Порядок действий в случае задержки сдачи дома при долевом строительстве

Срок является существенным условием любого договора. Стороны должны определить дату, к которой обязательства будут исполнены полностью. Случается, что выполнить условия к определённой дате невозможно. Сегодня очень часто застройщик переносит срок сдачи дома, что делать в такой ситуации? Для начала необходимо разобраться, что является основанием отсрочивания, сможет ли строительная организация выполнить обязательства по договору.

Почему застройщик переносит сроки

Стройка дома

Казалось бы, ответ очевиден: не успевает. Однако если копнуть глубже, изучить многолетнюю практику — не все так просто. Можно успокоиться, если дольщик уверен в том, что работы ведутся строго по графику, согласно документации, результат строительства на лицо.

Причинами просрочки сдачи дома может быть следующее:
  • несвоевременная поставка оборудования;
  • устранение подрядчиком недостатков при вводе дома в эксплуатацию.

Очевидно, при подобных ситуациях рано паниковать, необходимо дождаться передачи квартиры, после чего начать претензионную, судебно-исковую работу.

Стройка заморожена, на площадке нет техники, рабочих; появилась информация о смене застройщика, отсутствии разрешительной документации, введении процедуры банкротства – причины, по которым стоит начать незамедлительно действовать для защиты своих прав.

В любом случае, согласно положениям Закона о долевом участии (ФЗ-214) застройщик обязан уведомить и направить участнику ДДУ информацию о том, что затягивает сдачу квартиры. Будущему собственнику может быть предложено подписание соглашения с условием о новом сроке передачи жилья в новостройке. Необходимо помнить, что изменение условий сделки – это право, а не обязанность. При заключении соглашения, покупатель лишается права на выплату пени за задержку сдачи объекта.

Действия дольщика при переносе дат

Как ни странно, бывают ситуации, когда дольщику выгодно нарушение срока передачи объекта долевого строительства. Жильё приобретается с применением рассрочки, согласно условиям соглашения, покупатель обязан совершить окончательный расчёт сразу после подписания акта о приёмке квартиры. Но неожиданно наступили финансовые затруднения, вследствие чего выплатить всю сумму затруднительно. Нарушение застройщиком своих обязательств при такой ситуации может оказаться кстати. Здесь решать только будущему собственнику.

Но что делать, если квартира в ипотеке, а передача заветного жилья затягивается на длительный срок?

Дом и бумаги

Для начала следует перечитать договор, внимательно изучить условия о датах сдачи в эксплуатацию и передаче квартиры будущему собственнику.
  1. Указано: «срок сдачи дома не позднее 01.03.2018», «до 01.03.2018». Означает, что определена точная дата, задержка сдачи дома при строительстве отсчитывается с 02.03.2018. Именно с этого момента у собственника возникает право на компенсацию за просрочку сдачи квартиры.
  2. Период определён месяцами, кварталами. Например: «в первом квартале 2018», «марте 2018». Последний день, в который застройщик обязан передать квартиру, согласно этим положениям – 31 марта 2018 года.
  3. Дата зависит от ввода дома в эксплуатацию. «Срок ввода дома в эксплуатацию – до 31.03.2018. Застройщик передаст квартиру по истечении 14 дней со дня получения разрешения на эксплуатацию». При подобной формулировке 14 апреля 2018 года является последним днём передачи жилья без просрочки.

Даже если срок указан неопределённо, присутствуют такие формулировки, как «ориентировочная», «предположительная» дата, не стоит пугаться. Судебная практика в Российской Федерации идёт по пути защиты прав граждан.

Срок – существенное условие, а, значит, он должен быть определён, иначе сделка считается недействительной. Поэтому, «ориентировочно в 3 квартале» равно «в третьем квартале», то есть последняя дата будет 30 июня.

Итак, добросовестный застройщик, соблюдающий нормы законодательства, осознавая, что сдать недвижимость к установленной дате не получится, обязан прислать уведомление в письменном виде о переносе срока сдачи дома. Этот документ не влечёт изменения положений подписанного соглашения, и не несёт правовых последствий. Однако, вместе с уведомлением, может быть и предложение о продлении периода сдачи.

Получивший такое письмо участник долевого строительства, может дать согласие или отказаться. При согласии составить дополнительное соглашение и установить новую дату, дольщик теряет право на получение штрафных санкций за несвоевременное выполнение обязательств. Срок продлён, значит, стороны так договорились. Соглашение необходимо зарегистрировать в органах Росреестра так же, как договор.

В случае отказа от подписания новых условий, будущий собственник может терпеливо ожидать передачи жилого помещения, а может начать претензионную работу.

Претензионная работа с недобросовестным застройщиком

Суд, новостройка Если застройщик нарушил сроки сдачи дома, порядок действий такой:

  1. Составить официальную претензию.
  2. Вручить претензию.
  3. Дождаться ответа.
  4. При отрицательном ответе, или вообще его отсутствии, обратиться к судебным органам.

Все начинается с обращения к строительной организации.

Претензия составляется в письменном виде и свободной форме. Главное, указать реквизиты застройщика, заключённого договора долевого участия, данные дольщика. Необходимо перечислить все основные моменты: период, в течение которого должно быть передано жилье; стоимость приобретаемой недвижимости.

Можно потребовать передачу квартиру, выплату неустойки, компенсации, например, за то, что дольщик вынужден терпеть финансовые затруднения, арендуя чужую квартиру на срок больший, чем предполагал.

При наличии требований о выплате компенсации, необходимо озаботиться тем, что бы было документальное подтверждение законности такого требования. Например, договор аренды съёмного жилища, копии платёжных документов об оплате аренды, сведения о том, что нет иного жилья. Все эти документы могут помочь при судебном урегулировании спора.

После того, как составлена претензия, её обязательно надо направить недобросовестной строительной компании. Сделать это лучше таким образом, чтобы имелась информация о получении претензии. Можно самостоятельно отнести в офис и отдать в приёмную, если имеется, под расписку о получении с датой и расшифровкой подписи. Или воспользоваться услугами почтовой доставки. Кстати, расходы на оплату доставки также могут быть компенсированы судебным порядком, главное, сохранить чек или квитанцию.

Деньги и калькулятор Направить письмо можно как до сдачи недвижимости, так и после. В первом случае делается «справочный» расчёт неустойки: высчитывается сумма за один день просрочки, выставляется требование об уплате всей задолженности на день передачи объекта. Во втором случае штрафные санкции считаются полностью, и претензия выставляется на всю сумму неустойки. Целесообразно к письму приложить реквизиты банковского счета, на который будет осуществлён перевод денег.

В случае если ответ компанией не передан в оговорённые сроки, не осуществлён перевод денежных средств, то по общему правилу спустя месячный срок возникает право обратиться к председательствующему.

Защита прав в суде

Для того чтобы привлечь застройщика, который переносит сроки сдачи дома, к гражданской ответственности, необходимо составить исковое заявление и подать его в суд. По Закону о защите прав потребителей, судебный орган, рассматривающий такой спор, может быть выбран истцом: как по месту нахождения дольщика, так и компании.

При разрешении споров, вытекающих из отношений долевого строительства, участник освобождён от уплаты государственной пошлины.

Составить иск не так сложно, как кажется. Но, если нет уверенности в правильности своих действий, то лучше обратиться к специалисту. Расходы на оплату юридических услуг можно включить в исковые требования. Главное, все расходы, связанные с составлением и предъявлением заявления в суд, подтверждать документально: договорами об оказании услуг, платёжными документами.

Суд Заявление должно содержать:

  1. Наименование и реквизиты судебного органа.
  2. Данные истца: ФИО, почтовый адрес, номер телефона. При необходимости данные представителя истца.
  3. Данные ответчика: полное наименование, почтовый адрес.
  4. Краткое изложение сложившейся ситуации. Например: «01.01.2015 заключён договор между мной и ООО «Стройка». По условиям ООО «Стройка» должно было до 01.01.2017 передать мне квартиру, общей площадью 100 кв. м. в доме по адресу: г. Москва, ул. Строителей, д. 5, стоимостью 1 000 000 рублей. Однако, в установленные сроки ООО «Стройка» квартиру не передало, просрочив исполнение обязательств на 90 дней. Мной 01.05.2017 направлена претензия с требованием о выплате неустойки в размере 1 000 рублей и компенсации морального вреда равной 2 000 рублей, однако претензия не удовлетворена». Далее следуют требования: о выплате всего заявленного. Также по Закону о долевом строительстве, если застройщик самостоятельно до суда не исполнил требования по претензии, то дольщик имеет право получить штраф в размере 50 % от начисленной неустойки. Оформляя исковое заявление необходимо внимательно изучить договор. 5. Обоснование и доказательства требований. Доказательством просрочки сдачи может являться подписанный акт приёма-передачи, с проставленной соответствующей датой. Заявляя о компенсации морального вреда, обосновать, в чем выражаются пережитые нравственные страдания. Любую сумму компенсации необходимо обосновать с приложением копий всех подтверждающих документов.
  5. К заявлению прикладываются копии самого иска и всех приложений для ответчика. Самостоятельно отправлять компании сформированный пакет документов не надо, это сделает суд. При использовании платных услуг копировального центра, уплаченную денежную сумму также включают в расчёт иска.
  6. Подпись истца или его представителя.

Направляется иск по почте или нарочным в канцелярию судебного органа.

Суд, приняв исковое заявление к рассмотрению, уведомит об этом истца и ответчика, предложив решить спор, заключив мировое соглашение. Конечно, мировое соглашение, предполагает определённые уступки со стороны истца, например снижение заявленных требований. Если строительная компания предлагает составить мировое соглашение, необходимо просчитать возможные риски и принять решение по подписанию.

В России сформирована судебная практика, согласно которой суды не взыскивают с ответчика всю заявленную истцом сумму.

Строительная организация, как правило, заявляет требование о снижении неустойки в соответствии со статьёй 333 Гражданского кодекса. Это право ответчика. Суды рассматривают заявленные денежные требования, исходя из принципа разумности. В большинстве случаев снижают неустойку в разы по сравнению с заявленными требованиями. Например, истец, заявив 200 000 рублей, вполне может получить по судебному решению частичное удовлетворение в размере 120 000 рублей.

Если истца не устраивает такое снижение, он вправе обратиться с апелляционной жалобой на такое несправедливое, по его мнению, решение суда. Статьёй 10 Гражданского кодекса, которой можно апеллировать в жалобе, предусмотрено, что никто не имеет права извлекать выгоду из своего недобросовестного поведения. Иными словами, подписывая договор долевого участия, строительная организация устанавливает сроки и должна предусматривать все возникающие форс-мажорные обстоятельства. Зачастую застройщики хитрят, заранее просчитывая возможный размер удовлетворённых требований неустоек, и, просрочив сдачу объекта, не торопятся к выполнению обязательств к оговорённому моменту. Поэтому всегда есть шанс получить если не всю сумму штрафных санкций и компенсаций, то её максимальный размер.

Таким образом, при переносе срока сдачи квартиры, у дольщика есть много вариантов защиты своих прав, главное, вовремя обратиться к недобросовестному застройщику.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

1 × два =

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: