце) строительства, есть больше аргументов обнаружить дефект или показать факт недобросовестного выполнения работ.

Изменения, касающиеся порядка оплаты, а они обычно в норме вещей можно использовать как запасной аргумент при приёмке (осмотре) квартиры. Обязательства сторон – незыблемое правило всех участников любого договора. Но если их в каком-то конкретном случае хотя бы одна сторона всё соблюдает исключительно точно, то этот случай вряд ли будет иметь отношение к договорам на строительство, особенно когда в них упоминается кредитная организация.

Достижение поставленной цели (в основании которой ДДУ) и получение заветной квартиры – это длительный процесс, но при соблюдении норм действующего законодательства, реально достижимый и эффективный.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

1 × 3 =

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: