Что делать обманутым дольщикам квартир

Понятие «дольщик» давно вошло в обиход современного человека. На первый взгляд, все просто: дольщик это участник определённого мероприятия, имеющий в нём свою долю. Действующее законодательство России определения этому слову не содержит, Гражданский кодекс использует словосочетание «участник долевого строительства». Но, к сожалению, в стране это слово зачастую воспринимается с негативной стороны. Ведь известно, сколько неприятностей может навалиться на того, которого впоследствии будут называть обманутый дольщик. Вне зависимости, умышленно ли застройщик создал такие условия, или произошли непредвиденные форс-мажорные обстоятельства, последствия для собственника могут быть очень плачевные. Поэтому стоит разобраться, кто же такой дольщик.

Признаки обмана дольщика

Деньги и наручники

Дольщик – это участник долевого строительства, заключивший соответствующий договор. Недобросовестные строители ещё на стадии заключения, возможно, попытаются обмануть.

Вместо долевого участия предложить заключить предварительную сделку купли-продажи. Здесь риск заключается в следующем: на одну квартиру возможно более чем одной сделки. Необходимо внимательно прочесть все условия перед соглашением.

Обманутые дольщики – те, кто оплатил своё участие, терпеливо ждёт стройку, а она по каким-то причинам не начинается, или остановилась. Так что же делать? Каждый участник имеет право проверять ход строительства своего жилья: выйти на строящийся объект, осмотреть будущее жильё. Помимо этого ФЗ-214 предусмотрел обязанность застройщика отчитываться в режиме реального времени о ходе и этапах строительных работ: на сайте строительной компании, возможно, есть альбом, который периодически пополняется свежими фотографиями строительства, или на объекте установлена камера, изображение с которой транслируется онлайн. Такие моменты можно предусмотреть на стадии выбора компании, что может помочь избежать в дальнейшем обмана.

Законодательством предусмотрены случаи, когда участник ДДУ официально признается обманутым дольщиком:
  • застройщик признан банкротом или в отношении него введена процедура банкротства;
  • дом не сдан в эксплуатацию;
  • просрочка исполнения обязательств строительной компанией более чем на 9 месяцев;
  • несоответствие объекта недвижимости требованиям, предъявляемым документацией и уполномоченными органами и т. д.

Указанный список не является закрытым.

Действия в случае выявленного обмана

Суд Дольщик, которого пытаются обмануть, может обращаться в различные инстанции: органы власти, самоуправления, судебные, надзорные с целью защиты своих прав. Писать жалобы, требования о проведении проверок.

Если застройщик принял решение временно заморозить стройку по каким-либо причинам, предполагается уведомление будущего собственника. Если же никакой информации участник не получал, то целесообразно написать в адрес компании претензию для выяснения отсутствия предусмотренных проектной документацией работ. Документ составляется в произвольной форме, отправлять лучше заказным письмом с уведомлением. Возможно, на претензию строительная организация даст ответ, согласно которому подтвердить свои намерения по дальнейшему выполнению условий договора. В таком случае ответ и претензию лучше сохранить: пригодится для дальнейшей защиты своих прав.

Гражданское законодательство России предусматривает право расторжения договора в судебном порядке при неисполнении, ненадлежащем выполнении организацией обязательств. Необходимо обратиться в судебные органы с требованием о расторжении сделки, возврате денежных средств и взыскании неустойки. Самостоятельно защитить себя человеку, не сведущему в юриспруденции, достаточно сложно.

Значительное число договоров долевого участия с применением ипотеки. Процедура досрочного расторжения ДДУ в этих условиях усложняется – помимо урегулирования спорных вопросов со строительной компанией, придётся прийти к соглашению с кредитором, что может повлечь за собой незапланированные траты.

Уголовным кодексом Российской Федерации предусмотрена специальная статья для защиты граждан от мошенничества в сфере долевого строительства. Если есть основания полагать, что совершается преступление, стоит обращаться в правоохранительные органы с соответствующим заявлением. Процедура расследования уголовного дела может затянуться на несколько лет, ведь следственным органам для привлечения виновного лица необходимо провести целый комплекс мер – допросить потерпевших, провести экспертизы, чтобы установить.

Девушка пишет заявление При инициировании перед арбитражным судом процедуру о банкротстве застройщика, дольщику необходимо предоставить суду заявление, что по ДДУ не исполнены обязательства. Недобросовестная организация может скрыть наличие обманутых участников и не сообщить о неисполненных обязательствах. Чтобы включили в реестр требований кредиторов, составляется заявление в суд, рассматривающий дело о банкротстве.

Заявление должно содержать:
  1. Все обстоятельства.
  2. Прикладываются необходимые документы, подтверждающие право требования жилого помещения или денежных средств – договор, платёжные документы, переписка (если имеется).

Арбитражный суд рассматривает поступившие документы и выносит определение о включении дольщика в реестр.

Закон при банкротстве застройщика стоит на стороне участника ДДУ. Его требования удовлетворяются в первоочередном порядке. Целесообразно объединиться с другими обманутыми дольщиками, совместными усилиями привлекать к проблеме средства массовой информации, обращаться с коллективными письмами, жалобами в соответствующие инстанции.

Проблемные вопросы защиты своих прав судебным порядком

Вопросы, возникающие при долевом участии, требуют внимательного подхода, изучения не только законодательства, но и судебной практики, складывающейся в этом направлении.

Как бы не назывался договор, заключаемый между застройщиком и гражданином, если смысл выражен в передаче денежных средств взамен обязательств компании построить и сдать в эксплуатацию жилой многоквартирный объект с последующей передачей квартиры – это договор долевого участия в строительстве жилого дома. Сложность может возникнуть при попытке судебной защиты нарушенных прав. Если договор назван иначе, например, купли-продажи, то необходимо доказывать, что по юридическому смыслу, это не что иное, как долевое участие, и к нему подлежит применять способы защиты, предусмотренные ФЗ-214.

Судья Поэтому будущему собственнику ещё на стадии подписания договора необходимо обезопасить себя на будущее, не соглашаться на сомнительные варианты заключения договора, предлагаемые застройщиком.

Дом сдан, жильё передано, в процессе эксплуатации выявлены следующие недостатки:
  • в квартире температура воздуха ниже, нежели предусмотрено нормативными правовыми актами;
  • вздулись стены;
  • не работает канализация и другие.

Если имеются малейшие недостатки, то нужно действовать решительно.

Необходимо обратиться к строительной организации с официальным письмом, описать причину обращения и предложить урегулировать спор мирным путём, установив определённую дату устранения.

Если застройщик не устранит нарушения, то покупатель вправе обратиться с иском о взыскании ущерба, а также компенсации морального вреда.

В суде необходимо будет доказать, что квартира сдана с нарушениями проектной документации, тогда у истца есть возможность получения не только денег на улучшение условий, но и неустойки по Закону о защите прав потребителей.

Перенос срока сдачи объекта

Новостройка Законным перенос срока сдачи жилого помещения в эксплуатацию будет в случае надлежащего оформления. Зарегистрированное соглашение к ДДУ в органах Росреестра – законное основание к сдаче в иные сроки, нежели в первоначальном соглашении. Сделка не зарегистрирована – значит, недействительна, и не лишает собственника права на получение всех положенных компенсаций.

Подписывать подобный документ об изменении срока не обязательно, это волеизъявление участника, не обязанность. Тем более, установление нового срока соглашением, лишит права требовать выплат: неустойки и морального вреда.

Квартира сдана в срок, без отступлений от документов, технических регламентов, строительных норм и правил. После передачи жилья выявлено, что вид из квартиры открывается на большеразмерное инженерное оборудование.

Если в условиях прописана возможность замены квартиры, то застройщик обязан удовлетворить такое пожелание. В судебном порядке есть шанс на взыскание штрафных санкций и компенсации морального вреда. По условиям закона о долевом строительстве, покупателя обязательно оповещают о расположении оборудования, мест общего пользования.

Условие о замене не предусмотрено? Собственник лишается такого права, но приобретает на взыскание положенных штрафных санкций.

Прежде чем подписать договор, следует:
  • ознакомиться со всеми особенностями, подводными камнями;
  • настаивать на своём.

Добросовестная организация при намерении не нарушать закон, пойдёт на уступки в рамках действующего законодательства.

Инициатива застройщика о расторжении договора

Разрыв договора От временных затруднений не застрахован никто. Отсутствие финансирования участника ДДУ вследствие любых причин, и поэтому невозможность оплатить в срок – основания для недобросовестных участников рынка долевого строительства для обращения в судебные органы с требованием об отказе от исполнения договора. В судебном порядке необходимо доказать, что в силу Гражданского кодекса (ст. 10) подобное поведение является злоупотреблением правом со стороны организации.

Незначительная просрочка не может сама по себе являться основанием к расторжению. Законодательство при подобных случаях стоит на стороне дольщиков. Суд, вынося определение, исходит из положений гражданского законодательства о добросовестности и разумности при поведении в правоотношениях по просроченной оплате. Чтобы застраховать себя от тяжб при небольшой просрочке, неплохо предусмотреть такое условие в заключаемом соглашении.

Не надо бояться защищать права и добиваться положительного разрешения спора и в высшей судебной инстанции – Верховном суде России.

Таким образом, сейчас защита прав дольщиков – целый институт, продолжающий совершенствоваться. Регулярно с законодательной инициативой выступают организации, объединения, направленной на укрепление законности, минимизирование рисков, открытость и прозрачность долевого строительства.

Решив приобрести жильё посредством принятия участия в строительстве, гражданин понимает, что при неверном толковании им условий договора, несогласования всех существенных положений, может понести серьёзные финансовые и временные потери по защите нарушенных прав.

Заполнение документов Чтобы избежать неприятных ситуаций с застройщиком, нужно:

  • выбрать строительную компанию с хорошей репутацией;
  • внимательно читать договор;
  • обсуждать интересующие моменты;
  • прописать в договоре обязанности и права каждой стороны.

Выбор строительной организации – важный шаг. От опыта, открытости застройщика зависит дальнейшая судьба долевого строительства. Доверять или нет «фирмам-однодневкам» или обещающим сдачу объекта по заниженным ценам – самостоятельный выбор каждого. Достаточно просчитать все возможные риски по срокам сдачи, возможной заморозке строительства, банкротству застройщика, чтобы принять верное решение.

Обезопасить себя поможет также и право, данное законом о долевом строительстве, контролировать и проверять ход и этапы строительства жилого дома в любой момент. При возникновении любых сомнений в деятельности застройщика лучше сразу инициировать официальную процедуру: обращения с письмами, претензиями к организации. Все это поможет в будущем отстоять свои права, получить причитающиеся по закону компенсации, включая морального вреда.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

1 − 1 =

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: