Закон о фонде страхования долевого строительства

Практика долевого строительства жилья через ДДУ привела к формированию обоснованной необходимости защитить интересы частных инвесторов от рисков, возникающих вследствие действий застройщика.

Страхование ответственности, банковская гарантия, юридическое обеспечение от партнёров или иная форма обеспечения прав дольщиков от непредвиденной ситуации в деятельности застройщика – не лучший способ удовлетворения интересов гражданина и не всегда надёжная гарантия возмещения ущерба. Поэтому закон обязал застройщиков создавать компенсационный фонд долевого строительства.

Компенсационный фонд дольщиков

Долевое строительство

Компенсационный фонд долевого строительства – это объективное следствие опыта возведения жилья на фоне динамики формирования строительной отрасли и роста объёма внимания населения к приобретению квартир именно в форме ДДУ – через договорные отношения: застройщик – дольщик (частный инвестор).

В рамках новых норм законодательства страховые компании призваны предложить альтернативный вариант: специальный фонд, который стабильно формирует сам застройщик, отчисляя определённый размер компенсации от суммы каждого договора с дольщиком.

Качественно новая государственная, закреплённая законодательно, поддержка законных прав и материальных интересов граждан-дольщиков от банкротства застройщика такого рода меняет положение вещей: фонд в отношении строительства конкретного жилого дома формируется в ходе его постройки и ввода в эксплуатацию.

Статус фонда: публичный и правовой – предполагает не только защиту денежных средств, но и достройку жилого здания, декларирует институт арбитражных управляющих для рассмотрения дел по банкротству застройщиков.

Обязательное требование отчислений в фонд по фиксированной ставке 1,2% от цены договора, обязательное наличие 10% собственных средств застройщика от цены строительства, указанной в проектной документации, и другие положения законодательства усиливают ответственность застройщика и повышают гарантии граждан-дольщиков.

Сфера недвижимости манипулирует крупными денежными ресурсами и длительными временными сроками, имеет сложную юридическую составляющую, укреплённую требованиями федерального законодательства по удостоверению сделок государственными органами.

Долевое строительствоФормирование обоснованной необходимости защитить интересы частных инвесторов от рисков, связанных с участием застройщика посредством удобных и эффективных механизмов – это фактически признание несостоятельности уже существующих способов помощи дольщикам.

К таким способам относится:

  • страховка застройщика (риски, ответственность);
  • банковская гарантия;
  • поручительство, юридическое или материальное обеспечение от партнёров;
  • залоговые варианты или вхождение застройщика в крупный строительный холдинг.

Перечисленные варианты реально не обеспечивают законные интересы частных инвесторов в непредвиденных ситуациях, а тем более в очень вероятных (частых) мошеннических схемах. Сфера долевого строительства сложилась, как инфраструктура социально-экономических отношений, развивается динамично и стремительно.

Имеющийся опыт решения проблем, стал основой для защиты интересов частных инвесторов и застройщика в динамике всех сложившихся процессов.

Новая идея механизма работы по защите интересов дольщиков предусматривает два варианта:

  1. Гражданин может получить компенсацию и покинуть ряды дольщиков.
  2. Дольщик может участвовать в достройке (меняется застройщик, изменяются условия ДДУ).

Компенсационный фонд дольщиков даёт им большие права в принятии решений. Выделяется схема этапности строительства: котлован, возведение фундамента, строительство здания, внутренние работы и другое этап завершения работ, схема сдачи строения в эксплуатацию.

Каждый элемент «строительной схемы» рассматривается в контексте безопасного возмещения убытков, защиты законных интересов дольщиков, имеет свои уникальные нюансы в каждый момент времени. Предполагает особенные решения непредвиденных ситуаций.

Дольщик вправе возлагать надежду на снижение рисков вероятных потерь, полагаться на государственную защиту своих законных интересов, но это не мешает ему собирать самостоятельно информацию, накапливать данные по ходу работы застройщика и его субподрядчиков, о платежах и других значимых событиях для выхода из непредвиденных ситуаций.

Компенсационный фонд долевого строительства

Уставные документы, разработанные, согласованные и утверждённые Правительством РФ определяет особенности деятельности фонда и фактическую организацию его работы.

Прежде всего – это:

  • воплощение политики государства в области формирования жилищного фонда;
  • защита прав и имущества граждан по закону – участников ДДУ;
  • контроль над финансовой деятельностью застройщиков.

По существу и по роду деятельности, фонд имеет тесные связи с государственными структурами, осуществляющими кадастровый учёт и регистрацию недвижимости, и администрациями территорий, аккумулирует значительные средства и материальные ресурсы, которые использует на выплату возмещения потерпевшим гражданам или финансирование завершения строительства по причине несостоятельности застройщика.

Компенсационный фонд долевого строительстваВыступая в качестве буфера между дольщиком и застройщиком, фонд контролирует жилищное строительство в комплексе, и этот момент надлежит понимать правильно. Основное направление деятельности организации – контроль и управление жилищной политикой государства.

Интересы дольщиков будут непременно удовлетворены в формате выплаты потерянных средств вследствие действий застройщика, хотя могут быть и внешние объективные обстоятельства, которые застройщик мог предусмотреть, но не сделал этого. Возможен вариант замены застройщика на более надёжную компанию или иной вариант завершения работ по вводу строения в эксплуатацию.

Важный аспект деятельности фонда – специалисты, управляющие по арбитражным делам. Аккредитация специалистов в целях овеществления ими полномочий, управляющих делами по банкротству, причём не только в контексте застройщика: строительство жилого здания – это большое количество взаимодействующих предприятий.

Управление фондом получает компенсационные выплаты и может их использовать по своему усмотрению, имеет право использовать доступные средства в деятельности, направленной на исполнение предоставленных функций и полномочий согласно Федеральным Законам. Это особенное положение, которое ставит на второй план интересы дольщиков по выплате компенсаций и увеличивает сроки строительства в случаях, достройки жилых домов.

Фонд усложняет работу застройщика: определены новые обязанности и правила. Работа застройщика стала более документированной и отчётливой, а интересы дольщиков, на случай непредвиденной ситуации, становятся более защищёнными, чем прежде.

Специфика Федерального Закона в отношении компенсационного фонда

Федеральный законЯвляясь проводником политики государства в области формирования фонда жилья, компенсационный фонд получает от своего предшественника: фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства (некоммерческая структура) имущество и осуществляет масштабную финансово-хозяйственную деятельность по обслуживанию всей сферы ДДУ.

Располагая государственной поддержкой, действуя в рамках Федерального Закона, находясь под пристальным вниманием контролирующих государственных структур, фонд, за счёт своей деятельности, увеличивает своё имущество, ведёт бухгалтерский учёт и предоставляет официально и публично информацию о своей деятельности.

Законодатель решил, что фонд не является коммерческой организацией, а создаётся как инструмент помощи застройщикам и дольщикам. Фактически получается действенный инструмент государственного влияния на сферу долевого строительства.

Получая отчисления и «бонусы» от:

  • застройщиков по каждому договору на долевое строительство;
  • от взносов иных инвесторов;
  • от использования имущественного и финансового потенциала

Фонд, на самом деле, может и делает реальное управление сферой жилищного строительства и контролирует динамику финансовых потоков в этой динамичной и финансово ёмкой области социальных отношений.

Поскольку значительная часть денежных средств поступает от дольщиков из средств финансовых организаций (например, банковские кредиты на жилищное строительство), фонд имеет возможность отслеживать и управлять инвестициями длительные промежутки времени.

Компенсационный фондЗащищая интересы дольщиков, фонд прежде всего защищает интересы государственного уровня: динамику показателей кредитной политики государства, соблюдение законных прав и интересов граждан.

Фактически, фонд страхования долевого строительства – это результат анализа и оптимального применения опыта обеспечения граждан жильём в рамках действующего законодательства в его активной форме.

Это тот случай, когда в реализации прав заинтересованы все стороны:

  1. Государство.
  2. Гражданин.
  3. Застройщик.

Остальные участники сферы ДДУ принимают не менее активное участие, но их отношения формируются косвенно: посредством ФЗ № 214-ФЗ и ФЗ № 218-ФЗ государство реализовало хороший инструмент управления существенной сферой социальных отношений.

Обязанность застройщика по уплате компенсационных отчислений в фонд

Застройщик обязан направлять в компенсационный фонд 1.2% по каждому договору участия дольщика, соблюдать сроки платежей, учитывать изменение величины взноса, которая определяется Федеральным Законом. Платежи выполняются в срок до момента подачи документов на регистрацию договора ДДУ.

В случае отказа в регистрации договора или по иным причинам:

  • отказа сторон от сделки;
  • возврат излишней оплаты;
  • отказ госрегистрации

Застройщик в установленный срок получает денежные средства от каждого, прежде выполненного, но «неисполненного» отчисления в компенсационный фонд долевого строительства.

Денежные средства застройщика, перечисленные им в компенсационный фонд, имеют своё лицо. На них может быть наложено взыскание в порядке, регулируемым «общим» правом. При этом наложение ареста на денежные средства от одних дольщиков никак не влияет на денежные поступления от других.

Фактически ФЗ 218 обязывает застройщика иметь в компенсационном фонде гарантию любого своего значимого действия. Застройщик обязан оплачивать вероятность допущения собственной оплошности или защищать себя и своих дольщиков от непредвиденных обстоятельства накапливая на своём счете, на компенсационном счёте «оплату» за ликвидацию любых негативных последствий.

Что нужно знать дольщикам о компенсациях в фонд долевого строительства?

Размер обязательных платежей каждой строительной организации, выступающей в качестве застройщика, начинается с соблюдения обязательного требования фактического наличия 10% собственных средств от стоимости строения согласно проекту и технической документации на строительство и определяется размером сделки по каждому дольщику – это фактическая сумма договора.

Застройщик обязан соблюдать следующие условия содержания фонда:

  1. Перечисление компенсационного платежа осуществляется застройщиком в процессе регистрации (по законодательству) каждого договора о долевом участии.
  2. Сумма платежа не может превышать предельную процентную ставку. В настоящее время установлен размер 1,2% от цены каждого договора.
  3. Ставка обязательных платежей может изменяться на основе Федерального Закона, но не чаще, чем 1 раз в 12 месяцев.
  4. Взносы должны быть перечислены за 3 дня до даты регистрации договора.

Указанные требования обязательны для исполнения застройщиком.

Хороша не та компания, которая быстро оформляет договора с дольщиками и строит, имеет отличное портфолио и рейтинг среди, ожидающих своей очереди, дольщиков. Главное, что по всем отношениям с государством, включая компенсационный фонд – застройщик платёжеспособен, исполняет свои обязательства и действует в пределах законодательства.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

18 − 15 =

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: