Обмен неприватизированной квартиры

Можно ли обменять неприватизированную квартиру? С этим вопросом часто сталкиваются граждане, которые проживают на государственной или муниципальной жилплощади на условиях соглашения о социальном найме.

Граждане, использующие недвижимость, которая не является их собственностью, несколько ограничены в праве распоряжения имуществом. Осуществим ли обмен неприватизированных квартир? Распространяются ли ограничения на этот вид сделки?

Условия обмена неприватизированных квартир

Ключи

Обмен неприватизированного жилья – единственный законный способ изменить условия без крупных капиталовложений. Другие способы отчуждения возможны только после осуществления приватизации.

При поиске подходящего варианта нужно соблюдать такие требования:
  • обмен может осуществляться между недвижимостью, что находится в разных городах, но в пределах Российской Федерации;
  • обменять можно только на квартиру, что также сдаётся на условиях социального найма;
  • необходимо учитывать, что площадь на одного члена семьи должна быть как минимум 12,5 метров.

Как обменять неприватизированную квартиру на равнозначную?

Если появился достойный вариант для обмена, необходимо провести ряд действий, который предусматривает получение необходимых разрешений на осуществление сделки, а также согласовать процедуру с родственниками.

Для соблюдения законности процесса обмена нужно пройти следующие этапы:

Семья

  1. Получение согласия на сделку от членов семьи, которые проживают на данной жилплощади. Разрешение нужно получить не только от лиц, которые на данный момент проживают в квартире, но и от тех, кто временно отсутствует, допустим, по причине призыва в армию. От родственников, не зарегистрированных в помещении, или от субъектов, которые членами семьи не являются, разрешение не требуется.
  2. Согласование с членами семьи заверяется у нотариуса. Такие же действия должна провести и другая сторона сделки. Отказ от обмена одного из родственников может быть поводом для обращения в суд.
  3. Трудности могут возникнуть, если один из проживающих в неприватизированной квартире несовершеннолетний. Все сделки в этой ситуации необходимо согласовывать с попечительными или опекунскими органами. Они дают свой ответ в двухнедельный срок с момента поступления соответствующего заявления. В противном случае есть риск, что сделку признают незаконной.
  4. Пользователю жилья, с которым был составлен договор социального найма, подаётся заявление с прошением об обмене квартиры. Каждая из сторон обязана обратиться к своему наймодателю. К заявлению прикладываются копия паспорта, технические документы на недвижимость, соглашение о социальном найме, кадастровые выписки, акт о санитарно-гигиеническом состоянии жилья, данные из домовых книг, нотариально заверенные одобрения сделки членов семьи.
  5. При положительном исходе и получении разрешающего решения наймодателя, необходимо собрать пакет документов для заключения договора мены.
  6. Составляется соглашение, которое подписывается сторонами и направляется на утверждение органу власти. Он ставит на нём свои визы, далее можно приступать к фактическому обмену недвижимостью.
  7. Заключается новый договор социального найма каждой из сторон с новым наймодателем. Для этого органы власти обязаны вовремя расторгнуть старый договор и в десятидневный термин с момента поступления заявления оформить отношения найма с новым жильцом.

Обмен неприватизированной недвижимости – довольно сложный процесс, который требует получения сторонами дополнительных разрешений и согласований. Если квартиру приватизировать невозможно, это практически единственный верный вариант улучшить свои жилищные условия.

Орган власти не всегда даёт разрешение на совершение такого рода сделки. Отказ возможен в следующих случаях:

Отказ

  • если к одной из сторон предполагаемой сделки предъявлено исковое требование о расторжении или изменении соглашения о социальном найме;
  • нет согласия о предстоящем обмене хотя бы одного из членов семьи;
  • в квартире проживает несовершеннолетний, а разрешения на сделку от попечительского совета не последовало;
  • неравноценный обмен, при котором значительно ущемляются права одной из сторон;
  • обмениваемая квартира признана непригодной для жизни;
  • право пользования квартирой подлежит оспариванию в порядке судопроизводства;
  • есть решение органов административной власти о готовящемся капитальном ремонте здания с обмениваемой жилплощадью или предполагается перепланировка помещений;
  • существует решение муниципалитета о сносе дома;
  • в результате осуществления обмена в коммунальное жильё вселяется гражданин, совместное проживание с которым невозможно в силу его хронической болезни.

При отказе в утверждении сделки, есть два пути. Один из них – оспаривание решение наймодателя, второй – поиск другой неприватизированной квартиры.

Родственный обмен

женщинаРодственный обмен недвижимостью – понятие, существовавшее в советские времена. Фактически оно осталось и по сей день, но процессуальных или документальных отличий обмена между родственниками и чужими людьми нет.

Как осуществить родственный обмен приватизированных квартир?

Если жилплощадь приватизирована в законном порядке, то дополнительных разрешений не нужно. Не требуется также нотариального заверения договора. После заключения соглашения, стороны подают заявления государственному регистратору для осуществления перерегистрации квартир и внесения изменения в данные кадастрового учёта.

Обмен приватизированной квартиры между посторонними людьми, по сути, является двойным договором продажи, так как при этом учитывается разница в стоимости недвижимости и появляется необходимость уплатить налог.

Если участники обмена являются родственниками, выгоднее осуществить сделку посредством заключения договора дарения, так как он не облагается налогом.

Родственная сделка предполагает обмен неприватизированной квартиры на приватизированную по определённой схеме. Законодательство запрещает обменивать напрямую недвижимость, что находится в государственной собственности, на жильё, что пребывает в частном владении. Но существуют способы, позволяющие провести успешную сделку в соответствии с законом и добиться желаемых результатов.

Как сделать родственный обмен приватизированной квартиры на неприватизированную?

Первый вариант — приватизировать квартиру, а далее проводить в отношении неё любого рода сделки.

Второй вариант подойдёт тем, кто по каким-либо причинам не может приватизировать жильё.

Он осуществим по следующей схеме:
  • лицо, с которым предполагается обмен, выписывается из своей квартиры и регистрируется в неприватизированной (конечно, при условии, что жилплощадь позволяет это сделать);
  • на это лицо переоформляется договор социального найма;
  • остальные жильцы выписываются;
  • переход права собственности осуществляется на основании договора дарения или купли-продажи.

Родственный обмен предполагает заключение соглашения в обычном порядке. Как вариант, можно поменять неприватизированную квартиру на приватизированную. Эта сделка является несколько трудоёмкой, но вполне законной.

Документы, необходимые для осуществления сделки

паспорт

Главным отличием обмена квартир, которыми пользуются жильцы на основании соглашения о социальном найме, и приватизированной недвижимости является регистрация права собственности в Росреестре. Кроме того, для сделки в отношении неприватизированного жилья, как уже было сказано, обязательными являются согласия от членов семьи и разрешение от собственника. Практически все остальные документы совпадают.

Для того чтобы обмен соответствовал законодательству, при заключении договора необходимы:
  • паспорта сторон;
  • правоустанавливающая документация (договоры о найме, дарственные и т. д.);
  • свидетельства о рождении детей и разрешение попечительского совета на сделку;
  • техническая документация с планом помещения;
  • выписка из кадастра об отсутствии обременений;
  • справка о родственниках и письменное согласие супруга;
  • данные об отсутствии задолженности;
  • выписки из домовладений.
На основании приведённой документации составляется договор. Законодательством предусмотрена его письменная форма.
Для того чтобы соглашение было составлено правильно и в дальнейшем не подлежало оспариванию, необходимо указать следующие реквизиты:
  • полные данные участников сделки;
  • предмет договора и его характеристики (площадь, количество комнат, этаж) — указываются относительно обоих помещений;
  • права и обязанности обменивающихся сторон;
  • дата заключения договора;
  • порядок решения возможных проблем и форс-мажоров;
  • условия доплаты (если она предусматривается);
  • подписи.

Правильно оформленная сделка не будет вызывать дополнительных вопросов у собственников жилья (при обмене неприватизированных квартир) и у судебных органов в случае возникновения споров. Таким образом, нужно вовремя позаботиться о получении всех разрешительных и других документов. Это обезопасит от негативных последствий в будущем.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

6 − 2 =

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: