Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости

Законодательство не стоит на месте и очередным изменением стало введение нового порядка исчисления налогов на недвижимое имущество. Соответствующий закон был принят ещё в 2015 году. Однако во всех регионах одновременно новшества не были введены. Первыми стали 28 регионов страны. В 2016 году изменения почувствовали на себе жители еще 21 региона. К 2020 году уже на территории всей страны начнёт действовать новый способ налогообложения. Так как оспорить кадастровую стоимость квартиры в случае необходимости?

Суть и значение изменений

Кадастровая стоимость квартиры

Разумеется, основной смысл изменений — более точный расчёт налогов. Ранее указанный налог рассчитывался исходя из стоимости инвентаризационной оценки недвижимости, что была намного дешевле рыночной стоимости. Тем самым сумма налога увеличилась, в некоторых случаях в разы.

Во многом такое случилось потому, что большинство объектов недвижимости в России оценивается практически одинаково исходя из общих параметров. Минимальная стоимость по каждому региону определяется ежеквартально. То есть кадастровая оценка происходит без учёта индивидуальных особенностей каждого объекта.

Другой причиной роста фактической суммы налога стал нестабильный рынок недвижимости. Цены растут, но не везде. В отдалённых регионах стоимость жилого дома, равно как и цена земельных участков, падает, что государственными органами не учитывается. А в городах, наоборот, цены слишком быстро растут.

Нестабильность стала причиной установления в НПА периодической переоценки недвижимого имущества. Так, переоценку можно проводить не часто, а всего лишь раз в три года (или раз в два года в больших городах), но не меньше одного раза в течение пятилетнего периода.

Без переоценки владелец имущества продолжит выплачивать налоги по установленной ранее цене.

Объекты налогообложения

Налог на квартируОбъектом расчёта налогов является недвижимое имущество. Однако с публичного имущества налог не взимается. Так что плательщиками являются исключительно частные лица.

В целом, к перечню объектов такого налогообложения можно отнести:

  • строения, предназначенные для проживания людей;
  • отдельные жилые помещения;
  • строения технического предназначения (гаражи, склады);
  • комплексная недвижимость;
  • не доведенные до конца объекты строительства;
  • любые здания, сооружения и т.д.

Каждый субъект, являющийся обязанным уплатить такой налог, также обязан самостоятельно рассчитать и уплатить его. Обычно сотрудники налоговой службы сами рассчитывают сумму налога и направляют собственнику имущества соответствующее уведомление с указанием суммы и срока оплаты.

Отсутствие подобного уведомления не снимает с плательщика ответственности за неуплату налогов.

Именно в подобной ситуации может возникнуть необходимость узнать кадастровую оценку своего недвижимого имущества и если надо, оспорить её в установленном законом порядке.

Как узнать стоимость своего имущества по кадастру?

Всю информацию о текущей кадастровой цене объекта недвижимости можно узнать в Росреестре. Сама по себе оценка производится с указанной ранее периодичностью исключительно частными оценочными предприятиями по договорённости с уполномоченными учреждениями государства. Информация о цене каждого зарегистрированного объекта в РФ находится в публичном доступе на интернет портале Росреестра.

Для начала на портале необходимо сформировать запрос по искомому имуществу. Далее откроется список доступных ресурсов. Необходимо выбрать ГКН. Только в нём можно будет найти достоверную информацию о кадастровой оценке имущества.

Кадастровая стоимость высвечивается наряду со всеми остальными характеристиками недвижимого имущества. Узнав её, можно сравнить с фактической ценой имущества на рынке. Различия в цене и являются основанием для оспаривания.

Налог на квартируЕсли цена кадастровая меньше действующей цены на рынке, то, возможно, лучше её оставить. Ведь в подобном случае придётся платить меньше налогов, чем по цене на рынке. А вот если кадастровая цена завышена, то стоит приступить к процедуре оспаривания.

Налог при любой стоимости имущества до 2020 года будет исчисляться от понижения в размере коэффициента 0,2. После этого понижающим показателем воспользоваться будет нельзя.

Основания для изменения стоимости

Можно ли оспорить кадастровую стоимость квартиры?

В законодательстве установлено всего два правовых основания изменения ныне существующей стоимости в кадастре:

  1. Сведения, которые были применены при расчёте стоимости по реестру, не являются достоверными.
  2. Изменение оценки в кадастре на цену согласно текущему рынку дома на момент, когда такая стоимость была установлена.

Также стоит отметить, что Верховный суд в июне 2015 года чётко определил факторы, которые выражают недостоверность сведений, использованных при обозначении кадастровой стоимости.

