Как выкупить землю из аренды в собственность

Граждане и юр.лица могут быть собственниками земельных участков на основаниях, которые предусмотрены законодательством РФ. К ним относятся сделки купли-продажи, дарения, мены, получение наследства, процесс приватизации и выкуп ранее арендованных наделов. Очень часто возникает вопрос, как оформить в собственность арендованный земельный участок?

Способы передачи в собственность арендованного участка

Земельный кодекс РФ

Правовыми нормами определены категории земель, которые не могут являться предметом сделок ни при каких условиях. Это территории, на оборот которых наложен запрет, такие как загрязнённые отходами радиации, занятые объектами для космических нужд, с расположенными на них гидроэлектростанциями и природоохранными, заповедными, парковыми  зонами и т. д.

Выкуп земельного участка из аренды в собственность регулируется ЗК РФ. Общий порядок приобретения недвижимости — это торги, осуществляемые посредством аукционов. Но есть исключение, нормативным актом определены лица, имеющие возможность, минуя торги, осуществить перевод земельного участка из аренды в собственность.

С введением нового законодательства у физических и юр.лиц, владеющих строениями и сооружениями на земельных наделах, которые находятся в их пользовании без указания срока или в пожизненном владении, возникла обязанность и преимущественное право арендовать либо выкупить их.

Нормативными актами установлена следующая стоимость:

  • в населённых пунктах, где численность превышает 3 000 000 жителей, в расчёте на единицу площади применяется налоговая ставка от 5 до 30-кратного размера;
  • от 500 000 до 3 000 000– ставка от 5 до 17-кратного размера;
  • до 500 000 человек, в том числе и за пределами населённых пунктов, используется ставка от 3 до 10-кратного размера.

Организации и ИП, получившие ранее производственные помещения от государства либо муниципалитетов (до принятия ЗК России) и имеющие наделы в  пользовании без срока, которые будут оформлены в собственность, выплатят следующие суммы:

  • в границах 20% цены по кадастру недвижимости в мегаполисе, население которого превышает 3 000 000.
  • не более 2,5% — в других населённых пунктах.

План участкаЕсли в городе проживает свыше 3 000 000 человек, у органов власти есть возможность запретить строить либо реконструировать здания, находящиеся на указанной территории.

Пример:

ИП Иванюженко владел прачечной общей площадью 2000 кв. м., выкупленной у мэрии. Земельный надел, находящийся под строением, был предоставлен собственником-муниципалитетом, закреплён за ИП в бессрочное пользование и имел инвентаризационный номер в паспорте БТИ. Иванюженко подал в Рос.имущество заявление о его выкупе, предоставив правоустанавливающие документы, однако получил отказ с формулировкой, что он уже воспользовался своим правом на землевладение. Суд обязал Росреестр совершить сделку по купле-продаже с предпринимателем, пояснив, что для перевода земли в собственность прекращение бессрочного пользования не требуется.

Оформление в собственность из аренды земель сельхоз.профиля

Физические и юр.лица, занимающиеся сельхоздеятельностью (растениеводством, скотоводством и т.д.) и арендующие для этого земли специального назначения, имеют возможность на приватизацию земельного участка, находящегося в аренде, либо на его покупку, минуя процедуру торгов, при соблюдении следующих требований: установленные правила эксплуатации и землепользования не нарушались, либо при их несоблюдении устранены в обозначенный проверяющим органом срок.

Так, КФХ может выкупить недвижимость, обратившись в местную администрацию о заключении сделки по купле-продаже в течение 6 месяцев с момента, когда муниципальное образование зарегистрировало права на землю, цена которой составит не более 15% от кадастровой стоимости.

Не подлежат выкупу угодья, используемые в районах крайнего Севера под пастбища оленей.

Оформление арендованного земельного участка в собственность, минуя процедуру торгов

Для того чтобы получить в своё владение недвижимость, находящуюся в аренде, необходимо действовать в следующем порядке:

  1. Если территория не размежёвана по проекту, требуется подготовка схемы, определяющей местонахождение надела.
  2. Интересантом обеспечивается выполнение кадастровых работ.
  3. Осуществляется постановка надела на кадастровый учёт.
  4. Подаётся заявление о предоставлении недвижимости.
  5. Происходит подписание сторонами договора купли-продажи.

Оформление документаЦена сделки без торгов устанавливается её собственником. Так, для участков, принадлежащих Федерации, это будет Правительство РФ, а для находящихся в границах региона, города и посёлков — исполнительный орган субъекта или местной администрации соответственно. Но в любом случае цена не должна превышать кадастровую.

У уполномоченного органа есть 30 дней для рассмотрения. По итогам принимается либо решение о бесплатном предоставлении надела, либо подготавливается договор купли-продажи, либо выносится отказ.

Поводы для последнего:

  • интересант не входит в группу лиц, имеющих право на покупку, минуя торги;
  • обозначенный участок изъят либо к нему применён режим ограничения оборота;
  • объект зарезервирован для гос.нужд;
  • участок является предметом аукциона;
  • указанная цель эксплуатации не подпадает под разрешённую;
  • площадь территории в заявлении НКО для занятия садоводством/огородничеством выше допустимого размера, установленного законом.

Оформление в собственность сданной в аренду территории при реализации первоочередного права может быть осуществлено не более одного раза в жизни.

С даты действия ЗК РФ нельзя приватизировать здания или строения, включая предназначенные для промышленного производства, не приватизируя при этом земельные участки под ними.

Заявление о предоставлении участка вне торгов

ЗаявлениеВ обращении должны содержаться для человека его ФИО, место, по которому он зарегистрирован, данные паспорта, для организации – юр.адрес, номер из ЕГРЮЛ и ИНН, кадастровый номер недвижимости, доводы, обосновывающие право заявителя о предоставлении надела без проведения торгов. Обратившиеся лица обязаны также указать вид права, на котором приобретается имущество, для какой цели это делается, номер телефона, число, дату.

К заявлению прилагаются документы, которые подтверждают возможность заявителя приобрести объект без проведения торгов. Если нет проекта межевания территории, то прикладывается схема.

Заявление может быть подано в момент личного посещения соответствующего органа, с помощью услуг почтовой службы (обязательны уведомление и опись) или передачей посредством интернет-ресурсов.

Приватизация арендованного земельного участка

Стать собственником недвижимости бесплатно может человек, которому она была выделена:

  1. Для осуществления сельхоздеятельности, для иных нужд на лесных наделах на срок, не превышающий 5 лет (пчеловодство).
  2. Для охотхозяйства, не выше пятилетнего периода.
  3. Для ИЖС и личного подсобного хозяйства гражданам, работающим в соответствующих муниципальных образованиях по определённым субъектом РФ специальностям не более чем на 6 лет.
  4. Для ведения фермерского хозяйства сроком на 6 лет.

Получение надела становится доступным по истечении 5 лет при условии, что объект эксплуатировался в соответствии с разрешённым видом пользования и приобрести его можно бесплатно всего один раз.

По применяемым ранее правилам у обладателей домов земельные участки находилась или во владении, передаваемом по наследству, или пользовании без срока. Им было предоставлено право на перевод земли в частное владение, но в пределах установленной нормы. Если часть площади надела превышала установленную, гражданин приобретал её за деньги. Человек имел возможность сдавать недвижимость в аренду либо в безвозмездное срочное пользование. После введения ЗК РФ объекты в таком правовом режиме больше не предоставляются, но ранее приобретённые сохраняют свой статус, однако любое распоряжение ими запрещено. Вместе с тем появилась возможность приватизации данной недвижимости без ограничения срока и её размера, в равной степени это касается и имущества, полученного по праву наследования.

Приватизация участкаПример:

Житель села Морозякин обратился в свою администрацию в 2002 г. с заявлением о приватизации 3 соток земли, которые входят в его усадьбу общей площадью 9 соток, но 6 из них он уже приватизировал в 1992 г. Администрация гражданину отказала, мотивируя это тем, что бесплатное получение земли возможно только один раз. В судебном заседании было принято решение понудить местную администрацию перевести спорную территорию в частное владение Морозякина, пояснив, что ранее принятые нормативные акты, начавшие действовать с 2001 г., не относятся к отношениям, которые возникли до их принятия.

Немаловажным является разрешение вопроса приватизации надела, когда домовладением, расположенным на нём, владеют несколько лиц. По общему правилу, количество долей в переходящей собственности на землевладение соответствует долям в помещении. Однако владельцы могут принять совместное решение и распределить доли в праве на землю по-другому. Поэтому администрация не может передать в частное владение недвижимость по заявлению только одного собственника.

Когда недвижимость изымается для госнужд, то человеку взамен будет предоставлена бесплатно другая, минуя торги.

Дачная амнистия

До последнего дня 2020 г. продлена возможность приобретения земельного участка в собственность для людей, которые являются участниками объединений по садово/огородно/ дачной деятельности, исключая процедуру торгов, бесплатно. При этом время вступления в организацию значения не имеет.

Приобретаемый объект должен подпадать под нижеуказанные условия:

  • предоставлен НКО до начала действия ЗК РФ;
  • на общем собрании участниками принято решение о распределении его конкретному человеку;
  • объект не исключён и к нему не применены ограничения в обороте, а также не находится в резерве для нужд муниципалитета и государства;
  • относится к имуществу общего пользования.

Приватизация участкаПри условии, что надел не соответствует последнему пункту вышеупомянутого списка, объединения могут арендовать его, минуя торги, за цену, не превышающую земельного налога.

Участок может быть  приватизирован по решению соответствующего органа, в чьей компетенции находится распоряжение землёй.

Интересант должен подать заявление, которое дополняется необходимыми документами:

  1. Схема надела в разрезе территориального кадастрового плана (обязанность по предоставлению лежит на заявителе). Схема не нужна при наличии согласованного проекта межевания.
  2. Запротоколированное общим собранием распределение недвижимости между участниками НКО.

Орган самостоятельно запросит сведения из ЕГРП при условии, что они там есть и уже имели место обращения участников НКО по аналогичным вопросам. В обратном случае обязанность предоставить необходимую информацию возлагается на заявителя. Также истребуются сведения из ЕГРЮЛ. Заявление может быть подано лицом, получившим полномочия от общего собрания и действующим в интересах объединения, для приобретения земли в собственность самой НКО. В данной ситуации к обращению прикладываются: схема надела, выписка, подтверждающая принятое общим собранием решение, учредительные документы организации. Если необходимая информация имеется в ЕГРП, запрос делает администрация, при её отсутствии  материалы предоставляются объединением.

При получении заявления соответствующий орган через 14 дней должен либо передать недвижимость в собственность, либо отказать в этом.

Если правоустанавливающие документы отсутствуют, проблема будет решаться в судебном порядке.

ПриватизацияПример:

Гражданка Анциферова подала в поселковую администрацию заявление, в котором изъявила желание приватизировать свою дачу. В переводе в собственность земельного участка ей было отказано на основании того, что надел она получила в дар по сделке в 1993 г. и правоустанавливающие документы отсутствовали. Судом требования гражданки были удовлетворены, с указанием на то, что надел являлся частью земель, выделенных 74 года назад в пользу дачного кооператива, находился во владении прежнего хозяина и уже на протяжении многих лет использовался Анциферовой. Также он пояснил, что предыдущий собственник состоял в дачном кооперативе, а значит в соответствии с уставом за ним были закреплены определённое строение и надел, на котором оно расположено. Членство в кооперативе было получено по решению общего собрания, о чём была сделана запись в протоколе, и с этой даты у человека  появилось право пользоваться недвижимостью без ограничения в сроках. После договора дарения данное право перешло к одаряемому, т.е. к Анциферовой.

Если правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на объект не содержат указания либо определения вида права, согласно которому человек владеет данной землей, то при госрегистрации потребуются:

  • акт, выданный соответствующим органом;
  • свидетельство, подтверждающее право на недвижимость;
  • сведения, задокументированные в похозяйственной книге, подтверждающие право человека на участок для осуществления деятельности, связанной с подсобным хозяйством;
  • документ, свидетельствующий о вступлении человека в наследство на недвижимость и правоустанавливающий документ прежнего собственника на надел.

Перевод земли в частное владение через договор аренды с выкупом

Оформить арендованную землю в собственность возможно и в том случае, если это прямо предусмотрено договором аренды. Следовательно, цена сделки будет соответствовать стоимости объекта. По окончанию действия такого договора и полной выплаты суммы, в нём указанной, арендатор становится частным владельцем данной земли. Также возможна ситуация, когда выкуп был предусмотрен не самим договором, а дополнительным соглашением к нему, в котором стороны установили, что земля может быть куплена с учётом выплаченной за неё арендной платы.

При заключении сделок стоит учитывать, что в случае продажи землевладения, на котором расположены чужие объекты производственного назначения, принадлежащие человеку или организации, у последних возникает преимущественное право выкупить землю из аренды в собственность, нарушение которого приведёт к признанию сделки недействительной.

С 2017 г. все сведения о недвижимости заносятся в ЕГРН. Одним обращением можно одновременно осуществить и кадастровый учёт и госрегистрацию прав. Заявление может передаваться лично, через портал госуслуг или МФЦ. Текст документа должен быть разборчивым и не содержать сокращений. Договор, на основании которого проводится регистрация (дарение, мена и т.д.) предоставляется в двух экземплярах, один из которых возвращается правообладателю, а другой хранится в регистрационном органе. Отказ в приеме документов может быть только один – заявитель не подтвердил свою личность.

Таким образом, в собственность арендованную землю можно оформить посредством приватизации или выкупа. Эти процедуры расписаны в законодательстве, но при возникновении проблем лучше обратиться к квалифицированному специалисту.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

5 − один =

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: