Термин «малоэтажная застройка» вызывает довольно большое количество споров, как среди юристов, так и в среде проектировщиков. Это связано с тем, что он по-разному может трактоваться в нормах права и различных технических нормах. В результате не однозначной трактовки весьма часто возникают вопросы и конфликты, связанные с использованием земельных участков и их застройке.
Что такое застройка жилая малоэтажная?
В действующем законодательстве понятие малоэтажная жилая застройка чётко не определено.
Градостроительный кодекс различает три основных малоэтажной застройки:
- Индивидуальные жилые дома (ИЖД). Они представляют собой одноквартирные здания с приусадебным участком, на котором разрешено возведение различных хозяйственных построек, выращивание овощей и декоративных растений, высаживание плодово-ягодных деревьев и кустарников. Земля обычно принадлежит собственнику участка.
- Блокированные жилые дома, получившие распространение по следующим причинам:
- использование общих стен позволяет уменьшить себестоимость строительства дома;
- уменьшается себестоимость земельного участка для одного домохозяйства;
- снижается себестоимость подвода коммуникаций на одно домохозяйство, упрощается их техническая реализация.
Блокированные жилые дома характеризуются следующими признаками:
- состоят из блоков;
- в каждом блоке живет одна семья;
- каждый блок имеет свой выход;
- блоки соединены общими стенами;
- в общих стенах нет проемов;
- каждый блок имеет отдельный выход.
Дома блочной конструкции характеризуются отдельным придомовым участком земли для каждого блока, в котором проживает одна семья. На земельном разрешено возводить гаражи для личного авто, вспомогательные и хозяйственные постройки, высаживать фруктовые деревья, ягодные кусты, устраивать грядки, парники, теплицы, выращивать овощи, другие сельскохозяйственные культуры. Разрешено также устройство зон отдыха, детских игровых зон, площадок для занятий спортом.
- Малоэтажные многоквартирные дома:
- состоят из одного или нескольких подъездов;
- каждый подъезд состоит из нескольких квартир;
- число подъездов в доме не превышает четырех;
- число этажей – от одного до трех.
Кроме того, статьей 35 ГрК РФ введено понятие жилых домов средней этажности (до 8 этажей) и многоэтажных жилых домов.
К малоэтажной застройке относят индивидуальные, блокированные, на несколько квартир, жилые малоэтажные, до трех этажей включительно дома.
Категории земель. Виды разрешенного использования
Весь земельный фонд Российской Федерации поделен на категории. Категория земельного участка определяет его целевое использование. Фактически, понятия категория земельного участка и целевое назначение с юридической стороны равнозначны. Отношение земли к определенной категории закрепляется юридически согласно Земельному кодексу РФ. Законодательно установленная категория земель позволяет сохранить свойство земельного участка с течением времени, исключает нецелевое использование земли. Всего установлено семь категорий. Под малоэтажное строительство предназначены земли категории поселение.
Вид разрешенного использования земли (ВРИ) уточняет, с какой целью используется участок. Для этого составлен специальный классификатор, в котором приведены коды и описания ВРИ участков всех типов. Данный документ утверждён приказом 540 от 1.09.2014г.
До ноября 2015 года малоэтажная застройка, согласно приказу 540, включала в себя исключительно территории, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Площадки, выделенные для строительства многоквартирных домов малой этажности (до четырех этажей), относились к землям, предназначенным под среднеэтажное строительство. В результате возникали ситуации, когда рядом с индивидуальными либо двух-трехэтажными домами возводились высотные дома (до 8 этажей). Это вызывало недовольство жителей и конфликты, в местную администрацию сыпался поток различных запросов и жалоб. Хотя формально законодательство местными властями и разрешающими органами было соблюдено.
Для решения возникшей проблемы в классификатор ВРИ земельных участков приказом No 709 Минэкономразвития от 21.09.2015 г внесено изменение и появился новый вид ВРИ земли – 2.1.1 “малоэтажная многоквартирная застройка”.
Согласно классификатору ВРИ, к малоэтажной жилой застройке относятся:
- Земли, предназначенные для ИЖС (код классификатора 2.1). На землях данного типа допускается:
- возводить индивидуальные жилые дома высотой не свыше 3 надземных этажей;
- обустраивать приусадебное хозяйство выращивать овощи и бахчевые, ягоды и декоративные растения, строить парники и теплицы, сажать плодово-ягодные деревья, кусты;
- располагать индивидуальные бани и гаражи, различные сооружения подсобного назначения.
- Земли под ведение личного подсобного хозяйства. ВРИ 2.2. На участке с ВРИ данного типа разрешается также содержать сельскохозяйственных животных.
- Сблокированные дома блочного типа. ВРИ 2.3. На данных участках разрешается постройка только блокированных домов (пентхаусов), вспомогательных строений, гаражей под личный транспорт, выращивание ягод, фруктов, овощей, различных декоративных культур. Устройство зон отдыха, площадок для занятий спортом, детских игровых зон.
- Земли, помеченные как «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код классификатора ВРИ 2.1.1). На земельных участках данного типа разрешается:
- размещать многоквартирные жилые дома. Дома должны иметь максимум 4 этажа (с учетом подземного или мансардного);
- выращивать плодово-ягодные и декоративные растения, овощи;
- возводить гаражи под личный автотранспорт, сараи, вспомогательные сооружения различного назначения;
- располагать в зданиях объекты для обслуживания инфраструктуры жилых домов и проживающих в них жильцов. Обслуживающие объекты могут располагаться во встроенных, либо пристроенных помещениях. Они должны занимать не свыше 15% всей площади помещений малоэтажного дома;
- создавать зоны отдыха, детские игровые зоны, площадки для спортивных игр и занятий спортом.
На участках с ВРИ 2.1.1 разрешается возведение исключительно многоквартирного малоэтажного жилья. Недопустимо строительство индивидуальных домов.
Чтобы оформить разрешение на строительство малоэтажного дома нужно иметь земельный участок с видом целевого использование поселение и ВРИ, соответствующим типу проекта дома.
Преимущества и недостатки малоэтажной застройки
Малоэтажная застройка развивается сегодня высокими темпами, её доля в общей доле строительства жилья постоянно возрастает. Это связано со следующими преимуществами малоэтажного строительства:
- минимум согласований проекта;
- высокая скорость постройки;
- низкая себестоимость жилья;
- экологичность;
- низкая плотность населения на квадратный км;
- меньшие затраты на организацию стоянок, зон отдыха, детских площадок;
- низкая нагрузка на прилегающие автодороги;
- комфортность проживания.
К преимуществам малоэтажной застройки можно отнести также автономность инфраструктуры, эстетичность, удобство эксплуатации и возможность возведения жилья по индивидуальным проектам.
Есть у малоэтажного строительства и недостатки:
- Дороговизна земли под строительство.
- Сложность оформления земельного участка.
- Высокая стоимость подключения коммуникаций.
Главная особенность малоэтажного жилья – повышенный комфорт проживания, высокая скорость и простота взведения, экологичность и доступная стоимость. Главный недостаток «малоэтажки» – высокая цена земельного участка.
Проектирование
Проектирование малоэтажных жилых домов:
- индивидуальных,
- многоквартирных до 3 этажей;
- блокированных.
Их возведение допускается без государственной экспертизы безопасности проекта, проведения и анализа результата инженерно-геологических работ.
При проектировании необходимо соблюдать требования строительных правил и норм на постройку одноквартирных и малоэтажных многоквартирных жилых домов СП 55.13330.2011, общие требования свода правил по проектированию малоэтажной застройки поселений СП 30-102-99, устройству сетей водоснабжения, теплоснабжения и канализации, ПУЭ, правил пожарной безопасности, другой нормативно-технической документации по местным условиям.