Так, к ним относятся:

  • неправильный ввод данных непосредственно в единую базу;
  • неправильное принятие оценщиком ценовых факторов;
  • неправильное использование ценовых факторов в расчёте стоимости;
  • оценка без учёта аварийного состояния объекта.

В свою очередь, к образующим цену факторам относятся:

  • место расположения имущества;
  • назначение в использовании;
  • правовой статус (в основном земельных участков);
  • состояние пригодности;
  • расположение объекта в особых зонах;
  • другие рыночные факторы.

Сайт РосреестраДостоверность таких факторов проверить очень легко. Обычно их перечень расшифровывается исходя из модели оценки. В некоторых случаях все ценовые факторы указываются в карточке недвижимого имущества на портале Росреестра. Если через сайт получить искомые сведения не получается, то обратиться нужно в Росреестр или непосредственно к оценщику. Сведения об оценивавшей компании также можно найти на сайте, в карточке сведений объекта.

Снижение стоимости в реестре согласно рыночной цене возможно лишь тогда, когда расхождение в ценах имело место на момент определения цены по кадастру. По сути, такое основание является ссылкой на ошибку оценщика. То есть фактически основание для оспаривания одно: ошибки при оценивании. Если наличия таких ошибок доказать не удастся, то, скорее всего, снизить стоимость в реестре также не получится.

Даже дальнейшее снижение рыночной цены не является основанием. По данному поводу Верховный суд постановил, что оспорить данный показатель по кадастру можно лишь тогда, когда при процедуре оценки и учёта данных были нарушены права собственника.

В какое учреждение обращаться?

Как снизить кадастровую стоимость квартиры, и в какой орган для этого нужно обратиться?

Законодательство обозначает две инстанции, которые уполномочены разрешать споры между собственниками недвижимости и кадастровой службой:

  • суд, как универсальный орган разрешения споров;
  • специально уполномоченная комиссия при Росреестре.

СудКак оспорить кадастровую стоимость квартиры обычным гражданам? Физические лица вправе сами решать, куда и в каком порядке обращаться. Так, они могут сразу подать заявление в суд. А вот предприятия и организации в обязательном порядке сначала должны подать заявление в комиссию. В свою очередь, обращение в комиссию имеет некоторые плюсы по сравнению с решением вопроса в судебном порядке.

Так:

  • комиссия выносит решение не позднее чем через месяц после подачи заявления;
  • нет необходимости платить пошлину;
  • решение комиссии можно оспорить, обратившись в последующем в судебные органы.

К тому же комиссия является более доступным органом, нежели суд. Подать заявление можно в любом местном отделении Росреестра в течение пяти минут.

В свою очередь при обращении в суд необходимо уплатить пошлину:

  • для граждан – 300 рублей;
  • для организаций и предприятий – 2 тысячи рублей.

Однако судебное рассмотрение проблемы позволяет выявить те или иные факты, которые не берёт во внимание комиссия. Так, комиссия не позволит назначить частную оценку или публично допросить ответственных сотрудников. Она действует исключительно по документам и сведениям, которые представляет заявитель в письменном виде.

Перечень необходимой документации

Особенностью рассмотрения споров по поводу кадастровой стоимости имущества является то, что и собственник, и кадастровая служба должны предъявить данные и обосновать свои требования. Тем самым ошибки в работе оценщика или сотрудника кадастровой службы должны быть доказаны самим заявителем.

Документы для судаПомимо документов и иных материалов, которые будут подтверждать позицию заявителя, при обращении в комиссию необходимо представить следующий перечень документов:

  • выписка из кадастра с указанием стоимости имущества;
  • копия устанавливающего право собственности заявителя документа, заверенная нотариусом;
  • материалы и документы, доказывающие ошибочность примененных в расчёте ценовых факторов;
  • отчётность по рыночной стоимости здания на дату установления кадастровой цены, составленная профессиональным оценщиком;
  • заключение экспертов СРО оценивающих предприятий о законности и достоверности указанной оценки рыночной стоимости;
  • справка из кадастра о допущении технической ошибки при внесении данных в единую базу.

В свою очередь, эти же документы подаются и при обращении в суд.

Кроме того в суд необходимо представить и следующие документы:

  • уведомительные записи (письма) о предоставлении участникам спора копий иска;
  • квитанция, подтверждающая оплату сбора;
  • документы, подтверждающие полномочия представителей.

Юридические лица при обращении в судебный орган должны представить решение комиссии при Росреестре, так как данная процедура для них обязательна.

Решение спора в комиссии

ЗаявлениеКак снизить кадастровую стоимость недвижимости через комиссию? Разрешение спора через комиссию представляет собой досудебное решение проблемы. Как уже говорилось, оно обязательно лишь для юридических лиц. Рассмотрение обращения происходит в течение одного месяца с принятия его комиссией.

Порядок рассмотрения вопроса в комиссии следующий:

  1. В течение недели после подачи заявления комиссия уведомляет всех участников спора о дате проведения заседания.
  2. Чтобы решение заседания было законным, нужно чтобы хотя бы половина членов комиссии участвовала при рассмотрении.
  3. Заявитель и местное отделение кадастровой службы получают уведомление с постановлением комиссии в течение пятидневного срока.

В своём акте комиссия, исходя из основания оспаривания, может указать:

  • отказ в изменении цены здания в реестре;
  • о признании оценки недостоверной и пересмотре стоимости в реестре;
  • о замене указанной в реестре цены объекта на рыночную.

Данное решение можно пересматривать в суде. Собственник вправе на пересмотр в суде не только решения, но и самого факта неправильной оценки. Так что решение комиссии при отказе не имеет никакого практического значения.

Разрешение спора в суде

Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости через суд?

В суде собственники объектов недвижимости могут выдвинуть одно из нижеследующих требований:

  • о замене кадастровой цены здания на рыночную;
  • о переоценке в связи с ошибочностью уже обозначенной цены;
  • признать постановление комиссии незаконным и его пересмотр.

Решение судаМежду тем нельзя одновременно оспаривать кадастровую стоимость на жилье и требовать возврата излишне уплаченных налогов. Поэтому изменение стоимости является отправной точкой при решении споров, связанных с налогообложением.

Другая особенность судебного решения вопроса заключается в том, что ответчиком в любом случае выступает Росреестр. По этой причине рассматривать такие дела правомочны лишь верховные судебные инстанции субъектов федерации и административных единиц России.

Что касается срока оспаривания, то подавать заявление в судебный орган можно лишь в течение пятилетнего периода с момента осуществления оценки. Также оспорить можно лишь действующую на день подачи заявления стоимость в реестре. То есть оспорить и вернуть выплаченные налоги по указанной стоимости, что на сегодняшний день уже изменена, не получится.

Рассматривает дело суд не более двух месяцев. Но в зависимости от сложности разрешения спора данный срок можно продлить на месяц. Закон предусматривает правило уведомления участников процесса, но вместе с тем их участие не признаётся обязательным.

Процесс предъявления доказательств полностью возлагается на оспаривающего. Суд может вмешиваться лишь в исключительных случаях, когда предоставление тех или иных данных и документов со стороны заявителя без принуждения ответчика судом невозможно. Любой документ из кадастра для выяснения оспариваемых вопросов судья может истребовать по своему усмотрению.

Суд, разумеется, может отказать в заявлении собственника. Но если всё же принимается решение об изменении стоимости в реестре, то в своём акте судья обязан указать сумму, на которую стоимость недвижимости следует изменить.

Подобное решение для снижения цены является обязательным для кадастровой службы и подлежит занесению в единую базу с момента истечения срока для обжалования постановления в порядке апелляции. Данный срок на пересмотр равен одному месяцу со дня вынесения решения.

Если собственность долевая

Когда собственник, оспаривающий кадастровую стоимость недвижимости по реестру, владеет лишь её частью, то возникают определенные сложности.

Так:

  • на заявителя ложится обязанность по уведомлению всех остальных собственников и обеспечению участия их в процессе, если без них невозможно разрешить спор;
  • суд будет признавать стоимость объекта целиком, а не соответственно долям каждого владельца;
  • показания и доводы каждого владельца будут оцениваться в равной степени.

В целом, то, что объект недвижимости является долевой собственностью, не влияет на правовую основу оспаривания кадастровой стоимости. Однако при возврате излишне уплаченных налогов необходимо будет рассчитать долю каждого из собственников в возвращаемых средствах.

Таким образом, уменьшение кадастровой стоимости вполне возможно. Самое главное — иметь достаточные основания для этого. В каждом случае оспаривание кадастровой стоимости квартиры может иметь свои специфические особенности, так что помощь специалиста в данном вопросе не будет лишней.

Лучшим консультантом в данном вопросе является профессиональный оценщик, который может не только дать объяснения, но и представить первичную доказательную базу, которая послужит отправной точкой при изменении стоимости объекта недвижимости по кадастру.

Чтобы избежать сложностей при оспаривании кадастровой стоимости имущества через суд рекомендуется обратиться к юристам. Ведь правильно оформленные документы перед подачей уже наполовину обеспечивает успешность компании.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

1 × 4 =

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: