Межевание земли под многоквартирным домом

Межевание придомовой территории многоквартирного дома не так хорошо известно по сравнению с межеванием участка, прилегающего к частному дому. С другой стороны, необходимо заметить, что особенности этой процедуры в данном случае значительно отличаются. В частном доме речь идёт о частной собственности на землю, которую можно реализовать в достаточно широких пределах. В многоквартирном доме ситуация другая. Межевание территории многоквартирного дома (не только земли под многоквартирным домом) способно создать важные преимущества для его жильцов.

О чём здесь идёт речь

Многоквартирный дом

Многие люди проживают не в отдельных частных домах со своим земельным участком, а в больших многоквартирных домах, насчитывающих в своём составе десятки или сотни квартир. Как правило, большое значение имеет право собственности на жильё. Однако в многоквартирных домах не так явно стоит вопрос о приватизации окружающего участка земли, как в случае с частным домом, где живёт только одна семья. В последнем случае понятно, почему важно вовремя оформить право собственности на землю. А в случае многоквартирного дома (межевание земельного участка многоквартирного дома) этот вопрос ещё требует своего прояснения.

На самом деле, оформление территории, окружающей большой многоквартирный дом, в частную собственность имеет свои преимущества, хотя и связано с определёнными дополнительными затратами.

Какие выгоды можно получить, если пройти процедуру оформления:
  1. Прежде всего речь идёт о совместном владении данной землёй. С одной стороны, при этом коллектив собственников должен на общем собрании определить ответственных за те или иные организационные вопросы лиц. Выборные представители от коллектива будут решать различные вопросы, которые будет ставить сообщество собственников относительно рассматриваемой территории. С другой стороны, на этом месте можно будет создавать те объекты, которые нужны для этого дома.
  2. Имея право собственности, можно будет оградить себя от разного рода нежелательных арендаторов, которые по тем или иным причинам могут усложнять повседневную жизнь жильцов. Речь может, например, идти о развлекательных центрах с громкой музыкой в позднее время или об организации на придомовой территории промышленного цеха. Имея право собственности на землю, такие вещи можно будет предотвратить.
  3. Если процедура была проведена, то это даст возможность участвовать в программах по капитальному ремонту здания и территории за государственный счёт.
  4. Возникает возможность наладить уборку придомовой территории на регулярной основе, заключив соответствующие договоры с придомовой компанией.
  5. Ещё один аспект относится к конкуренции. О правилах формирования границ участка будет сказано далее, однако в данной системе имеются неясные места, которые позволят тем, кто провёл межевание придомового участка, несколько расширить свою землю за счёт тех, кто пока ещё оформления не провёл.
  6. Дополнительно к предыдущему пункту можно указать на то, что пока нет собственности на указанную территорию, там могут появиться не только арендаторы муниципальной земли, но и самовольные захватчики земли, например, для установки своих торговых киосков.
  7. Жильцы дома коллективно смогут сдавать придомовую землю в аренду таким образом, чтобы доходы от неё поступали в распоряжение всего дома.
  8. При наличии соответствующего желания можно будет оградить территорию забором, чтобы ограничить наличие в этом месте посторонних лиц.

План межеванияКонечно, при принятии данного решения есть не только положительные, но и отрицательные стороны. Одна из наиболее важных состоит в том, что в этом случае резко возрастут расходы жильцов.

Почему это так:
  1. Владея землёй, придётся платить за неё земельный налог в соответствии с нормами законодательства.
  2. Выбрав уполномоченных для определённой работы лиц, скорее всего, им необходимо платить зарплату, которая будет формироваться за счёт взносов жильцов.
  3. Создание на собственной земле объектов благоустройства также придётся оплачивать из собственного кармана.
  4. Кроме этого, если на рассматриваемой территории уже имеются объекты аренды, им придётся перезаключать соответствующий договор уже с новым собственником, а в отдельных случаях это может стать достаточно утомительной проблемой. В некоторых случаях это может вылиться в судебную тяжбу.

Нужно также понимать, что речь идёт именно о совместной собственности на эту территорию жилого дома. При этом никакой единоличной земли здесь не предвидится.

Для решения любого вопроса потребуется мнение большинства жильцов и чётко организованное взаимодействие между ними в подобных вопросах.

Общий порядок оформления

Если решение о межевании придомового участка земли принято, для того, чтобы провести межевание, необходимо будет предпринять ряд шагов:

  1. Созыв общего собрания, в котором будут участвовать все жильцы данного дома. Проведение его будет состоять из нескольких шагов. Сначала нужно качественно представить проект участникам собрания. Здесь нужны будут доклады, схемы, ответы на вопросы. После окончания информационной части наступит очередь проводить активное обсуждение предстоящих действий. При этом будут выступать жильцы, которые имеют активную жизненную позицию. Некоторые голоса будут поданы за проведение процедуры межевания. Другие — против. После подробных обсуждений участники будут иметь гарантированную возможность прояснить для себя существующую ситуацию. Когда дебаты окончатся, будет разумно сделать перерыв на два или на три дня для того, чтобы жильцы окончательно определились со своей позицией по данному вопросу. Затем проводится голосование, на котором будут приняты основные решения. Во-первых, будет решено, проводить ли вообще рассматриваемую процедуру. Во-вторых, при положительном исходе надо будет выбрать уполномоченное лицо для проведения необходимых переговоров и для заключения соответствующих контрактов. Здесь есть один довольно важный вопрос. Какое большинство голосов необходимо при принятии решения о приватизации? Для этого достаточно простого большинства. То есть, если более 50% проголосуют за выполнение межевания (а остальные будут против или воздержатся), то решение считается окончательно принятым.
  2. ЧертежНа следующем этапе оформления предстоит решить такой важный вопрос, как формирование проекта межевания придомовой территории. Чем же это так важно? Дело в том, что достаточно чётких критериев того, какая именно земля относится к придомовой территории, а какая — нет, не существует. Для этого есть некоторые формальные требования, особенности сложившейся ситуации, решение спорных моментов с соседними собственниками, интересы муниципальных властей (а они, конечно, заинтересованы уменьшить придомовую территорию, увеличивая собственную). Существуют и другие факторы, которые влияют на принятие решения. Работа состоит из двух этапов. Сначала делается обращение в органы муниципальной власти, в ведении которой находится спорная территория. Здесь как раз и происходит обсуждение и уточнение границ территории. Затем непосредственно выполняется проект межевания. Обычно он делается организацией уровня проектного института, которая имеет разрешение на данный вид деятельности. После того как на этом этапе план будет составлен, в дальнейшем его будут только оформлять (изменять границы уже не предполагается). Для проведения таких работ уполномоченные лица составляют договор с проектной организацией, которая будет выполнять данную работу по созданию межевого плана придомовой территории. Важно подчеркнуть, что такого рода работу имеет право делать только лицензированная государством организация.
  3. После того как проект подготовлен, его необходимо утвердить на собрании собственников помещений многоквартирного дома. Когда утверждение проведено, переходят к следующему шагу.
  4. На основании такого плана кадастровый инженер проведёт работы по созданию требуемого землеустроительного документа — кадастрового плана. Здесь также важно отметить, что проводить данный вид работ разрешено только лицензированному кадастровому специалисту.
  5. После того как межевой план будет закончен, необходимо провести регистрацию земли в Едином реестре. Как известно, в Российской Федерации право собственности на любой объект недвижимости является окончательно установленным с того момента, как данные об этом факте будут внесены в Единый государственный реестр прав на объекты недвижимости. После этого права собственности на придомовой участок земли будут установлены окончательно.
Важным моментом является согласие в вопросах межевания собственников помещений в доме. Это избавит от многих проблем в будущем.

В этом разделе был показан общий порядок проведения оформления участка земли. Далее — о деталях этого процесса для многоквартирных домов.

Этапы оформления

Домик на чертежах

Здесь будет рассмотрен конкретный порядок действий.

  1. Проводится общее собрание жильцов. Простым большинством голосов принимается решение о межевании придомового участка земли. Выбирают уполномоченных представителей, которые будут непосредственно заниматься данным процессом. Итог собрания — соответствующий протокол. В нём должны быть указаны: место проведения, повестка собрания, присутствующие жильцы, какое решение принято, кто выбран в качестве уполномоченных.
  2. Делается обращение в городскую Администрацию или в другой соответствующий орган местной власти. У них получается в итоге предварительный примерный план межевания. Для этого необходимо составить пакет документов, который включает в себя следующие бумаги: протокол собрания и предварительный проект придомовой территории для межевания. Потребуется также составить заявление о рассмотрении данного вопроса.
  3. Документ, который был получен в Администрации на предыдущем этапе, служит основой для обращения в лицензированную проектную организацию, которая в итоге разработает официальный проект межевания территории.
  4. Официальный проект межевания рассматривается собранием жильцов дома и проходит процедуру утверждения.
  5. Уполномоченные лица нанимают кадастрового специалиста для составления межевого плана.
  6. С таким документом происходит обращение в территориальное отделение Росреестра для постановки на учёт в Едином государственном реестре прав собственности на объекты недвижимости. Для этого потребуется сам межевой план, заявление о постановке на кадастровый учёт, а также те документы, которые подтверждают полномочия представителя (обычно это паспорт и соответствующая оформленная доверенность). План должен быть представлен не только на бумаге, но и на электронном носителе. Срок рассмотрения такого вопроса не превышает двух недель.

Важно заметить, что получение свидетельства на право собственности не является обязательным, но может быть сделано по желанию собственника.

Само право собственности на недвижимость является окончательно установленным в результате оформления соответствующей записи в Единый реестр.

Выдача выписки из реестра на этот факт не влияет.

Особенности определения границ участка

Рулетка на земле

Процесс определения границ рассматриваемого участка может проходить самым различным образом.

Условно говоря, межевание дома может выполняться в двух крайних вариантах:
  • территория непосредственно под самим многоквартирным домом с очень небольшой территорией, к нему прилегающей;
  • территория, взятая максимально возможным образом.

Понятно, что окончательное решение будет лежать где-то в указанных пределах. В последнем варианте могут рассматриваться спорные места на границе с другими владельцами недвижимости или бесхозные земли, которые, на первый взгляд, никому не принадлежат.

Как же в реальности происходит определение требуемых границ:
  1. Прежде всего, они обсуждаются на общем собрании собственников квартир в многоквартирном доме. В частности, это обычно происходит на том собрании, где принималось решение о проведении процедуры межевания.
  2. В некоторых случаях возможны спорные ситуации с другими собственниками, проживающими в соседних многоквартирных домах. В этом случае проводится землеустроительная экспертиза, а спорные ситуации аргументировано обсуждаются. В крайних случаях, когда к согласию прийти не получается никоим образом, спорная ситуация может быть разрешена посредством обращения в суд.
  3. Территория должна включать сам дом и элементы благоустройства, которые имеют к дому самое непосредственное отношение.
  4. В эту территорию не могут входить проезды или другие объекты, которые имеют муниципальное значение.
  5. При таком планировании обязательно надо учесть проведённое муниципальными властями градостроительное зонирование.
  6. На расположение границ влияют различные придомовые объекты. Это могут быть котельные, дворовые уличные туалеты, если в самом доме их нет. Сюда относятся детские площадки или участки земли, которые непосредственно прилегают к выходу из подъездов.
  7. Если рядом с домом имеются зоны рекреации, то их нельзя включать в придомовую территорию.
  8. Некоторые участки земли имеют такой статус, при котором их отчуждение запрещено. Их также нельзя включать в рассматриваемые здесь участки.
  9. Если под землёй проходит отопительная труба, то её не включают вместе с охранной полосой в несколько метров с каждой её стороны.

Решение принимается с учётом этих и некоторых других факторов, которые необходимо учитывать.

Особенности оформления

Двор в многоэтажке

Каждый собственник квартиры имеет право быть долевым собственником придомового участка земли.

При этом не имеет значения тот факт, что речь идёт:
  • о единоличном хозяине квартиры;
  • о том, кто ею владеет, как долевой собственностью;
  • о собственнике нежилого помещения.

Если жилец планирует продать принадлежащую ему квартиру и собирается переселиться в другое место, то соответствующий участок переходит в долевую собственность тому, кто купил у него квартиру. Такой способ действий, как выдел своей личной доли в натуре по отношению к данному типу участков законом запрещён. Невозможно отделить данный вид собственности на землю от собственности на само жильё и продать землю отдельно от жилья.

При определении границ рассматриваемого участка не стоит забывать, что земля является исключительно ценным ресурсом. Особенно сильно это проявляется в больших городах.

Уделить наибольшее внимание формированию границ участка имеет смысл на самом раннем этапе, когда выработанный на собрании план передаётся на рассмотрение в местную Администрацию.

Если не проявить должного внимания к судьбе этого документа, на выходе может быть получен участок несколько меньших размеров, чем можно было ожидать. Так, в соответствующем заявлении имеет смысл подчеркнуть, что речь идёт не только о рассмотрении земельного участка под многоквартирным домом, но и о прилегающей к нему территории. Несмотря на кажущуюся очевидность таких формулировок, в юриспруденции они могут существенно повлиять на исход всего дела.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

тринадцать + тринадцать =

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: