Перепланировка квартиры – это возможность улучшить своё жилищное пространство, сделать его более функциональным. Чаще всего перепланировка помещений необходима жильцам «хрущёвок». Небольшие комнаты и наличие арок делают такие квартиры неудобными. Но не всё изменение конфигурации можно делать самовольно. Любые действия должны быть согласованы со специально сформированной инспекцией, получившей название «жилищная», чтобы в дальнейшем не возникло проблем.
Определение понятий
Перепланировка квартиры подразумевает изменение конфигурации стен внутри помещения. Целью таких работ является создание более эргономичного пространства и увеличение полезной площади в квартире, придания максимальной функциональности комнатам.
Но законодательство чётко регулирует все вопросы, касающиеся изменения изначальной планировки в помещении. Любые действия по сносу стен, добавлению новых проёмов и переносу коммуникаций должны быть согласованы и подтверждены. Жёсткий контроль необходим для того, чтобы действия граждан не нанесли вред зданию, не причинили неудобств соседям.
Законодатель установил два понятия «перепланировка» и «переустройство». По сути, это одно и то же, только первое относится к квартире, а второе – к дому. Основные положения и требования к ним закреплены в ЖК РФ. Здесь же дано определение, как раз раскрывающее понятие о том, что представляет собой перепланировка в квартире.
Принято определять эту процедуру по таким работам, как:
- трансформация параметров помещения;
- преобразование в модификациях оборудования, установленного в квартире, а также коммуникаций.
Все проведённые работы обязательно должны найти своё отражение в материалах, характеризующих объект.
Что входит
В статьях ЖК РФ содержится полный перечень мероприятий, проведение которых доступно в квартире, а также тех, что категорически запрещены. Изучив нормы законодательства, можно получить знания о том, как в квартире сделать перепланировку самостоятельно без получения согласования.
Допустимо следующее:
- Перенос или расширение помещения кухни. Это реально осуществить при наличии прилегающего помещения, например, кладовки. Главное, чтобы оно было нежилое. Должны быть соблюдены требования изоляции и солнечного освещения.
- Увеличение площади санузла за счёт пространства, не пригодного для жилья. В месте увеличения необходимо обустройство гидроизоляции.
- Изменение межкомнатных перегородок. Исключением являются несущие конструкции.
- Производство демонтажа подоконника в панельном доме для оборудования окон между лоджиями и внутренними помещениями.
Оборудование проёмов в стенах панельных домов, которые были построены до 2007 года. Место образовавшегося проёма и его размер должны предварительно быть согласованы. В его основу обязательно должна быть вмонтирована металлическая конструкция.
Этот перечень законодатель закрывает.
Не относятся к перепланировке и не требуют согласования следующие работы:
- установка телевизионных антенн;
- монтаж и демонтаж встроенной мебели;
- переустановка электрических плит, но только в помещении кухни;
- переустановка газовой плиты, но без изменений конфигурации газового снабжения;
- монтаж кондиционеров;
- замена окон без расширения оконных проёмов;
- проведение простого косметического ремонта.
При согласовании всех видов работ владелец избежит проблем, которые могут возникнуть в дальнейшем.
Запреты при перепланировке
Определённые ремонтные работы по перепланировке квартиры находятся под запретом на уровне законодательства. Это связано с тем, что они могут нанести вред всему дому, что приведёт в дальнейшем к разрушению и возможной гибели.
Запрет налагается на следующие действия:
- Снос и перенос несущих конструкций. Несущие стены запрещено разбирать даже частично.
- Устанавливать на застеклённых лоджиях радиаторы отопления и тёплые полы.
- Закрывать вентиляционные каналы, переносить вентиляцию из санузла на кухню.
Делать дверные проёмы между жилыми комнатами.- Оборудовать санузел в жилой комнате.
- Изменять внешний вид здания.
- Врезаться в общедомовые коммуникации устройств, которые регулируют или останавливают действие.
- Заливать стяжку, которая существенно увеличит нагрузку на перекрытия. Особенно это касается домов, где перекрытия между этажами деревянные. Без проведения специальных расчётов в таких домах нельзя устанавливать блочные панели, тяжеловесные ванны, джакузи.
- Устанавливать водяные полы, которые функционируют от центрального отопления.
- Искусственно создавать лоджии. Исключением является первый этаж.
- Объединять газифицированную кухню с другими комнатами.
- Соединять кухню, в которой проведён газ, с жилой комнатой, если между ними не будет дверей.
- Обустраивать кухню в помещении, где нет естественного освещения. Кроме того, нельзя делать кухню в помещении, которое менее пяти квадратных метров.
- Объединять лоджии с внутренним помещением. В данном пункте есть небольшой нюанс. Прямого запрета на данное действие нет ни в одном законодательном документе. Но есть пункт, в котором запрещено организовывать отопление лоджии. Соответственно, нельзя объединять между собой помещения в одно.
- Проводить демонтаж порожков на балконе в панельном доме.
- Разбирать подоконник в кирпичном доме, если на нём держалась балконная плита.
- Расширять проёмы при выходе на балкон в блочных конструкциях.
- Объединять две квартиры в одну, если они оформлены на разных собственников.
Список закрыт законодательно.
Запрещены любые ремонтные работы, которые могут ухудшить проживание остальных жильцов в доме. Например, запрещается перекрывать доступ к общедомовым коммуникациям. Это – перенос стояка отопления, обшивка стояков коробами, в которых не предусмотрен люк для проверки рабочего состояния системы.
Нельзя заниматься перепланировкой чердачного помещения, если на него не оформлено право собственности.
Все эти ремонтные работы запрещены при проведении изменения конфигурации помещения. Их нельзя будет провести даже в случае получения согласования.
Получение разрешения
Иногда перепланировка – необходимое мероприятие, которое поможет улучшить условия проживания для собственников квартиры. Особенно актуальны эти вопросы для жителей хрущёвок, в которых двухкомнатная квартира имеет одну комнату проходную. Кроме того, в таких помещениях оборудованы арки, которые скрадывают большую площадь помещения.
В ст. ст. 25 и 26 Жилищного кодекса рассматривается порядок прохождения процедуры получения разрешения. Для этого необходимо соблюдать следующие этапы:
- Обратиться с заявлением о том, что в квартире планируется ремонт с последующим изменением первоначальной планировки. С собой нужно иметь материалы, которые без слов докажут реальность права собственности на объект, и паспорт заявителя.
- Следующее действие – это поход в отдел архитектуры и градостроительства районной администрации.
- Как только разрешение будет получено, можно начинать ремонтные работы.
- Все проведённые работы необходимо утвердить, должен быть составлен акт выполненных работ. Для этого на объект приглашается специалист из БТИ, он делает необходимые замеры. Очень важно, чтобы в проекте все изменения были указаны очень точно.
- Далее необходимо обратиться в администрацию, чтобы утвердить проект в изменённом виде.
- В завершении процедуры собственник должен получить новый технический паспорт. Для этого он обращается в БТИ с проектом, разрешением на проведение перепланировки и подписанным актом выполненных работ.
Далее владелец обращается в Кадастровую палату для получения нового кадастрового паспорта.
При обращении нужно предоставить следующий пакет документов:
- заявление о планируемом изменении конфигурации в помещении;
- материалы, которые реально докажут право собственности заявителя. В качестве таких документов может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельства о переходе имущества по наследству;
- если в квартире проживают по договору социального найма или она передана в безвозмездное пользование, необходимо предоставить письменное согласие от собственников на проведение капитального ремонта с перепланировкой. Бумага должна быть заверена у нотариуса;
- письменное разрешение от всех граждан, которые в этот момент проживают в помещении, оно должно быть подписано в ТСЖ и ЖЭУ;
- согласие, полученное в управляющей компании;
- технический паспорт, он оформляется в БТИ;
- справку о составе семьи, выписку из домовой книги;
- в зависимости от того, какие работы будут проведены, необходимо предоставление проектной документации. Она состоит их эскиза, технического заключения и составления проекта будущих изменений. При составлении эскиза зелёным наносится, то, что планируется установить, а красным то, что будет демонтироваться в процессе перепланировки. Какого-то определённого юридического оформления такой документ не требует. Проект разрабатывается в отделе архитектуры администрации города. Для получения технического разрешения необходимо обращаться в БТИ;
- если квартира расположена в здании, которое считается памятником архитектурного строительства, необходимо получать заключение о том, что зданию не будет нанесён вред;
- отдельное согласование требуется, если квартира куплена в ипотеку или оформлена под залог. Согласие на перепланировку должна дать организация, у которой жильё находится в залоге.
При себе всегда должны быть все предоставляемые материалы в копиях.
Неузаконенная планировка
Если при проведении ремонта владелец квартиры изменяется первоначальный вид помещения, всё должно быть согласовано с БТИ и отделом архитектуры. Несогласованные изменения в одной квартире могут повлечь нанесение вреда в других помещениях многоквартирного дома.
Все изменения должны быть внесены в технический паспорт. Многие граждане обращая внимание на запреты, в самоволку перестраивают жилище в надежде, что никто не узнает об их действии. Но жилищная инспекция может получить информацию о незаконной перепланировке от соседей, участкового, который придёт с проверкой.
Несогласованные действия грозят владельцу следующими видами наказания:
- Штрафные санкции: на нарушителя может быть наложен штраф в размере до 2 500 рублей. Кроме того, зачинщика ремонта жилья обяжут привести всё в первоначальное состояние. Если гражданин не выполнит предписание суда, квартира может быть выставлена на торги. Вырученные средства уйдут на компенсацию. Если человек проживал в квартире по договору социального найма, будет вынесено решение о расторжении с ним договора.
- Такой объект недвижимости нельзя будет продать, разменять. Сделать это можно только после проведения узаконивания перепланировки.
Неправомерные действия со стороны владельца квартиры при проведении перепланировки могут послужить причиной возникновения аварийной ситуации. Важно понимать, что незаконное изменение первоначальной конструкции помещения может нанести вред окружающим людям, привести к гибели.
Если квартира приобретена в ипотеку, у заёмщика возникнут большие проблемы с банком. При обнаружении незаконной перепланировки банк выдвинет требование полностью погасить ипотечный кредит. Перед началом проведения работ с ипотечным квартирами, разрешение нужно получать ещё и в банке.
Процесс внесения существенных изменений в изначально построенный дом не всегда быстрый и беспроблемный. Иногда требуется длительное время, чтобы администрация разрешила провести перестройку. При осуществлении задуманного, всегда нужно учитывать возраст дома, прочность стен и, главное, разобраться, на самом ли деле очень нужно это перенесение стен.
Процедура согласования
Если всё-таки гражданин сделал перепланировку, не пройдя согласование, чтобы избежать проблем в дальнейшем, её необходимо узаконить. Чаще всего это возможно только с помощью председательствующего.
В первую очередь необходимо направить заявление в жилищную инспекцию и отдел архитектуры и строительства. Далее необходимо провести следующие действия:
- Попросить работников БТИ зафиксировать все переделки, которые были сделаны в квартире в соответствующих файлах. Для этого потребуется вызвать специалиста на место проведения реконструкции. Он оценит характер работ, составит чертёж.
- Подготовить проектную документацию. Этим занимаются специализированные организации. Для подготовки бумаг можно обратиться в архитектурный отдел местной администрации.
- Подготовленную проектную документацию нужно согласовать с пожарной инспекцией и санэпидстанцией.
- Оплатить штрафные санкции, выписанные за незаконную перепланировку.
- Обратиться в суд с заявлением о признании перепланировки законной.
Конечно, допустимо сначала сделать, а потом спросить, но всё же лучше сделать наоборот. Это позволит сэкономить на времени, нервах и деньгах.
Для обращения в суд нужно подготовить следующие документы:
- проект, который прошёл согласование во всех службах;
- материалы, которые подтвердят личность просителя;
- технический паспорт – старый и новый;
- заключение специалиста о том, проведение ремонта не несёт опасности для целостности дома.
Если все работы прошли согласование и проверку специалистов БТИ, суд выносит положительное решение и перепланировка приобретает законный статус.
Часто перепланировка квартиры – это единственная возможность сделать своё жильё более функциональным. Не смотря на сложности в получении согласования, это можно сделать быстро, если не начинать работы самовольно. Разрешение на реконструкцию помещения гарантирует в дальнейшем, что у собственника не возникнет проблем с продажей или обменом квартиры.
