Что значит и от чего зависит кадастровая стоимость жилья

К 2020 году правительство РФ запланировало перевести 100% территории страны на усовершенствованный уровень налогообложения. Теперь каждый объект в собственности налогоплательщика должен пройти кадастровую оценку, которая назначит его стоимость. Далее эта величина вносится в единый государственный реестр, становится основой для расчёта налога. В том числе в обязательном порядке определяется кадастровая стоимость квартиры. От этого показателя зависит не только налоговый вычет, но и цена в имущественных сделках при сдаче жилья в аренду.

Суть понятия

Кадастровая стоимость квартиры

До середины 2000-х годов для оценки квартиры использовалась инвентарная стоимость, которая, в большинстве случаев, была необъективной и рассчитывалась из среднего значения стоимости в данной местности.

Но с 2013 года вводится совершенно иная система оценки недвижимости – учитываются множество факторов:

  • индивидуальные особенности помещения;
  • земли, на которой строение расположено;
  • оснащённость коммуникациями;
  • экологическая обстановка района и другое.

Каждый фактор будет иметь свою определённую стоимость.

Теперь государство самостоятельно оценивает квартиру или дом, фиксирует эту величину, она публична для открытого доступа, на сайте Росреестра РФ. Каждый гражданин вправе запросить данные в Государственном кадастре недвижимости о стоимости своего жилья. В ответ на запрос предоставляется выписка, где в графе КСК, что значит кадастровая стоимость квартиры, будет указана точная сумма в рублях.

На сегодня разница между рыночной и кадастровой стоимостью существенна, законодательно вносятся поправки в закон, которые позволяют свести эту разницу к минимуму. Но на начало 2018 года около 70% недвижимости оценены государством на 30% выше, что влечёт существенные переплаты по налогам и сборам.

Кадастровая стоимость квартирыНет практической возможности оценить каждую единицу жилья, поэтому цена рассчитана путём массовой оценки объектов на определённой территории, средний показатель класса жилья и т. п.

То есть если на одном участке расположены квартиры, одна из которых в элитной новостройке, с консьержем, а вторая в «хрущёвке», без лифта, за соответствующие площади будет взиматься одинаковая сумма налога.

Индивидуальная оценка квартиры не производится, инженерная ориентация направлена на общие технические характеристики земли, окружающей инфраструктуры.

Для чего необходима КС

Чаще всего КС нужна в следующих случаях:

  1. Для расчёта налога, при имущественных сделках.
  2. Для налогообложения на квартиру.
  3. Расчёта стоимости работы нотариуса при сделках дарения, наследования.
  4. В спорных ситуациях об установлении прав собственности, разделе недвижимого имущества.
  5. При оформлении ипотеки.
  6. Для оформления социальных льгот, пособий.

Если стоимость жилья, указанная в договоре купли-продажи, меньше, чем кадастровая, на 30%, то налог рассчитается на 70% от КС. Получить актуальную информацию о цене своей квартиры, установленной государством, можно на сайте Росреестра, в режиме онлайн либо отправить запрос в кадастровую палату.

При высчитывании налога на квартиру некоторые регионы до сих пор используют инвентарную стоимость. Среди них Архангельская, Ульяновская, Курская область, Республика Крым, Дагестан и др. К 2020 году правительство РФ обязало перейти на кадастровый учёт все объекты на территории страны.

Такое решение позволит быстро наполнить казну путём повышения выплачиваемых налогов.

Как узнать КС

Способов получения такой информации достаточно. Это можно сделать из дома, с помощью интернета, но в этом случае не будет официального заверенного документа. Если ситуация требует, чтобы данные Госкадастра были обозначены на бумаге, можно следовать иным способом.

Выделяется несколько способов узнать КС собственной квартиры.

  1. Через интернет, на странице Росреестра.
  2. Через официальный запрос.
  3. Просчитать самостоятельно. В таком варианте цена будет примерная.
  4. Пригласить оценщика.

Какой вариант наиболее удобный, решает сам собственник жилья.

Сайт РосреестраНа сайте Росреестра в разделе «справочная информация по объектам недвижимости» в режиме реального времени нужно ввести все данные об объекте, адрес, далее сформировать запрос. После обработки данных появится окно с номером квартиры, после нажатия на которое отразится информация о кадастровой стоимости. Здесь же есть данные о государственном кадастровом номере, с его помощью на сайте ФНС можно рассчитать налог на своё жилье.

Если использовать вышеописанный способ для поиска информации по собственной квартире, данные не получится свести в официальный документ. Информация добыта только для себя, не востребована. Поэтому специалисты рекомендуют, получать официальное подтверждение о КС.

Есть несколько вариантов:

  • кадастровая справка;
  • кадастровая выписка;
  • кадастровый паспорт.

В паспорте данные актуальны в течение 5 лет, со дня его оформления. Поэтому лучший способ получить свежие данные через запрос справки. Нужно обратиться в местный орган МФЦ или напрямую, в кадастровую палату. Узнавать информацию можно регулярно, ограничений по количеству запросов нет.

Необходимые документы для подачи запроса:

  • план дома из бюро технической инвентаризации (2 копии);
  • отдельно экспликацию (подробный план квартиры в рамках дома), также проще взять в БТИ (2 копии);
  • паспорт гражданина РФ и его копия.

Лучше подготовить два пакета документов с копиями на всякий случай.

ЗаявлениеЕсли с запросом обращается доверенное лицо, помимо основных документов, нужно предоставить нотариально заверенную доверенность, которая означает право на представление интересов собственника.

Заполняется заявление на получение справки установленного образца (можно в свободной форме), в которой заявитель ставит подпись. На руки отдаётся расписка о том, какие документы остались у специалиста МФЦ, в ней также отмечается срок обработки запроса.

Обычно в МФЦ он составляет 10 дней, в кадастровой палате – 5 дней. Если запрос отправлялся через МФЦ, справка из кадастровой палаты поступит в отделение, где было написано заявление. Справка о кадастровой стоимости предоставляется бесплатно. Плата может взиматься, только если заявитель требует срочно оказать услугу.

Формирование кадастровой стоимости

Расчёт КС квартиры производится согласно конкретным математическим алгоритмам. Существует регламент, который определяет, от чего зависит кадастровая стоимость объекта.

В этом нормативном документе указаны сроки проведения процедуры:

  1. Не чаще, чем один раз в 2 года, для федерально значимых субъектов.
  2. Максимум раз в 3 года для остальных субъектов.
  3. Не реже одного раза в 5 лет, для всех.

В случае их несоблюдения специализированным органом может быть применены санкции.

Факторы, определяющие стоимость квартиры по кадастру:

  • средняя ценность квадратного метра жилья в конкретном регионе, муниципальном округе (зависит от субъекта РФ);
  • год постройки – для определения степени износа здания;
  • этаж квартиры;
  • комфортность расположения (близ промышленных предприятий стоимость ниже);
  • площадь;
  • экономическая развитость региона;
  • наличие объектов, благоприятных для культурного, социального развития населения. КС квартиры выше, если это территория курортных зон, если в городе планируются или проводились крупные мероприятия – спортивные соревнования, олимпиада.

Расчет кадастровой стоимостиПосле оценки вышеуказанных параметров данные вносятся в специальную формулу, в которой есть значения площади, специальный коэффициент значения дополнительных факторов (рассчитываются в рублях на квадратный метр).

В итоге получается точная стоимость до копеек. В большинстве случаев эта величина отличается от рыночной, так как не оценивает индивидуальных характеристик жилища – внутренняя отделка, этажность здания, архитектурное значение и пр.

Влияние кадастровой стоимости на налог

На федеральном уровне утверждена минимальная налоговая ставка в 0,1%, но у местных муниципальных властей объектов федерального значения есть право увеличивать её втрое, до 0,3%. С 2017 года в список налогооблагаемого имущества включили дачи, жилой недострой.

Законодательно установлены следующие процентные ставки соответственно стоимости квартиры:

Кадастровая стоимость, млн руб. Ставка,%
До 10 0,1
10-20 0,15
20-50 0,2
20-300 0,3
300 и выше 2%

По статистике, квартиры стоимостью до 10 000 000 рублей занимают 78% всего рынка жилой недвижимости, 19 – 20% в распоряжении объектов, оценённых в 10 – 20 млн. рублей, и только 1 – 2% ниши занято жильём стоимостью от 20 млн.

На протяжении ближайших 5 – 6 лет налоговое давление будет повышаться. Политика правительства направлена на пересмотр адекватности налоговых платежей в пользу государственной казны. К 2021 году налоговая нагрузка будет увеличена вдвое особенно в тех регионах, где на сегодня пользуются инвентарной стоимостью жилых помещений.

Одной из складывающихся составляющих при расчёте налога является вычет (государственная льгота). Величина выражается в квадратных метрах, и отнимается от общей площади квартиры, при расчёте налога. Размер величины зависит от общей площади и вида постройки.

Чтобы более детально разобраться в расчётах, стоит рассмотреть это на примере.

Квартира – 20 м²; комната в квартире – 10 м²; дом – 50 м².

Расчет кадастровой стоимости квартирыДля расчёта налога используется формула:

Н = ((КС/S) * (S-В)) * Ст, где:

Н – налог;

КС – кадастровая стоимость;

S – общая площадь квартиры;

В – площадь к вычету;

Ст – налоговая ставка.

Например, чтобы высчитать налог за квартиру, площадью 45 м², по КС 1 600 000 руб., нужно использовать формулу:

((1600000/45)*(45-20)) * 0,001 = 888,89 коп.

Если расчёт делается для доли, которая входит в состав квартиры, полученная сумма делится на долевое соотношение. Например, если владельцу принадлежит 1/3 в этой квартире, то налог составит 888,89/3= 296 рублей.

От уплаты налога освобождены группы, утверждённые на федеральном уровне. Местные власти вправе добавлять в список льготников иные группы лиц.

Льготы на налог за квартиру

Законодатель выделил отдельные категории граждан, которые имеют право пользоваться льготами на уплату налога ввиду определённых обстоятельств.

К таким гражданам относятся:

  1. Владельцы ордена «Герой России» (СССР).
  2. Владельцы «Ордена славы».
  3. Инвалиды 1, 2 группы.
  4. Инвалиды с детства.
  5. Участники войн, боевых действий.
  6. Граждане, пострадавшие от радиации в авариях на АЭС.
  7. Родные военнослужащего при его смерти.
  8. Представители организаций по испытаниям ядерного оружия.

Для получения льготы необходимо обратиться в местный налоговый орган, представив документы, подтверждающие статус. Решение о назначении принимается в течение месяца.

Оспаривание кадастровой стоимости

Оспаривание кадастровой стоимостиЕсли владелец недвижимости не согласен с кадастровой стоимостью, он имеет право оспорить данные госкадастра.

Закон предусматривает два веских основания для пересмотра итогов оценки:

  1. Использование неверных сведений при выполнении процедуры;
  2. Установление рыночной стоимости объекта на дату, по состоянию на которую назначена КС.

Перечень неверных сведений при оценке недвижимости регулируется Постановлением № 28 от 30 июня 15 г. Только при наличии подтверждения нарушения какого-либо из пунктов есть основания обратиться в госорганы.

Поводы для оспаривания:

  1. Неверное отражение характеристик объекта в перечне кадастровой недвижимости.
  2. Неправильная оценка условий, которые влияют на стоимость.
  3. Некорректное применение данных в формуле расчёта.
  4. Не учитывалась информация об аварийном состоянии объекта недвижимости.

Если основание спора – неверные сведения, лучше запросить данные, которые использовались при оценке у заказчика процедуры. Информация о заказчике проведения оценки запрашивается в территориальном подразделении Росреестра. Для этого нужно написать письменный запрос, заверить его у принимающей стороны, копию оставить себе.

К условиям, которые влияют на КС, относятся:

  • расположение;
  • назначение объекта;
  • разрешённое использование вида земли;
  • ветхость помещения;
  • расположение объекта на территории особых условий (санитарно-эпидемиологических, вредного воздействия и др.).

У каждого условия есть своя ценность, которая прибавляется или вычитается из установленной КС.

ДокументыВ течение 7 рабочих дней должен поступить ответ на бумажном носителе, в котором содержится вся информация о заказчике, дате проведения и пр.

Если основание спора – превышение цены рынка, необходимо убедиться что рыночная цена должна быть назначена на момент определения КС. Если апеллировать данными на текущий момент, оценка будет некорректной, так как с момента установления цены рынком ситуация может «сыграть» против инициатора спора.

Если налог в регионе рассчитывается на инвентаризационную стоимость, обжаловать КС житель этого территориального объекта не может.

Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости

Согласно законодательству вариантов рассмотрения споров об установленной кадастровой стоимости существует два. Начать спор может юридическое лицо и любой гражданин РФ.

Варианты рассмотрения:

  1. Специальная комиссия по рассмотрению споров о неверно установленной КС.
  2. Судебный орган.

Собственник самостоятельно определяет для себя порядок оспаривания кадастровой стоимости. Физическое лицо при этом может обратиться в суд, минуя комиссионное рассмотрение дела, юридическое лицо проходит этап рассмотрения комиссией в обязательном порядке.

Но, как правило, заявители предпочитают обращаться за рассмотрением к комиссии, в силу ряда преимуществ:

  • дело рассматривается быстрее (30 дней);
  • нет необходимости платить пошлину;
  • отсутствуют судебные издержки;
  • шанс оспорить решение в суде.

Комиссия по рассмотрению дел о неверной оценке кадастровой стоимости есть в каждом региональном подразделении Росреестра. Перед обращением нужно подготовить пакет «юридически сильных» аргументов.

СудДоказательства, которые выдвигаются в качестве аргументов во время рассмотрения споров об оценке объекта, требуют наличия документального подтверждения. Причём требования выдвигаются только в сторону заявителя, именно он должен доказать правильность своей позиции. Поэтому при подготовке сведений для оспаривания нужны только детали, факты, в такой ситуации лучше готовиться к делу с юристом.

Документы, которые требуются для комиссии:

  1. Документ об установленной на момент подачи заявления кадастровой стоимости объекта (из Госкадастра).
  2. Заверенные нотариусом копии правоустанавливающих документов на квартиру.
  3. Документы-доказательства, которые обнаруживают ошибочные сведения в момент оценки КС.
  4. Сведения о рыночной стоимости объекта на момент назначения кадастровой стоимости.
  5. Результаты независимой экспертизы недвижимости, проведённой независимой организацией, имеющей разрешительные документы на свою деятельность.
  6. Документы, подтверждающие наличие ошибочных данных об объекте, при проведении процедуры госорганами.

Экземпляры 3-х последних пунктов нужны в электронном и бумажном виде. Вместе с пакетом документов, составляется заявление либо в свободной форме, либо по установленному образцу.

Документы, требующиеся для суда:

  • тот же пакет, что и для комиссии;
  • факты, подтверждающие отправку копий иска всем лицам, участвующим в деле;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • если заявителя представляет другое лицо, необходимы документы, подтверждающие его полномочия (доверенность);
  • если в судебном разбирательстве инициатор – юридическое лицо, необходимо решение досудебной комиссии в документальном виде.

Заявление без указанных документов не принимается. Только после добора недостающего комплекта можно составить заявление или обратиться в суд (для физического лица).

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

ЗаявлениеЕсли собственник жилья решил урегулировать вопрос полюбовно, то ему стоит обратиться в специально созданную для этого комиссию.

Порядок действий комиссии будет следующим:

  1. Заявление собственника (представителя) рассматривается в течение 30 календарных дней.
  2. В течение недели комиссия обязана сообщить о дате проведения заседания заявителю и представителям местного самоуправления.
  3. Заседание комиссии считается состоявшимся, при явке более половины членов.
  4. Вынесенное решение должно быть предоставлено инициатору спора и в органы местного самоуправления в течение 5 рабочих дней.

Председатель комиссии вправе совместить несколько этапов в один, главная его задача в том, чтобы вопрос обратившегося был решён.

Если причина спора – неправильные сведения об объекте при проведении процедуры определения кадастровой стоимости, комиссия может принять определённые решения:

  1. Отклонить заявление, по причине признания сведений достоверными.
  2. Переоценка кадастровой стоимости, если сведения признаны недостоверным.

Любое принятое решение фиксируется на бумаге и направляется собственнику жилья.

Если причина спора – несоответствие с рыночной стоимостью, также есть только 2 варианта:

  • отказ, если сведения о рыночной цене на момент определения кадастровой стоимости соответствуют нормативу;
  • определения КС соответственно рыночной цене (если аргументы о превышении рыночной стоимости подтвердились).

В обоих случаях, решение комиссии может быть оспорено в суде и физическими и юридическими лицами. Срок для оспаривания решения комиссии составляет не более 3-х месяцев.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Судебное разбирательствоВ суд подаётся заявление либо о несогласии с решением досудебной комиссии, либо о первичном рассмотрении дела с нарушением назначения кадастровой стоимости (физическим лицом).

Требования формируются в зависимости от того, впервые рассматривается дело или после комиссии:

  1. Исправление кадастровых ошибок в документах.
  2. Установление рыночной стоимости, если она была завышена.
  3. Оспаривание или бездействие комиссии и Росреестра.

Главной инстанцией для дела являются республиканские верховные суды, соответственно: краевой, областной, городской (в субъектах федерального значения), окружные суды. Ответчики по делу – Росреестр, инициатор оценки кадастровой стоимости.

Срок рассмотрение 60 дней, но он может быть продлён по решению суда. Неявка сторон или их представителей не препятствует проведению заседания, если есть документ, подтверждающий их оповещение. Если рассматривается дело о несоответствии КС в рамках долевого раздела, то рассматривается площадь всей квартиры. Несогласие остальных пайщиков не препятствует рассмотрению и не влияет на результат.

Нельзя оспорить в суде стоимость на определённую дату, если к моменту подачи иска кадастровая стоимость уже изменена. Срок оспаривания не более 5 лет с момента её внесения в государственный кадастр.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в вышестоящих судебных инстанциях. Порядок и сроки рассмотрения аналогичны, но необходимо приложить окончательное решение первого судебного разбирательства.

Мнение налогоплательщиков и собственников элитного жилья по поводу введения кадастровой стоимости на недвижимость неоднозначны, так как закон ещё «сыроват». К концу 2018 года планируется ввести поправки, которые окончательно сформируют новый фундамент для объективной, правильной оценки собственности в РФ.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

три × 3 =

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: