Как проводится оценка кадастровой стоимости недвижимости и как оспорить результат

Современная рыночная система сама определяет стоимость любого имущества в открытом обороте, в том числе и цену земельного владения. Однако помимо рыночных механизмов, определяющих цену, существует и оценка имущества уполномоченным органом власти. Такая стоимость называется кадастровой. Именно оценка кадастровой стоимости земельного участка в большинстве случаев имеет правовое значение и соответствующие юридические последствия.

Цель и значение кадастровой оценки

Оценка кадастровой стоимости земельного участка

Определение стоимости земельных наделов по кадастру преследует следующие публичные цели:

  • пополнение единой базы учёта земельных владений достоверной информацией;
  • унификация системы определения налогооблагаемой базы налога на имущество;
  • создание статистики распределения земель;
  • выдача разрешительной документации, к примеру, для строительных работ.

Такая оценка осуществляется минимум раз в пятилетие и использует в основном рыночные факторы для определения стоимости. Так что для собственников земельных наделов такая оценка имеет значение при совершении сделок, оплате налогов.

Установленная раз в пятилетие кадастровая цена остаётся неизменной до осуществления следующей периодической оценки. Но это не означает фактическую неподвижность цены в указанный период времени.

Так, на изменение цены могут повлиять следующие факторы:

  • изменение фактических характеристик земельных владений (границы, площадь);
  • смена правового статуса земли, её категории и вида разрешённого пользования;
  • природные и техногенные катастрофы;
  • наличие ошибок в документации участка;
  • экономический кризис, кризис рынка недвижимости;
  • заявление собственника на смену стоимости.

Кадастровая стоимость участкаСобственникам в зависимости от необходимости стоит отслеживать рыночную цену на схожие участки и сравнивать с ценой по кадастру, так как государственная оценка должна быть правильной и соответствовать реальности.

Ведь от этого зависит ряд важных моментов для собственников:

  • уплачиваемый за владение земельным участком налог;
  • стоимость арендной платы при найме земли из публичной собственности;
  • размер компенсации при реквизиции земли.

Вопрос платы за землю важен не только для владельцев земельных наделов в классическом понимании слова, но и собственников зданий в отношении площади, которую здание занимает.

Определение стоимости по кадастру

На практике применяются несколько способов определения стоимости оспариваемых земельных владений. Применяться они могут как в индивидуальном порядке, так и в сочетании с другими методами.

К ним относятся:

  1. Метод расчёта себестоимости. Данный способ считается затратным, так как требует участия специалистов и учёта множества статистических данных, непосредственного обследования самой земли.
  2. Способ сравнения со схожими земельными наделами в соответствующей местности.
  3. Метод расчёта доходов основывается на экономической рентабельности участка, потенциальной прибыли при его эксплуатации.

Анализ кадастровой стоимостиКроме того, на стоимость земельного надела влияет уровень развитости инфраструктуры, плодородие почвы и многие другие второстепенные факторы. Все это оценивается путём анализа.

По результатам вычислений выявляется удельный показатель на всю местность или кадастровый квартал. Удельный показатель рассчитывается на 1 квадратный метр земли. Чтобы узнать стоимость всего участка необходимо удельный показатель умножить на всю площадь земельного надела.

В любом случае стоимость земли по кадастру должна соответствовать рыночной, но никак не может быть выше неё.

Порядок определения стоимости

Производить процедуру оценки земли можно лишь в отношении учтённых земельных наделов, занесённых в единый реестр. Также для совершения сделки купли-продажи необходима оценка из кадастра, без которой такая сделка признаётся ничтожной.

Признаками учтённого земельного владения являются:

  • наличие номера в реестре;
  • определённая площадь;
  • категория;
  • описание объектов на наделе;
  • кадастровый паспорт.

Если участок не обладает указанными признаками, то оценка, впрочем, как и сделка с ним, невозможна.

Проверка кадастровой стоимости на сайте РосреестраКаждая категория земель имеет свои стандарты определения стоимости, которые служат максимальному приближению учтённой стоимости к среднерыночной. Результаты оценки утверждаются официальным документом, а после вносятся в единую базу данных учёта земель.

Эта база данных является публичной, и любой желающий может получить в ней сведения о стоимости любого учтённого участка.

Со временем кадастровая стоимость всё больше приближается к рыночной, а налоги, соответственно растут. Это является поводом, чтобы собственники не спешили с учётом и переоценкой своих земель, что зачастую и происходит.

Профессиональная оценка

Официальная оценка, учитываемая в уполномоченном органе, является прерогативой профессиональных кадастровых инженеров. Без правильно проведённой и оформленной оценки при участии указанного специалиста результат никакой юридической силы иметь не будет.

Для проведения профессиональной оценки необходимо:

  1. Заключить соглашение с аттестованным специалистом.
  2. Определиться с методом оценки.
  3. Выявить значимые и второстепенные ценовые факторы;
  4. Осуществить сбор информации о положении на рынке недвижимости.
  5. Осуществить расчёт стоимости.
  6. Составить официальный документ по итогам оценочных работ.

Расчет кадастровой стоимости специалистомОднако услуги частного специалиста стоят недёшево. Экономичным вариантом является обращение в службы государственных инженеров. Единственным минусом такого варианта является время. Обычно заявления на оценку государственным органом рассматриваются в порядке очерёдности, и ожидание может продлиться месяцами.

Чтобы получить услугу от государственных инженеров необходимо:

  • подать заявление в уполномоченную службу;
  • предъявить свой паспорт;
  • представить правоустанавливающие документы объекта (жилья, здания и т. д.).

После 2020 года государство перестанет предоставлять подобные услуги, а деятельность государственных специалистов будет сведена к проведению проверок правильности оценки.

После подачи заявления и его рассмотрения на место расположения участка приедет группа специалистов, которые проведут измерительные работы, обследуют участок. Собственник получит справку, где указывается время, когда можно будет забрать заключение. Заключение должно быть подписано руководителем службы и отмечено оттиском государственного образца, без которых документ не имеет юридической силы.

Завышение стоимости и оспаривание результатов оценки

Случаи завышения стоимости по кадастру от рыночной цены участка довольно часто встречаются. По общему правилу цена в кадастре не может быть выше рыночной. Так что завышение кадастровой стоимости земли признаётся незаконным.

Причиной того, что кадастровая оценка завышена, может быть одна из следующих:

  • ошибка в установлении категории участка и вида разрешённого пользования;
  • использование неточных сведений при оценке;
  • ошибки в подсчётах.

Кадастровая стоимостьЧто касается точности использованных сведений, то они должны быть верными на момент проведения оценки. К примеру, если среднерыночная стоимость снизиться после проведения оценки, то такая ситуация завышением не признаётся.

В случае, когда имеются достаточные основания, проводится оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости. Для этого необходимо обратиться с заявлением в кадастровый орган.

Вместе с заявлением нужно подать следующие документы:

  • кадастровый паспорт и план соответствующего участка;
  • нотариально удостоверенные копии правоустанавливающих документов;
  • документальное подтверждение предъявляемых оснований;
  • заключение независимого специалиста.

При этом вариантов действий много. К примеру, проблему решить можно через суд. В суде можно не только оспорить существующую цену по кадастру, но также определить новую цену, соответствующую реальности, по результатам судебной экспертизы.

Заявление об оспаривании необходимо подать в течение полугода с момента официального опубликования данных на сайте уполномоченного органа.

Порядок уменьшения стоимости

Уменьшение стоимости в принципе возможно.

Порядок следующий:

  • запросить из уполномоченного органа копии документов, фиксирующих процедуру оценки, в результате которой цена была завышена;
  • обратиться в независимую оценочную компанию;
  • выбрать метод оспаривания – через уполномоченный орган или суд.

Расчет кадастровой стоимостиДля проведения независимой экспертизы необходимо заключить соглашение с частной оценочной организацией и предоставить ей копии полученных из уполномоченного органа документов. Если же из данного органа получить документы по тем или иным причинам не удалось, то частный оценщик проводит оценку с нуля.

Однако при проведении переоценки частный оценщик должен учитывать те данные, что были актуальными на момент проведения государственной оценки. Ведь рынок явление нестабильное, а государству необходимо обеспечивать стабильность учётных данных, хотя бы в краткосрочный период.

Если в заключении эксперта будет выявлено действительное несоответствие цен кадастровых и рыночных, то такую оценку кадастровой стоимости недвижимости  следует обжаловать. Каким образом это произвести зависит от самого собственника, его правового статуса и пожеланий.

Досудебное оспаривание стоимости

Обращение в уполномоченный орган, в данном случае в службу кадастра, признаётся досудебным способом решения проблемы по оценке кадастровой стоимости земельного участка. Для собственников, являющихся физическими лицами, данный порядок не является обязательным, они сразу могут подавать иск в суд. А вот лица юридические обязаны следовать процедуре досудебного решения спора.

Переоценка кадастровой стоимости земельного участка осуществляется путём подачи претензии. Претензия подаётся на имя комиссии при кадастровой службе, которая специально уполномочена на рассмотрение претензий собственников по поводу кадастровой оценки.

Вместе с заявлением в комиссию необходимо представить:

  • паспорт заявителя;
  • правоустанавливающий документ;
  • кадастровые документы объекта недвижимости;
  • заключение независимого специалиста;
  • чек оплаты пошлины.

ДокументыВсе документы принимаются комиссией под роспись для обеспечения их сохранности и возврата собственнику.

Решение зависит исключительно от мнения членов комиссии и, как правило, предпочтение отдаётся кадастровой оценке, как изначально верной. По этой причине более действенным механизмом признаётся судебное разрешение вопроса.

Судебный процесс

Рассмотрение подобных споров отнесено к юрисдикции общих судов федерального значения. Перечень документации такой же, как и при обращении в уполномоченный орган. После принятия заявления и предварительного рассмотрения дела в суде определением суда назначается экспертная комиссия, которая и будет осуществлять пересмотр стоимости участка по кадастру.

Стоимость, определённая экспертной комиссией, признаётся верной и указывается в решении в качестве новой кадастровой цены участка. Данное решение направляется в уполномоченный орган для внесения соответствующих изменений в реестр учёта земельных наделов.

Заключение экспертной комиссии и частного оценщика

Итоговым документом оценки земли для оспаривания кадастровой стоимости является заключение. Официальные экспертные заключения судебной комиссии, кадастровой комиссии и частного специалиста составляются о единой форме и не зависят от того, кто осуществляет оценку для оспаривания кадастровой стоимости.

В нём должны быть отражены следующие сведения:

  • задание заказчика;
  • реквизиты документа;
  • основания переоценки;
  • данные специалиста (комиссии);
  • характеристики участка;
  • источники оценочных сведений и моделей;
  • список приложения.

По усмотрению специалиста в заключение могут быть включены иные данные, которые он посчитает значимыми для выявления стоимости участка.

Таким образом, любой собственник при наличии оснований вправе оспорить стоимость своего участка согласно реестру через уполномоченный орган либо через суд. Особое значение при этом имеет мнение профессионального специалиста. Данный порядок действует и тогда, когда проводится оценка кадастровой стоимости квартиры.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

4 × 3 =

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: