Аренда земельного участка находящегося в муниципальной собственности – одно из оснований возникновения права пользования недвижимым имуществом. Предоставление права аренды происходит по определённой процедуре. Будущему арендатору предстоит, кроме заключения соглашения и получения разрешения на пользование наделом, внести задаток и, как правило, выиграть аукцион.
Как происходит получение в аренду наделов, находящихся в муниципальной собственности?
Как арендовать муниципальную землю?
Аренда муниципальной земли – возможность получения одного из правомочий собственника, права использования надела в своих целях. В определённых случаях земли предоставляются для возведения важных для государства построек, хранения боеприпасов, прокладки каналов связи, средств сообщения или для развития территории.
Право на пользование участком – это право удовлетворять своим потребностям с помощью земельного участка, получать с него урожай и использовать по целевому назначению. Законные арендаторы земли имеют право вести на ней хозяйственную деятельность, если на участке есть полезные ресурсы или ископаемые, добывать их и распоряжаться ими по своему усмотрению, возводить на участке постройки. Главное, чтобы действия соответствовали целевому назначению надела.
Кроме того, арендатор в случае неиспользования земли может переуступить право пользования наделом, сдав его в субаренду.
Муниципальную землю могут арендовать физические и юридические лица.
Итак, как взять в аренду надел? Приблизительный алгоритм действий следующий.
- Лицо, желающее арендовать участок, должно определиться с целевым использованием земли.
Лицо подаёт заявление о желании арендовать надел, что находится в собственности государства. Муниципалитету предоставляется месяц на то, чтобы выяснить, есть ли подходящий свободный надел в наличии, нет ли ограничений у заявителя на получение участка. Далее принимается решение о возможности удовлетворения просьбы заявителя.
Если муниципалитет имеет участок в наличии и может его предоставить, он размещает в прессе и в сети Интернет официальное извещение о сдаче земли в аренду. Опубликованная информация должна содержать детальные данные о номере кадастрового учёта, характеристиках земли, о порядке ознакомления со схемой местности, где находится надел, о процедуре внесения заявлений на участие в торгах. Заинтересованные лица на протяжении месяца с момента опубликования извещения могут изъявить своё желание участвовать в торгах.
- Торги. Этот этап не является обязательным, так как законодательство имеет достаточно большой перечень случаев, когда торги необязательны. Для участия в торгах выставляются участки, которые поставлены на кадастровый учёт. Принимают участие в аукционе и другие заинтересованные субъекты и есть вероятность, что надел заявителю не достанется, так как ставка может быть перебита.
- В случае победы на торгах потенциальный арендатор вновь подаёт заявление на получение надела, приложив к нему пакет необходимых документов.
- Между муниципалитетом и заявителем составляется договор аренды. Соглашение также заключается при отсутствии конкурентов, желающих участвовать в аукционе.
В любом случае у желающих арендовать землю есть возможность повторного обращения с заявлением.
Участие в торгах и субъекты, освобождённые от них
Проведение торгов – в определённых случаях необходимый этап в выборе претендента муниципальным органом для составления с ним договора аренды.
После изъявления желания лицом взять в аренду землю и постановки её на учёт, муниципалитет выносит эту информацию на обозрение населения. Объявляется время и место, где планируется проведения аукциона. Если на протяжении одного месяца заинтересованности участком у населения не возникло, договор об аренде заключается с желающим заявителем.
Чтобы участвовать в торгах, нужно подать следующие документы:- заявление, в нём указывается номер счёта, на который в случае проигрыша, возвращается задаток;
- паспорт;
- квитанция, подтверждающая, что был внесён задаток;
- если заявитель является юрлицом, необходимо предъявить сведения о регистрации в Росреестре.
Обычно начальная цена составляет 1,5% от кадастровой стоимости надела. Торги ведутся до момента, пока один из заявителей не предложит максимальную цену. Остальным возвращается задаток.
Случаи, когда торги не является обязательными, возникают, если надел предоставляется:- юрлицу на основании нормативных актов, изданных Президентом государства;
- юрлицу для постройки объектов соцкультбыта и для осуществления масштабных проектов с привлечением инвестиций (предоставление земельных наделов в этом случае выгодно государству в силу появления новых рабочих мест, увеличения налоговой базы);
- для реализации международных проектов и обязательств;
- юрлицам для прокладки путей сообщения;
- по договору развития в границах застройки или о комплексном освоении местности на основании соответствующего соглашения;
- при образовании участка из земли, предоставленной некоммерческому объединению – входящим в него членам;
- лицам, являющимся владельцами или управляющими имущества на этом наделе;
- лицам, у которых на участке остался объект недвижимости в виде незавершённого строительства;
- субъектам, которым ранее он был выдан на правах постоянного пользования;
- организациям, ведущим сельскохозяйственную деятельность;
- гражданам, имеющим первостепенное или внеочередное право на надел;
- гражданам для возведения строения, ведения подсобного хозяйствования в пределах населённого пункта;
- взамен изымаемого надела;
- религиозным и казачьим организациям или сообществами для сохранения культурной самобытности и удовлетворения потребностей за счёт сельского хозяйствования;
- для сенокоса, выпаса скота, огородничества вне пределов административных единиц;
- недропользователю для добычи ресурсов;
- резидентам зон в границах экономических территорий или относительно прилегающей местности;
- по договору концессии;
- по охотохозяйственному соглашению;
- по договору о вылове рыбы и использованию водных ресурсов;
- для возведения водохранилищ или гидротехнических строений;
- для деятельности Росавтодора и Росжелдора;
- юрлицу для постройки или размещения оборонных объектов в соответствии с актами Правительства государства;
- арендатору, который уже пользуется наделом и подал заявление до окончания срока первого договора (при отсутствии за время существования отношений аренды нарушений земельного законодательства у заявителя);
- арендатору, который имеет право заключить новое соглашение.
В вышеперечисленных случаях торги не проводятся, между муниципалитетом и заявителем заключается соглашение об аренде.
Как проводится предварительное согласование надела?
Решение о согласовании муниципалитет принимает, когда участок требуется образовать или уточнить его границы, а также когда лицо может воспользоваться возможностью арендовать надел без объявления аукциона.
Для этого необходимо подать заявление, в котором обязательно указываются такие сведения:- паспортные данные;
- номер госрегистрации юридического лица;
- кадастровый номер надела, если его границы необходимо уточнить или участок планируется образовать на основании утверждённой проектной документации;
- если участок необходимо образовать на основании проекта межевания, необходимо указать решение, которым утверждён этот проект;
- основания для получения надела в аренду без объявления аукциона (если они появились вследствие принятия актов органами власти, нужно указать номер документа, допустим, если земля выделяется взамен изымаемой, нужно указать решение, в связи с которым участок забирают);
- целевое назначение надела;
- информация о том, как связаться с заявителем.
С заявлением подаётся документация, которая подтверждает право на аренду надела без проведения аукциона, проекты и схемы относительно участка, который нужно образовать.
В десятидневный период муниципальный орган может вернуть документы по причине нарушения формы и содержания заявления, указав причины возврата.
При возникновении конфликта интересов – ситуации, когда муниципалитету уже подавалась схема участка, и местонахождение его совпадает, принимается решение, которым приостанавливается рассмотрение поданного позже заявления. В этой ситуации сперва принимается решение относительно первого потенциального арендатора. Время приостановления зависит от результатов рассмотрения первого заявления.
В течение месяца муниципалитет рассматривает документацию.
Случаи, когда муниципалитет может отказать в предоставлении надела для аренды:- несоответствие схемы законодательству или фактической ситуации на местности;
- арендовать участок желает ненадлежащий субъект;
- надел занят или изъят из оборота;
- относительно этих земель планируется проведение аукциона;
- с заявлением о согласовании обратилось ещё одно лицо относительно того же участка.
- условный номер, адрес (местонахождение) и размеры надела, который планируется образовать;
- кадастровый номер исходного участка;
- паспортные данные заявителя или информация о госрегистрации юрлица;
- категория земель, которую испрашивает заявитель (в случае отнесения исходного надела к другой категории, орган власти делает указание на изменение целевого назначения нового участка);
- указание на необходимые работы по образованию новой территории;
- вид разрешённого использования образуемого надела;
- реквизиты акта, которым утверждён проект межевания для создания нового участка.
Для уточнения границ компетентным органом также принимается соответствующее решение.
Договор аренды
Соглашение можно заключить на следующие сроки:
- получить надел сроком до десяти лет можно на возведение и реконструкцию зданий;
- максимум на 49 лет – для возведения линейных объектов, для занятия сельским хозяйством или владельцу построек, возведённых на участке;
- на двадцатилетний период – под строительство или для возможности иметь подсобное хозяйство;
- под комплексное освоение можно получить надел минимум на три и максимум на десять лет;
- субаренда земельного участка разрешается до окончания действия основного соглашения;
- на трёхлетний период – для работ по завершению строительства здания, а также для использования надела в качестве пастбища, сенокошения, для огородничества;
- если права на аренду возникли вследствие существующего соглашения (к примеру, на ведение охоты или рыбную ловлю), аренда наделов допустима лишь на время действия первичного договора;
- участок, который выдаётся вместо изъятого, не предоставляется на более длительный срок, чем был оговорён в первом договоре;
- если надел находится в местности территориального развития, он предоставляется на время, запланированное на проведение проекта.
Кроме срока, важным условием является и предмет соглашения, он должен быть точно индивидуализирован. Это значит, что детально прописывается площадь надела, его местонахождение, а к договору прилагается план-схема территории.
Деятельность на земельном наделе должна соответствовать заявленной и не может нарушать интересы других землепользователей. Арендатор имеет право сдать надел в субаренду, тогда права и обязанности переходят к субарендатору. В случае смерти лица, арендующего землю, правопреемником является его наследник.
Целевое использования надела означает и осуществление определённых договорных обязанностей. В случае если аренда земельных участков была предоставлена под дачное хозяйствование юрлицу, оно обязано провести в установленном порядке межевание, провести кадастровый учёт.
Сроки, на которые выдаётся надел под аренду, зависят от вида деятельности, которую планирует вести арендатор. Он не может использовать надел не по назначению и должен соблюдать интересы других землепользователей.
Стоимость аренды муниципального надела
Цена является ещё одним важным моментом в составлении договора аренды.
Она не может противоречить таким принципам:- экономическая обоснованность – за основу расчёта берётся категория земли, возможность добычи с неё полезных ресурсов и их рыночная стоимость, то есть насколько большой доход может принести арендатору данный надел;
- предсказуемость расчёта – приблизительная стоимость аренды определяется локальными нормативными актами, в них также указываются случаи пересмотра ценовой политики, таким образом, арендатор может приблизительно посчитать, во сколько обойдётся ему аренда надела;
- определённость – стоимость всегда зависит от кадастровой оценки земли;
- недопустимость ухудшения экономического положения арендаторов – арендная плата не может превышать более, чем вдвое размер налога;
- поддержка значимых для государства видов землепользования;
- равенство – земельные наделы одной категории и со сходными параметрами не могут быть предоставлены арендаторам с большой необоснованной разницей в стоимости.
К вопросу об аренде надела, необходимо сказать о его налогообложении.
Федеральные земли или участки муниципалитетов не облагаются налогом на добавленную стоимость. Другие отношения возникают при субаренде, так как арендодателем выступает частное лицо, в этом случае НДС начисляется.
При аренде наделов юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, они хотя и не обязаны платить налог, но должны предоставлять отчётность. В отношении арендодателя они являются налоговыми агентами и обязаны составлять счёт-фактуру по оплате и вовремя предоставлять декларации. В этом случае в документах делается пометка «без НДС».
Процедура получения земли в аренду земли довольно сложная. Это вызвано в силу ценности ресурсов, так как земля находится под особой государственной охраной.