Договор пожизненного содержания с правом наследования жилья – это объективная реальность, истоки которой глубоко лежат в истории правовых отношений. Современное законодательство отражает результат развития этой области права и предоставляет адекватные механизмы для оказания помощи одним в зачёт выгоды других.
Сказать, что какая-то из сторон находится в приоритете нельзя, но к каждой конкретной ситуации следует подходить индивидуально.
Баланс договора
Всегда были люди, которые нуждались и стремились заключить договор пожизненного содержания с правом наследования жилья на взаимовыгодных и безопасных условиях.
Общественное мнение в части соотношения беспомощной старости к адекватному меркантильному интересу молодости, конечно же, имеет свой вес и даже косвенно влияет на процессы заключения такого рода договоров, а ещё с большим интересом принимает участие в «обсуждении» результатов, но это к делу никак не относится.
Престарелым, беспомощным, нуждающимся и не только им помогать необходимо. То, что находятся молодые и энергичные люди, заинтересованные в получении выгоды, в частности жилья, является объективно естественным.
Вопрос заключается в том, чтобы отразилась на возможности вторых унаследовать жильё нужда первых:- денежное содержание;
- уход и забота;
- медицинское обслуживание;
- уборка квартиры;
- продукты и приготовление пищи и так далее;
Первая мысль – получить квартиру так дёшево! Но разве, заключая договор пожизненного содержания с правом наследования жилья, человек заранее знает с чем и как ему придётся столкнуться? Цены растут день ото дня, но это сомнительный аргумент «вроде как»…
Но смерть не наступит сразу после заключения договора. Пройдёт немало лет, в течение которых придётся содержать пожилого человека, находить время на заботу о нём, походы в магазин, приготовление пищи, медицинское обслуживание…
Всё это требует не только личного времени, но и денег. А как заработать эти деньги, когда практически ежедневно нужно сидеть рядом? Ведь в договорах такого рода заинтересованы не те, кто ходит и улыбается, а те, кто реально нуждается в реальной помощи, требует к себе внимания и заботы.
Формула договора
Одной стороной выступает пожилой человек, поэтому прежде всего имеют существенное значение следующие моменты.
- Медицинский.
- Психологический.
- Вероятность непредсказуемого результата.
Другой стороной договора является человек, который готов потратить своё время, силы и деньги в обмен на право реально унаследовать жилье.
Безопасная формула договора, когда стороны друг друга хорошо знают и вероятность непредсказуемого результата – нонсенс, хотя и вполне возможный. Но даже в этом идеальном случае тот, кто рассчитывает на жильё в итоге может не оценить свои силы в полном объёме.
На этом простом основании законодательство обеспечивает защиту интересов сторон. Прежде всего предусмотрено точное юридическое оформление: договор ренты, договор пожизненного содержания, нотариальное сопровождение, активное участие органов опеки и попечительства.
С тем чтобы одна из сторон после заключения договора не совершила неправомерный поступок, правоохранительные органы принимают косвенное, но пристальное участие в каждом таком договоре.
Предварительные действия сторон
В случаях, когда стороны пришли к согласию, что заключение договора ренты или пожизненного содержания является возможным, правомерным будет выполнение подготовительных действий. Это позволит снизить риски сторон и защитить их интересы в непредвиденной ситуации.
Пожилой человек, прежде всего, должен быть дееспособен, а его способность принимать сознательные решения не должна вызывать никаких сомнений. Это потребуется для составления договора, оформления завещания.
Прежде всего это:- дееспособность;
- медицинское заключение;
- свидетели сделки.
Медицинская и свидетельская составляющая важна в процессе исполнения договора, но особенно по его естественному завершению, когда станет вопрос о передаче жилья. Обычное дело, неожиданно появляются «любящие, но занятые по жизни» родственники, ставят всё под сомнение и предъявляют свои права.
Со стороны пожилого человека будет добросовестным поступком изготовить медицинское заключение, предоставить справку из психоневрологического учреждения. Не будут лишними свидетели предполагаемой сделки, которые отчётливо представляют её суть и смогут при необходимости подтвердить существенные обстоятельства.
Будущий владелец жилья должен показать, что он располагает:
- доходом или ресурсами, чтобы платить, как правило, ежемесячно;
- временем, чтобы надлежаще ухаживать, как правило, ежедневно;
- необходимыми медицинскими познаниями;
- может ходить за продуктами, готовить, убирать и оплачивать коммунальные услуги.
Это минимально необходимый перечень того, что должен показать гражданин. Вполне возможно, что ему придётся переехать в квартиру к пожилому человеку и убедить его, что тот, вплоть до круглосуточного ухода, может на него рассчитывать.
Обе стороны должны отдавать себе отчёт в том, что все ситуации предусмотреть невозможно, например, после заключения договора и подписания завещания возникнет экологическая катастрофа и придётся выполнять серьёзный ремонт в наследуемом жилье. А это непредвиденные значительные расходы. Может случиться авария и пожилой человек окажется прикованным к постели до самой смерти – это реально изменит условия ухода за ним.
Заключение договора
Какой бы юридический вариант стороны ни выбрали, перед заключением договора они должны прийти к точному пониманию важности, смысла содержания и необходимости составления следующих документов:
- Договор (рента или пожизненное содержание).
- Завещание.
- Перечень обязательств наследополучателя.
Третья позиция — уход за пожилым человеком — не предусмотрена законодательством, частично она записывается в договоре, может как-то упоминаться в завещании, но во избежание недоразумений перед исполнением договора её желательно чётко обозначить.
Это определённая гарантия того, что над пожилым человеком с правом наследования устанавливается надлежащий уход. Об этом документе будет знать орган опеки, и этот документ может сыграть своё значение в случае непредвиденных обстоятельств, когда наследство откроется.
Будь то договор ренты или пожизненного содержания, в нём должны быть оговорены все права и обязательства сторон. Участие профессионального и опытного юриста обязательно. Нотариальное составление и надлежащее удостоверение завещания также обязательно – без завещания ничто и никто не получит после смерти пожилого человека.
Особенные пункты отношений
Законодательство предъявляет требования к гражданину, который берёт на себя опекунство, опекунства без контроля быть не может.
Органы опеки в обязательном порядке проверят соблюдение начальных позиций:- Паспорт.
- Характеристику и справку о заработной плате с места работы.
- Справка из психоневрологического диспансера.
- Заключение медэкспертизы о состоянии здоровья.
- Справка об отсутствии судимости.
Это неполный перечень обстоятельств, которые в обязательном порядке будет проверять орган опеки чтобы убедиться в том, что вопросов по уходу в ходе исполнения договора не будет.
Например, рентополучатель забудет сообщить про престарелую сестру, которая с ним на самом деле проживает, но «сейчас лето и она на даче», а договор заключается летом. Осенью рентодатель будет огорчён тем, что в момент открытия наследства он поделит его с этой сестрой поровну, если последняя переживёт рентополучателя.
Законодательством установлено, что рентополучатель, вступая в отношения с рентодателем, обязуется передать последнему принадлежащее ему имущество, а именно – жильё.
На этом основании он предоставляет достоверную информацию, в частности:- Выписку из домовой книги.
- Отсутствие обременений на предмет сделки.
- Достоверную информацию о возможных наследополучателях.
Вероятно, рентодатель пожелает узнать что-то ещё, но в интересах надлежащего исполнения договора рентополучатель должен отдавать себе отчёт в том, что расторжение договора по любому основанию – это гарантия потери денег, времени, сил, здоровья и «наследства» для рентодателя.
Выбор формы договора
Риски есть в любой форме договора, как и в данных отношениях вообще. Вопросы социального обеспечения актуальны были всегда, а по пожилым людям в особенности. Далеко не всегда дети несут ответственность за родителей, равно как и молодые люди, и те, кто немного старше имеют шанс купить квартиру, дом или иное жилище.
Мнения о том, в какой форме заключать договор расходятся.
Это может быть:- рента дома;
- пожизненное содержание.
Одни юристы считают, что приоритет материального содержания предпочтительнее обязательств по уходу, поскольку в последнем случае порой крайне сложно доказать добросовестность исполнения обязательств.
Между тем индивидуальность каждой конкретной ситуации ни у кого не вызывает никаких сомнений. В любой форме договора органы опеки будут контролировать отношения сторон.
Если рентополучатель не поделится своими наследственными связями в полном объёме, а это никакой орган опеки сделать не сможет, то риски рентодателя будут чрезвычайно велики. На момент открытия наследства он столкнётся с длительными судебными процессами, с необходимостью доказывания вещей, которые со временем будет трудно доказать.
С другой стороны, опекуном могут быть допущены нарушения обязательств. Он может заболеть и не осуществить свои обязательства в один или несколько дней. У него могут задержать заработную плату, и он не сможет оплатить рентополучателю часть суммы вовремя. Тоже риск, хотя всегда значительно меньший, чем квартира, дом или иное недвижимое имущество.
Идеальная форма договора – подписать дарственную и «обрести новых детей», которые обеспечат спокойную старость. Однако жизнь не идеальна, никогда не знаешь, что будет за тем или иным поворотом. Между тем абсолютно точно известно, что добросовестное исполнение обязательств всегда приводит стороны к желаемому финалу.
