Судебная практика выселения из служебного жилья

Выселение из служебного жилья имеет ряд своих особенностей. Это связано с тем, что данная категория помещений представляет собой жилфонд спецназначения, обычно находящийся в собственности государства либо муниципалитета. Договоры по найму таких площадей носят срочный характер и исключают возможность отчуждения недвижимости.

У кого есть право получить квартиру из спец.фонда

Военный перед домом

Необходимо решение властного органа, чтобы предоставить в пользование служебное жилище. Для таких помещений установлены чёткие критерии: это могут быть либо дома, либо обособленные квартиры.

Лица, имеющие право на получение площади из данной категории жилищного фонда, должны подпадать под следующие параметры:
  1. Иметь трудовые отношения с государственными либо муниципальными учреждениями (как правило, это связано с привлечением специалистов для решения проблем в регионе, например, учителя в сельскую местность).
  2. Служить в органах полиции, госбезопасности, в министерстве по устранению чрезвычайных ситуаций, в военном ведомстве и так далее.
  3. Занимать государственную либо выборную должность.

Рассматриваемые помещения могут быть выделены в пользование вышеперечисленным лицам по договору найма на период исполнения соответствующих обязанностей и только в том случае, если у них отсутствует иное жильё в данном городе, посёлке.

Содержание документа

Документы

Сделка заключается письменно и в простой форме. В договоре указываются технические характеристики квартиры, комнат, наличие центрального отопления и прочее. Её сторонами будут: наймодатель (в качестве такового от имени собственника выступает властный орган либо руководство учреждения) и наниматель (человек, получающий площадь для проживания). В отличие от соц. найма у гражданина, приобретшего на праве пользования помещение, нет возможности обменять его на другое, предоставить площадь в поднаём. В договор также включаются близкие родственники нанимателя. К таковым относятся имеющие с ним одинаковые права и равную ответственность: дети, муж/жена, родители. Лица, не достигшие восемнадцати лет, вселяются и встают на регистрационный учёт без согласования с собственником недвижимости. Стороны по данной сделке имеют конкретные права/обязанности.

Наниматель:
  1. На получение определённых законодательством субсидий, выделяемых для оплаты коммунальных услуг.
  2. На защиту своего жилища от проникновения посторонних лиц.
  3. На расторжение договора в одностороннем порядке в любое время.
  4. Обязан поддерживать помещение в удовлетворительном состоянии, не производить самовольно перепланировку либо переустройство.
  5. По мере надобности проводить текущий ремонт.
  6. Не допускать разрушения недвижимости, в случае неисправности сантехнического оборудования устранять поломки самостоятельно либо сообщать об этом собственнику.
  7. Оплачивать в установленные сроки коммунальную и жилищную услуги.
  8. При изменении условий найма информировать об этом владельца площади.

Служебная квартира может использоваться только для проживания. Несоблюдение условий сделки повлечёт за собой выселение из служебного жилого помещения.

Наймодатель обладает следующими правомочиями:
  1. Требовать оплату по предоставляемым жилищным услугам в установленные сроки.
  2. Расторгнуть сделку при нарушении оговорённых условий.
  3. Принять решения о безвозмездном оформлении в собственность занимаемой площади.
  4. Организовать передачу квартиры в удовлетворительном техническом состоянии, освобождённой от притязаний третьих лиц.
  5. Нести бремя расходов по капремонту, а на время его проведения обеспечить живущих в помещении людей иным местом для пребывания.
  6. Предоставить коммунальные услуги в полном объёме и соответствующего качества.

Недействительность сделки

Домики

Договор по найму служебного жилья будет считаться недействительным по следующим основаниям:

  • для его заключения предъявили документы, априори не соответствующие реалиям, например, в них содержались ложные сведения о принятии на работу либо была скрыта информация об имеющемся в собственности доме, расположенном в этом же районе;
  • решение о предоставлении жилплощади вынесено с нарушением норм права, к примеру, не соблюдён установленный регламент.
В этом случае применяются общие правила для такого рода сделок, то есть они недействительны со дня их подписания и не влекут юридических последствий.
Например:

Гражданка Иванцова подала иск, в своём заявлении она просила признать недействительным договор по найму помещения спецфонда, обязать администрацию г. Боготола заключить сделку социального найма и передать квартиру в собственность согласно закону о приватизации жилых помещений.

Свою позицию Иванцова аргументировала следующими доводами:
  1. Спорная площадь была предоставлена истице и членам её семьи в 2010 г. на основании распоряжения комиссии муниципалитета. Жильё передано в пользование по договору спецнайма.
  2. Квартира имела статус служебной с 1992 г. по 2005 г., после чего её передали из федеральной собственности в муниципальную. Последним решение об отнесении площади к специализированному фонду принято не было. На основании этого Иванцова считает, что жилище, где она проживает с мужем и с несовершеннолетним ребёнком своей умершей дочери, относится к социальному фонду и не может сдаваться внаём в качестве служебного.
Во встречном иске представитель администрации просил отклонить заявленные требования и выселить из служебной квартиры Иванцову вместе с семьёй, обосновав свою позицию следующим образом:
  1. Помещению был присвоен статус служебного в 1987 г. решением исполкома Совета народных депутатов. В результате передачи недвижимости в 2005 г. изменился собственник имущества, но не его статус. Поэтому требование Иванцовой о заключении договора социального найма неправомерно.
  2. В настоящее время Иванцова уволилась со службы в полиции и потеряла право занимать квартиру спецфонда.

Суд оценил предоставленные доказательства и принял решение удовлетворить просьбу Иванцовой, так как согласно Жилищному кодексу помещение может быть признано служебным только на основании решения отнесения его к специализированному фонду. Данная процедура содержится в нормах права. Представитель муниципалитета такого документа не предъявил. Соответственно, квартира, являющаяся предметом спора, относится к жилфонду социального назначения и муниципалитет обязан заключить договор соцнайма.

Основания для прекращения/расторжения договора

Монеты

Как и любая сделка, договор найма жилища из специализированного фонда может быть расторгнут по взаимному согласию сторон. Наниматель обладает правом сделать это в одностороннем порядке и в любое выбранное им время. При таком условии процедура выселения очень понятная: требуется просто уведомить собственника.

Для наймодателя нормы права не предусматривают возможности разорвать сделку по своей инициативе. Он может это сделать только при наличии судебного решения.

Основанием для обращения будут следующие обстоятельства:
  1. Уклонение нанимателя от оплаты жилищных и коммунальных услуг в течение полугода и более.
  2. Неудовлетворительное содержание помещения, приводящее к его разрушению.
  3. Антисоциальное поведение граждан, нарушающее право на комфортное существование соседей.
  4. Использование квартиры для осуществления деятельности, не связанной с проживанием (например, под офис).

Во всех этих случаях у наймодателя есть право обратиться с исковым требованием, расторгнуть договор и выселить из служебного жилья нанимателя.

Сделка прекращается в связи:
  • с окончанием временного периода, установленного трудовым договором;
  • с истечением срока службы в военных, правоохранительных ведомствах, на гос. должностях федерального и регионального уровня.

Если после прекращения договора по вышеперечисленным основаниям проживающие добровольно не освобождают площадь, то в судебном порядке происходит выселение из служебной квартиры. При этом предоставление иного жилища не предусмотрено.

Смена собственника недвижимого объекта или передача его муниципальным предприятиям на праве оперативного управления либо хоз. ведения также будет основанием прекращения сделки, исключая ситуацию, когда новый владелец выступает работодателем нанимателя.

Порядок выселения с предоставлением жилища

Дом

После прекращения либо расторжения договора служебная квартира должна быть освобождена. При выселении посредством судебного решения по общему правилу другое помещение не предоставляется. Однако законодатель определил, кого не могут выселить, не обеспечив иным жильём.

К таковым лицам можно отнести:
  1. Близких родственников умерших/погибших либо признанных пропавшими без вести в период прохождения службы в органах правопорядка, пенитенциарной системы, таможни.
  2. Граждан, получающих пенсию по старости.
  3. Людей, приобретших инвалидность двух первых групп при исполнении своих служебных обязанностей как по причине проф. заболевания, так и в связи с производственной травмой либо ранением.
  4. Ребёнка, чьи родители умерли.
  5. Военнослужащего пенсионера по выслуге лет

Для выселения из служебного жилого помещения вышеперечисленных лиц прежний собственник обязан предоставить другое жильё.

Для сирот оно должно быть благоустроенное и располагаться в черте того же населённого пункта.

Покупка квартиры при действующем договоре найма

Ключи от квартиры

Установленные на уровне закона правила дают возможность гражданину пользоваться помещением из фонда спецназначения, только если нет другого жилья. Верховный суд дал по этому поводу следующее разъяснение на примере конкретного дела:

Муниципалитет выдвинул иск в адрес гражданина Сидоренко о признании сделки по найму расторгнутой и требование выселить его из занимаемой служебной квартиры.

В обоснование заявления представил следующие доводы:
  1. В 2014 г. с Сидоренко заключён контракт. В связи с этим ему было выделено для проживания помещение служебного назначения.
  2. В 2016 г. в рамках государственной программы помощи молодым семьям при решении жилищного вопроса Сидоренко приобрёл в собственность квартиру.

Исходя из вышеизложенного, муниципалитет считает, что Сидоренко лишился права занимать жильё из специализированного фонда.

Районный суд иск муниципалитета признал и постановил выселить Сидоренко с супругой и детьми без предоставления иного помещения. Апелляционная инстанция оставила решение без изменений.

Верховным судом оба акта были отменены по следующим основаниям:
  1. Одним из существенных условий договора найма из спец. фонда является отсутствие у человека площади, где он может проживать.
  2. Правовые нормы не содержат указания на возможность расторгнуть сделку по найму в случае покупки недвижимости.
  3. На момент рассмотрения дела Сидоренко оставался стороной по контракту.
Таким образом, гражданин может проживать в спорном жилище до окончания трудовых отношений.

Применение сроков исковой давности в вопросах выселения из служебного жилья

Мужчина и документы

Моментом начала течения срока исковой давности принято считать дату, когда лицу стало известно, что его права и законные интересы нарушены. Судебная практика по выселению из служебного жилья показывает, что граждане считают такой отправной точкой день расторжения трудовых отношений.

Пример:

Прокурором был заявлен иск о выселении гражданина Сафина О.А. с занимаемой квартиры, относящейся к спец. фонду, по следующим основаниям:

  1. С 2010 г. Сафин по трудовому договору был принят на работу в гараж в/ч (воинской части) на должность автомеханика. На период исполнения обязанностей ему была выделена жилплощадь.
  2. В 2011 г. гражданин уволился по собственному желанию. Квартиру освободить отказался. Согласно действующему законодательству лица, переставшие быть стороной трудовых отношений, считаются утратившими право пользования служебным помещением и выселяются из него.

В свою очередь, Сафин просил отклонить иск по причине истёкшего срока давности, так как после его увольнения с занимаемой должности и до обращения прокурора с исковым заявлением прошло 3,5 года. Районный суд и апелляционная инстанция удовлетворили требования Сафина.

Верховный суд отменил предыдущие акты и объяснил свою позицию следующим образом:
  1. Трудовой контракт с гражданином заключён в 2010 г., одновременно ему предоставлено жильё из специализированного фонда.
  2. С 2011 г. Сафин уволен с занимаемой должности.
  3. В настоящее время он проживает в спорной квартире и, как следует из представленной выписки из финансово-лицевого счёта, оплачивает коммунальную и жилищную услуги.
С момента прекращения трудовых отношений возникает основание для расторжения сделки по найму служебного помещения. Однако этот факт не влечёт автоматического прекращения вышеуказанного договора.

Сделка действует до дня добровольного освобождения помещения лицами, его занимающими, а если этого не происходит, то до выселения в судебном порядке.

Принудительное выдворение со служебной жилплощади

Судебные приставы

Практика показывает, что граждане неохотно расстаются с занимаемыми помещениями спец. фонда. Собственникам недвижимости, как правило, приходится пройти через районные суды и апелляционные инстанции. Однако бывают ситуации, когда и судебный акт не заставляет жильца спорной квартиры её покинуть. В этом случае вопрос решается через исполнительное производство. Пристав направляет гражданину извещение, где указывается срок для добровольного выселения и содержится предупреждение о том, что в обратном случае будет произведено принудительное выдворение с занимаемой площади. Под выселением подразумевается освобождение квартиры от людей, находящихся в ней без законного основания, их вещей и животных.

Процедура принудительного исполнения происходит в присутствии понятых и с обязательным составлением акта. В последнем также содержится опись имущества. Документ подписывается лицом, проводившим процедуру выдворения, и выселяемым гражданином. Пристав имеет право произвести принудительное выселение и без проживающего человека. В этом случае на работника службы возлагается обязанность обеспечить сохранность вывезенного скарба должника. У последнего есть два месяца для того, чтобы забрать свои материальные ценности, предварительно оплатив расходы, понесённые на их хранение. Если этого не происходит, то пристав после письменного предупреждения должника передаёт вещи на реализацию в специальную организацию. Вырученные с продажи средства за минусом понесённых расходов возвращаются должнику.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

5 × 2 =

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: