Технический план квартиры – это, прежде всего, все необходимые данные для постановки объекта недвижимости (квартиры) на учёт. Последнее означает, что права собственности, владения и распоряжения данным имуществом получают реальное содержание, надлежаще зарегистрированы компетентным государственным органом и защищены государством.
Технический паспорт не потерял юридическую значимость, а юридическое значение техплана квартиры его дополнило.
Что такое техплан квартиры
Технический план квартиры – это более подробный документ, чем её паспорт. В нём записываются данные по кадастровому учёту, включая её положение на этаже. Поскольку строение привязывается к территории, техплан даёт возможность определить положение квартиры в пространстве.
Техплан составляется квалифицированным специалистом (кадастровый инженер), имеющим надлежащую аттестацию, и представляет собой точные технические сведения об объекте для его учёта в Государственном кадастре недвижимости.
Технический план на квартиру включает текстово — табличную и графическую информацию, а его изготовление инициирует владелец, заполняя декларацию о своей квартире.
Данные, которыми он располагает:- адрес;
- этаж;
- площадь;
- номер квартиры (комнаты);
- назначение (жилое/нежилое здание, квартира/комната);
- наименование кадастрового квартала;
- и другие сведения.
Техплан объекта в своей текстово — табличной части содержит информацию о проведённых работах, существенное из декларации и технического паспорта, общую характеристику квартиры, учётные (инвентарные) номера, заключение кадастрового инженера для кадастрового учёта. Графическая часть представляется планом этажа и планом квартиры.
Техплан дополняет техпаспорт квартиры. Цель техплана — кадастровый учёт. Эти документы не ограничены по сроку действия. Техплан считается действительным пока он отражает фактическое состояние квартиры.
Изготовление технического плана обязательно при выполнении перепланировки квартиры.
Получение техплана квартиры
Изготовление (составление) технического плана на квартиру выполняется аттестованным кадастровым инженером.
По общему правилу, следует обращаться в Кадастровую Палату, Росреестр, в организацию, аккредитованную при Кадастровой Палате (наличие лицензии обязательно), к кадастровому инженеру (индивидуальный предприниматель с надлежащей компетенцией и аттестацией), в МФЦ (многофункциональном центре).
Последний вариант имеет несколько преимуществ.
- Можно записаться в удобное время через телефон, сайт.
- Близость. Отделы МФЦ есть во всех районах, где могут потребоваться их услуги.
- Нет очередей. Колоссальная экономия личного времени.
Прежде чем обращаться за изготовлением техплана следует в обычном порядке собрать необходимые документы. Как правило, достаточно классического набора официальных бумаг, но могут потребоваться и другие.
В частности, понадобятся:- документальное подтверждение права на квартиру;
- акт от застройщика (приёма — передачи квартиры);
- декларация;
- акт ввода в эксплуатацию;
- поэтажные планы дома;
- личный паспорт.
Кроме этого, необходимо уплатить государственную пошлину.
Если такое разрешение не было получено своевременно, кадастровый инженер вносит пометку об этом в технический паспорт.
Следует иметь в виду, что жилищное законодательство формулирует лишь основные нормы и правила, в каждом регионе страны и даже районе города могут действовать те или иные правила или требования, которые надлежит соблюдать в обязательном порядке.
Общее представление о перепланировке квартиры
Жилищное законодательство определяет перепланировку квартиры как процесс выполнения комплекса строительных работ, которые являются основанием для внесения изменений в технический паспорт помещения.
Такая формулировка нормы права традиционна для национального законодательства и не привязывает ни работу, ни существенный элемент изменяемого помещения к необходимости получить официальное разрешение на проведение перепланировки.
Иначе говоря, можно выполнить работу, снести или установить перегородку, но нет никакой гарантии того, что в последующем это действие не будет признано подлежащим перепланировке.
На основании сказанного, лучше сформулировать точный перечень планируемых работ и получить официальное разрешение на их проведение, если не идёт речь о мелочах:- поклейке обоев;
- смене сетевой розетки или выключателя люстры;
- замене плинтуса или линолеума и т. п.
Например, замена сантехники или межкомнатной двери, сопряжённая с изменением стенки, пола или дверного проёма, будет однозначно перенесена из обычных работ по ремонту квартиры в работы по её перепланировке. Следовательно, предварительно необходимо получить официальное разрешение уполномоченного органа.
Несанкционированная перепланировка приведёт к тому, что придётся всё вернуть в исходное состояние, что часто не будет представляться возможным. Квартира – собственность гражданина, но квартира находится в жилом здании, и её владелец обязан строго исполнять нормы жилищного законодательства.
Уполномоченные чиновники администрации очень внимательно относятся к вопросам перепланировки, поскольку это затрагивает много смежных вопросов и прежде всего безопасное функционирование всего здания, инженерных коммуникаций, интересы жильцов.
Простая и сложная перепланировки
Различаются простая и сложная перепланировки.
В первом случае указывается, например:
- новый дверной проём;
- объединение двух кладовок в одну;
- замена встроенного шкафа на другой;
- объединение лоджии с комнатой путём простого убирания двери и т. п.
Изменения помещений, попадающие в категорию «сложная перепланировка», должны быть в обязательном порядке узаконены и утверждены совместно с архитектурным бюро, пожарной службой, и Роспотребнадзором.
Прежде чем начинать планировать оформить разрешение на перепланировку стоит проконсультироваться с БТИ (бюро технической инвентаризации) или опытным юристом.
Все мероприятия, которые будут проводиться внутри квартиры, не должны касаться соседей. Если последние сочтут, что выполнение перепланировки жилья для них небезопасно, то разрешение может быть аннулировано.
Информировать и попросить согласие соседей не будет лишним. Когда эта процедура сделана доброжелательно и предварительно, выполнять работу будет значительно проще.
Любой ремонт сопряжён с лишним шумом, выносом мусора, частым использованием лифтового оборудования для доставки стройматериалов – это обязательно скажется на соседях. Когда они информированы надлежащим образом, нежелательных прецедентов не будет.
Подготовка к перепланировке квартиры
Зачастую владелец квартиры может самостоятельно составить проект, описать план работ и представить его на утверждение.
Сложная перепланировка затрагивает, например, несущие конструкции здания, потолок, пол, вытяжную систему и т. п. В этом случае собственник квартиры обязан заказать соответствующий проект в специализированной организации.
К перепланировке следует отнести демонтаж и/или перемещение прежних или установку новых:- инженерных коммуникаций;
- санитарного оборудования;
- электропроводки;
- оптоволокна и др.
Во всех случаях более-менее капитального ремонта квартиры следует внимательно рассмотреть вопрос согласования перепланировки. При приобретении квартиры, в которой уже жили люди, вопрос о перепланировке не всегда имеет существенное значение.
При приобретении новой квартиры, как правило, актуальность перепланировки не подвергается сомнению. Современное жилищное строительство всё чаще ориентируется на универсальные стандартные планы квартир, в которых можно самостоятельно формировать нужное количество комнат, их размеры, формы, расположение коридоров и т. д.
Естественно, нужно выполнить определённый комплекс работ, соблюсти установленную нормами законодательства процедуру и получить надлежащее официальное разрешение на проведение перепланировки квартиры.
Разрешение на перепланировку
Прежде чем начинать менять что-то в собственной квартире, следует определить, какие виды работ потребуют надлежащего согласования. Сформулировать точный перечень элементов конструкции помещения, которые будут затронуты, перемещены, установлены.
Выполнение работ по перепланировке возможно осуществить собственными руками с учётом требований Жилищного кодекса РФ. Эти требования надлежит очень внимательно изучить, прежде чем начинать делать что-либо.
В обязательном порядке следует ознакомиться с нормами строительной, санитарной и пожарной службы, уделить достаточное внимание вопросам электропроводки, электрической и газовой безопасности. Эти работы требуют квалифицированного исполнения – лучше обратиться за помощью к соответствующим специалистам.
Выполнение эскиза новой планировки рекомендуется поручить лицензированному проектировщику, шансов на отказ или переделку проекта новой планировки будет гораздо меньше.
- Техпаспорт квартиры.
- Выписку из домовой книги (перечень всех зарегистрированных жильцов).
- Письменное согласие всех прописанных жильцов, которое заверяется Товариществом собственников жилья.
- Подтверждение права собственности.
- Лицевой счёт (копия).
Возможно, потребуется подготовить и иные документы, которые затребует районная администрация (обычно – архитектурный отдел).
Пакет документов предоставляется администрации района. Затем начинается процедура получения разрешения. Обычно – это ожидание, но могут потребоваться и дополнительные действия. Время на согласование и получения решения о перепланировке может занять не один месяц.
Администрация рассматривает предложения собственника квартиры и письменно подтверждает план работ. Только после получения письменного подтверждения администрации можно начинать перепланировку, строго следуя плану и регламенту, утверждённым администрацией.
После завершения всех работ нужно выполнить обмер площадей помещения, пригласить сотрудников БТИ, которые письменно должны подтвердить работу.
