Договор уступки права требования по ДДУ

Долевое строительство на протяжении многих лет не является столь рискованной деятельностью, как в 2000 годах, когда застройщики обманывали вкладчиков. Невысокая стоимость жилого квадратных метров в новом построенном доме и его безопасность, которая обеспечена федеральным законом о долевом строительстве, в совокупности делают покупку более привлекательной. Однако, в этой форме инвестиционной деятельности строительства разговор идёт о приобретении квартиры, которая ещё находится в стадии реализации. Срок сдачи такого жилья может достигать от 3 лет и более, с дольщиком за такое время может произойти что угодно. Поэтому хорошим подспорьем в таких случаях служит договор цессии – переуступки, который предоставляет возможность передачи права требования другом лицу.

Что это

Передача договора

Договор переуступки (цессии) – документально подтверждённая передача права требования на любую вещь, в случае с ДДУ – квартира. Согласно бумаге лицо, передающее право – цедент, а приобретатель права – цессионарий. В соглашении участвуют дольщики и девелопер. Это объясняется тем, что дальнейшие вопросы и проблемы будут разрешаться с самим застройщиком.

Стоит учитывать, что это соглашение довольно серьёзно разнится с договором купли-продажи, ведь на момент сделки передаётся право требования квартиры, находящейся ещё в стадии постройки, и иметь оно не будет юридическую силу до тех пор, пока многоквартирную постройку не сдадут в эксплуатацию. Собственно, после введения в эксплуатацию по объекту недвижимости составляют акт приёма-передачи, основываясь на котором, осуществляется передача определённого пакета документов застройщиком дольщику, после чего такая квартира должна продаваться, как обычный объект недвижимости.

Цедент не несёт абсолютно никакой ответственности за сам процесс строительства и не отвечает перед цессионарием за нарушение его прав девелопером. После того, как договор заключён, дольщик претензии предъявляет застройщику.

Подпись договора Фактически существуют два варианта передачи прав требования, регламентируемые ФЗ № 214-ФЗ:

  • первый, когда все долги погашены (внесены все суммы). Необходимо предъявление бумаги, подтверждающей факт погашения установленной суммы, чтобы произошла регистрация договора;
  • второй, когда дольщиком-продавцом стоимость доли по договору ДДУ была внесена частично, то есть имеется задолженность перед девелопером. В таковом договоре новому дольщику переходят не только права требования, но и, собственно, долг. Но это ещё не всё, при совершении таковой сделки потребуется разрешение банка (если доля была куплена в ипотеку или иной форме кредита), мало того, также необходимо взять письменное согласие у девелопера, на сделку.

Дольщик вправе выбрать любой, удобный для него вариант.

Договор переуступки в новостройке, проблемы и возможные риски

Иногда договор уступки прав более безопасен, чем ДДУ. Обычно подобные соглашения совершаются на заключающем этапе возведения объекта и уже будет прекрасно видно с какой стороны себя проявил застройщик. По цене указанный договор не сильно дороже того же обычного ДДУ, так как квартира всё-таки ещё не введена в эксплуатацию. Основной сложностью таковых сделок является участие третьих лиц – девелопера и, как правило, банка (нередки случая приобретения недвижимости в ипотеку). Головная боль заключается в том, что при заключении подобного рода сделок застройщик в ДДУ указывает, требуется его согласие или нет.

Подписание договораДевелоперы, обычно, против регистрации/заключения подобных сделок, так как застройщики не хотят дальнейшей перепродажи своих квартир по повышенным ценам из-за посредников, исключить путаницу в делопроизводстве (что является основной причиной).

Иногда при заключении договора переуступки возникают ситуации, когда застройщик требует комиссионные, что фактически является неправомерным. Сумма таких комиссионных (а это от 10 – 150 тысяч рублей) абсолютно не соразмерна с его расходами на подобные соглашения, ведь он не несёт никаких расходов. Указанную выплату можно оспорить в суде. Прецеденты судебные допускают, что председательствующий, обычно, на стороне ответчика. Но есть одно но передача права требования по договору участия в долевом строительстве доступна только после того, как произойдёт регистрация ДДУ, из чего следует следующее: при судебных разбирательствах с застройщиком, будущий дольщик просто не успеет принять квартиру от девелопера из-за длительности судебных тяжб, и заключения уступки уже будет невозможно.

Указанное обстоятельство можно обойти благодаря нотариальному оформлению уступки, после чего застройщик уже никак не сможет ничего истребовать.

Государственные органы, регистрируя подобные сделки, идут навстречу дольщикам, если полностью погашена задолженность перед застройщиком. По окончании регистрации в Росреестре и заверения нотариуса, нужно обязательно известить о цессии строительную компанию.

Существуют риски при заключении описанной сделки.

Подписания договора К этим рискам относится:

  1. Серьёзный риск – подписание договора переуступки прав требования, не основываясь на ДДУ. Вероятность получения жилья в таком случае равен 50%. Обычно, подрядчик по договорённости с застройщиком передаёт возведённую недвижимость своим покупателям. На первый взгляд, кажется, что это не несёт в себе никакой опасности. Но при любой ссоре, конфликте между подрядчиком, передавшим квартиры, и застройщиком, сделка может быть обоснованно аннулирована в соответствии с федеральным законом, контролирующим долевое строительство многоквартирных домов.
  2. Моменты, когда сделка не согласована с супругом и в ДДУ отсутствуют дети или недееспособные граждане. При заключении уступки прав с дольщиком, состоящим в браке обязательно нужно взять письменное разрешение супруга на заключение данного вида сделки, не будет согласия, не будет сделки. Если данный объект недвижимости покупается с учётом материнского капитала, то требуется разрешение от органов опеки на перевод средств застройщику для выплаты установленной доли. Необходимо не только такой документ, но и участие представителей попечительских органов в подписании ДДУ с целью контроля над выделением доли ребёнка в договоре. В ином случае ДДУ с использованием маткапитала будет недействительным.

Нередки ситуации, когда дольщик-продавец передаёт свои права и обязанности нескольким покупателям. Это происходит тогда, когда дольщики не знают, что цессия официально проходит регистрацию в Росреестре или же, когда происходит уступка прав по договорам купли-продажи или по каким-либо иным договорам, не требующим регистрации в государственном реестре. При заключении таковых договоров придётся выяснять о существовании прав на требование квартиры у самого продавца и, следовательно, об основании их переуступки.

Нюансы при оформлении документов

Прежде чем решиться на такой серьёзный шаг, необходимо ещё раз удостовериться в благонадёжности девелопера. Часто подобный вид сделок совершается не из-за благоприятных стечений обстоятельств. Зачастую это проблемы со строительством и документами. Для того чтобы разъяснить эти моменты желательно детально ознакомиться со всей документацией и нелишним будет посетить саму стройку, дабы удостовериться в процессе стабильного строительства.

Изучение документов Документы, которые следует проверить у девелопера:

  1. Свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию, наличие юридического лица в ЕГРЮЛ (Единый Государственный Реестр Юридических Лиц).
  2. Постановка на учёт строительной организации в налоговой службе.
  3. Документы, проекты, связанные с «воздвижением» объекта.
  4. Декларация проекта.

Следует проверить девелопера и выгодоприобретателя (продавца). Первым делом стоит убедиться в наличии зарегистрированного договора ДДУ в Росреестре, для того чтобы узнать, на самом ли деле цедент обладает правами собственника, потребуется выписка из ЕГРП (Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) на объект переуступки. Далее нужно сделать запрос документов у застройщика, подтверждающие отсутствие задолженности у предыдущего участника сделки.

Итак, перед самой сделкой дольщику-покупателю, необходимо убедиться лишь в двух моментах, а именно:
  • нотариально заверенное согласие от супруга или супруги на совершение цессии, если же был заключён брачный договор, то подобного соглашения не требуется;
  • если дольщик-покупатель приобретает права требования благодаря ипотечному кредиту (или иному) ему потребуется согласование кредитного договора и закладной. Если использованы средства материнского капитала, то потребуется бумага от Пенсионного фонда, разрешающая перечисление средств на счёт застройщика.

Подпись документов Следующим этапом является непосредственное совершение сделки, сторонами подписывается переуступка прав по договору долевого участия в строительстве одним лицом другому. Очень важный факт: сам договор не должен быть в форме акта или же протокола, так как подобный документ может быть аннулирован.

Стоит обратить внимание на очень серьёзный аспект: при заключении договоров уступки прав возможно ли его оформление/переоформление прошлой датой (задним числом). Как правило, при заключении таковых сделок проходит достаточно много времени и иногда лучше подстраховаться и оформить цессию прошлым числом. Это возможно только уже при наличии права собственности на объект недвижимости.

При переоформлении договора переуступки прав требования на основании ДДУ, то необходимо поставить удобную дату на акте приёма-передачи.

Содержание договора уступки

Нет образца договора уступки права требования, но имеются основные положения, которые нужно соблюдать при составлении важной бумаги; они прописаны в федеральном законе о долевом строительстве. Обычно заключается двухсторонние договора, где указан цедент – дольщик-продавец, и соответственно цессионарий – дольщик-покупатель, идеальным решением является, конечно, заключить трёхсторонний договор, третье стороной может быть застройщик либо представитель, от лица которого предоставляется сама собственность.

Люди подписывают договор Основные требования к оформлению бумаги:

  1. Наличие введения, в котором содержится информация об участниках сделки.
  2. В ДДУ необходимо наличие номера (без его наличия договор не пройдёт регистрацию), основание заключения цессии, полное название компании-девелопера, адрес проданной недвижимости. Желательно, чтобы в этой части присутствовала описательная часть, которая будет касаться квартиры (цена, жилплощадь и т. д.).
  3. Наличие обязанностей сторон договора – цессии. Для первого лица – цедента это передача полного пакета документов, а второго – цессионария уплата цены сделки, цессии.
  4. В договоре должна чётко быть прописана ответственность сторон, заключающих сделку. Сюда входит информация, касающаяся разрешения споров, нарушения обязанностей по договору, дополнительных условий.
  5. В заключительной части договора указываются реквизиты сторон, ставятся подписи в соответствующих полях. К договору пишется приёмно-передаточный акт, содержащий в себе опись документов, которые прилагаются к акту.

Указанные требования нужно учитывать при составлении бумаги, в противном случае договор можно с лёгкостью признать недействительным.

После оформления указанного договора с учётом всех нюансов и требований, описанных выше, требуется зарегистрировать сделку в любом отделении МФЦ или в Кадастровой палате.

Подписание договора При самой регистрации необходимо присутствие представителя регистрирующего органа и закреплённый законодательно набор бумаг:

  • документы, удостоверяющие личности;
  • соответствующий договор;
  • информация о задолженностях, если таковая имеется;
  • разрешение другого супруга на сделку, если таковое требуется;
  • разрешение от органов опеки и попечительства (при привлечении материнского капитала);
  • разрешение компании-девелопера на переуступку;
  • если фигурирует ипотека, то необходим кредитный договор и письменное подтверждение от банка.

Впоследствии оплачивается государственная пошлина. Оформляется заявление, в котором указываются характеристики объекта, далее сотрудник той государственной службы, в которую было обращение, выдаёт расписку о получении зарегистрированного документа (с датой регистрации).

Продавец обязан уплатить в казну государства налог 13%, так как это дополнительный доход. Передача прав требования – это сделка, приносящая прибыль. Сделка в обязательном порядке фиксируется в органах, осуществляющих государственную регистрацию.

Дальше зарегистрированный документ заверяется, процедура осуществляется в течение двух-трёх недель. После заверения регистрационного документа посредством подписей обеих сторон, новый дольщик забирает эту бумагу, согласно которой он фактически становится продавцом, приобретая его права. Нужно учитывать, что реализация права возможна только в том случае, если оно было заверено документально. А передача прав по договору долевого участия осуществляется исключительно после его регистрации.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

3 × 4 =

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: