По данным статистики, около 10% населения Российской Федерации знают, что такое ипотека не понаслышке. В июле 1998 года в стране вышел закон, который дал возможность заимствовать капитал на покупку собственного жилья у банковских структур. С тех пор этим правом воспользовались около 10% россиян, и с каждым годом число желающих растёт. На начало 2018 года процентная ставка по кредиту снижена до 11% в среднем по стране. Эта конкурентоспособная цифра относительно европейских стран даёт толчок к развитию ипотечной инфраструктуры в России и создания современного благополучного общества.
Общая информация
Каждый 5-ый житель страны задумывался о возможности купить квартиру в ипотеку. Но каждый второй отказался от этой мысли, когда узнал все условия, согласно которым предоставляется заём банком. Многие передумали, посчитав ставки завышенными, некоторые не могут предоставить пакет документов, необходимые справки, а около 30% людей получили отказ на предварительном этапе.
Правовое понятие раскрывается в 2-х аспектах: ипотечное кредитование представляет собой собственно заём, а также обеспечение обязательств перед заёмщиком залогом – приобретаемым жильём. Сегодня квартира в ипотеку оформляется во всех банках страны, причём каждый имеет ограничение по максимальной ставке для данного вида кредитования. Но есть разные варианты и виды договоров, условия по возрасту, доходам и другим критериям, поэтому одним из важных этапов является выбор банка.
В России ипотечное кредитование не стало массовым в отличие от потребительского по ряду причин. Но есть и определённые плюсы у этого вида кредитования.
Положительные стороны:
- Обретение собственного жилья в течение 1 месяца.
- Возможность купить квартиру в новостройке.
- Обеспеченность жильём будущего поколения.
- Покупатель становится собственником недвижимого имущества.
- Сразу после получения свидетельства, есть возможность прописаться в квартире любому человеку.
- Приемлемая нагрузка для бюджета семьи, так как срок выплаты в среднем 15 лет.
- Максимальный срок ипотечного кредита 25 лет.
- Инфляция – через 10-15 лет сумма займа окажется незначительной.
- Возможность переуступки ипотеки: в случае финансовых трудностей заёмщик имеет право передать свои права на залоговое имущество третьему лицу.
- Покупатель получает скидку по налогу для физлиц в рамках установленного лимита.
Безусловно, эти плюсы играют существенную роль при выборе такого способа покупки жилья.
Право на налоговый вычет предоставляется всем гражданам, трудоустроенным по ТК РФ, которые приобрели имущество в ипотеку. Это средства, возвращаемые государством на счёт налогоплательщика, из сумм ежемесячных налоговых сборов на доходы физ. лиц. То есть официально работающий гражданин с зарплатой в 30000 рублей и отчислениями в 13% (3900 рублей) может либо ежемесячно возвращать 3900 рублей к з/п, либо забрать накопившуюся сумму 1 раз за весь предыдущий год. В данном примере эта сумма составит 3900*12=46900 рублей.
Налоговый вычет возвращается только с суммы покупки квартиры стоимостью не более 2 миллионов рублей. С учётом НДФЛ максимальный лимит возврата – 260 000 руб. Как только хозяин собственности получит возвраты на эту сумму, налоги из заработной платы вновь пойдут в бюджет государства.
Но есть и ряд минусов, из-за которых ипотечное кредитование в стране не становится массовым явлением. В частности, компании, не оплачивающие труд сотрудника по ТК РФ, приравнивают его статус к безработному, лишая его возможности сотрудничества с банком. Отрицательные отзывы плательщиков по ипотеке согласно опросам за 2017 год снизились до 30%, но в целом россияне воспринимают длительный заём, как денежный плен.
Минусы:
- высокая процентная ставка;
- строгие критерии в отборе потенциальных заёмщиков;
- отсутствие гибкости в условиях договора;
- обязательное дорогостоящее страхование;
- нестабильная экономическая ситуация в стране – 3 крупных кризиса за 15 лет;
- весомый первоначальный взнос (около 30%).
Подобные моменты могут стать решающим фактором при отказе от покупки жилья в кредит.
Некоторые банки, презентуя свои услуги, предлагают требование к первому взносу от 15% стоимости жилья. В реальности процент одобрения по такому первоначальному взносу – не более 1% из всех потенциально одобренных заявок. Сумма до 25% рассматривается банковской структурой с учётом затрат, возможных потерь, как рисковая. Поэтому не нужно на неё «покупаться»
Многие граждане выбирают способ арендовать квартиру, занимают деньги у родственников, рассчитав переплату по ипотеке. Но большой минус при таком выборе – отсутствие обеспечения жильём своих детей. Если человек, арендуя всю жизнь жильё, рано уйдёт из жизни, его семья может оказаться на улице.
В последние годы государство развивает структуру ипотечного кредитования, как одно из самых приоритетных направлений в жилищной политике. Поэтому установление регламентов, позволяющих сделать ипотеку доступной для всех слоёв населения – главная задача правительства.
Для сравнения, в Дании процентная ставка переплаты по ипотеке для граждан страны составляет 1,36% в год, в Швеции, Испании 2,5%. В Великобритании и США среднее значение годовой переплаты около 4%, при этом в ипотечных займах участвуют более 30% населения страны. России есть к чему стремиться.
Низкие доходы населения, высокая инфляция, непродуманная правовая база не позволяют ипотеке в России стать массовой, но в 2018 году планируется реализовать ряд нововведений, которые приблизят государство к достижению важной цели – доступность ипотечного кредитования для всех желающих граждан России. По мнению специалистов, задача будет выполнена в ближайшие 7-10 лет.
Порядок оформления
Если всё же семья оценила свой потенциал и приняла решение оформить договор с банком, нужно понимать главные аспекты обязательств обеих сторон. Ипотека является долгосрочным банковским кредитом, он предоставляется только на условиях регулярной оплаты, возвратности денежных средств, а также при контроле целевого использования займа. Если плательщик не сможет вернуть средства, банк имеет право взыскать задолженность в виде имущества в залоге.
Постановление Правительства РФ № 28 от 11.01.2018 подробно определяет, как взять ипотеку на квартиру для каждого гражданина страны. При соблюдении последовательности инструкций и условий сотрудничества можно оформить ипотеку за месяц.
Порядок действий:
- Поиск банка и подходящих условий программы.
- Определение недвижимости.
- Оценка квартиры банком.
- Направление заявки.
- Проведение договора.
- Фиксирование в государственных органах и в банке сделки по приобретению квартиры или дома.
- Страхование имущества.
Такая последовательность поможет урегулировать возникающие вопросы и учесть всё необходимое на каждом этапе подготовки к кредитованию.
Банк
В возникающих неясностях как взять ипотеку на квартиру, с чего начать, какие документы для квартиры требуются – главную роль определяет банковский партнёр, который предоставит адекватные условия, интересные, доступные предложения.
При выборе нужно смотреть на следующие пункты:
- максимальная/минимальная сумма;
- процентная ставка;
- штрафы при просрочке;
- условия обременения и обеспечения кредита;
- сроки;
- условия досрочного погашения;
- виды кредитного договора (аннуитетные, дифференцированные платежи);
- валюта;
- условия страхования.
Стоит выбирать тот банк, который предлагает более выгодные условия, но при этом отличается надёжностью.
Выбрав несколько банков, необходимо отправить запросы на получение предложения. Это можно сделать, лично посетив банк или на сайте, в разделе «ипотечное кредитование». Чтобы не потратить время безрезультатно, нужно оценить свои шансы в получении займа.
Банк выставляет следующие требования:
- Длительное проживание и долгосрочная прописка (не временная) на территории одного из регионов РФ.
- Работать на текущем месте 3 – 6 месяцев.
- Общий трудовой стаж не менее 12 месяцев (сюда же включается стаж работы в частной организации).
- Отсутствие сведений о просрочках и долгах в Бюро кредитных историй.
- Общий платёж по текущим кредитам не более 10% от заработной платы.
- Полная дееспособность.
- Отсутствие судимости.
- Возраст от 21 – 70 лет (условия индивидуальны в каждом банке).
- Военнообязанный мужчина до 27 лет, должен иметь военный билет.
Если заёмщик временно отстранён от службы в армии в связи с учёбой, например, шансов получить ипотеку у него нет. В случае привлечения поручителей необходимо до 3-х человек. Поручителями можно взять как родственников, так и третьих лиц.
Если все условия соблюдены, необходимо начинать подавать заявки в несколько банков и оценивать предложения каждого. Отправить предварительную заявку и в случае положительного решения (принимается за 5 – 10 дней, после проверки всех данных) приступать к поиску жилья. На это отводится около 2-х месяцев.
Банк не вправе отказать заявителю в предоставлении ипотечного кредита, если тот объективно в состоянии вернуть заём и проценты, и подтверждает это соответствующими документами. В случае возникновения подобного спора возможно обжаловать решение банка через суд.
Поэтому очень важно тщательно подготовить пакет документов, учитывая, что у каждой справки есть свой срок действия.
Выбор недвижимости
Кредитор вправе выставлять свои требования к потенциальному залоговому объекту недвижимости. Эти условия разные: они зависят от уровня рынка, поэтому и устанавливаются разные.
К жилью, приобретаемому на вторичном рынке, выдвигаются следующие требования:
- Это не комната, а полноценное жильё, имеющее свой отдельный вход.
- Местонахождение в зоне, подпадающей под действие ипотеки.
- Благоустроенное.
- Не состоит на учёте, как старое или находящееся в состоянии аварийности.
- Состоит на кадастровом учёте.
- Есть транспортная доступность.
При выдаче кредита банк в обязательном порядке обращает внимание, какое жильё планирует приобрести потенциальный заёмщик.
Новостройки (требования к застройщику):
- из базы аккредитованных строящихся объектов;
- на рынке более 5 лет;
- строительство завершено на 70%;
- отсутствие задержек при сдаче ранее возведённых объектов более 12 месяцев;
- минимум 2 объекта в действующей эксплуатации;
- руководители не замешаны в процессах ликвидации предприятий, процедурах банкротства.
Ипотечные сделки с долей в квартире требуют особого подхода, соблюдения множества условий. Банковские сотрудники рекомендуют обращаться к посредникам, агентствам недвижимости – партнёрам финансовой организации. Риелторы берут всю работу в процессе поиска и оформления документов на себя за определённую плату.
Для обеспечения ликвидности залога проводится процедура оценки выбранного объекта силами банковской организации. Именно на этом этапе формируется сумма ипотечной ссуды. В большинстве случаев сотрудник рекомендует воспользоваться услугами оценщика со стороны банка, но заявитель имеет право на независимую экспертизу и определение стоимости выбранного объекта. Есть ситуации, когда решение стороннего исполнителя оценочных работ, оспаривается кредитором, он вправе инициировать дополнительный анализ стоимости квартиры.
Если на этапе оценки жилья заёмщик представляет заключение от сторонней организации, то необходимо представить дополнительные документы – лицензию на деятельность, квалификационные подтверждения (диплом о соответствующем образовании оценщика). Достаточно ксерокопий этих документов.
Подача заявки
Список необходимых документов можно найти на сайте банка. Как правило, он един для всех организаций:
- Анкета, она же выступает как заявление (образец можно найти на сайте).
- Паспорт.
- Справка о получаемой плате за труд. Как правило, она идёт формы 2-НДФЛ.
- Копии страниц трудовой книжки, заверенные работодателем.
- Страховой номер индивидуального лицевого счёта (больше известен как СНИЛС).
- Военный билет. Предоставляется в случае требования банком. Нужен, если мужчине, который берёт ипотеку, ещё нет 28 лет.
- Документ, подтверждающий наличие образования. Как правило, требуется диплом. Однако эта бумага нужна не во всех банках.
- Свидетельство, подтверждающее, что заёмщик состоит в семейных отношениях.
- Метрики на детей (документы, подтверждающие факт рождения малышей).
- ИНН.
- Документ об отсутствии финансовых обязательств от судебных приставов, если обнаружен факт задолженности.
- Правоустанавливающие бумаги (для вторички).
- Инвестиционный договор с девелопером (долевое строительство).
- Документ из кадастровой палаты, чаще всего требуют паспорт.
- Паспорта продающей стороны (если вторичный рынок).
Если в залог предоставляется дом или квартира, где зарегистрированы третьи лица, требуется их письменное согласие. При этом обязательства, которые взял на себя заёмщик, на прописанных не распространяются. Но при нарушении прав заёмщика, если ссуда не будет выплачена, объект недвижимости подлежит взысканию, проживающие обязаны освободить помещение.
Если на площади залогового имущества приписаны несовершеннолетние дети или инвалиды 1,2 группы, вероятность отказа увеличивается на 30%. Лучший вариант, когда в квартире прописаны 2 супруга.
Заключение договора
Перед подписанием договора, с ним нужно внимательно ознакомиться. Заёмщик имеет право взять экземпляр соглашения на руки и прочитать его дома. Можно воспользоваться разовой услугой юриста, он поможет увидеть важные нюансы.
На что обратить внимание:
- скрытые комиссии (за обналичивание ссуды, за открытие счёта и пр.);
- право банка на изменение процентной ставки (по причине инфляции и т. п);
- условия досрочного погашения;
- вид расчёта платежей – аннуитетный или дифференцированный;
- дата перечисления средств на счёт застройщика (при покупке квартиры в строящемся доме).
При заключении договора условия должны быть прозрачными и понятными.
Есть ряд особенностей, например, банкам запрещено брать комиссии за обслуживание и открытие расчётного счёта, за досрочное погашение суммы задолженности и другое. Хорошо, если на месте есть возможность воспользоваться кредитным калькулятором, рассчитать переплату.
Также изменение процентной ставки банком в одностороннем порядке недопустимо, если о том нет пункта в договоре. Современные финансовые организации, лидеры в ипотечном кредитовании, такие как Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ 24, Россельхозбанк, не допускают в нюансах договора скрытых комиссий и не стабильной переплаты. Поэтому выбор лучше останавливать на крупном финансовом партнёре с государственной поддержкой.
С 2009 года Постановлением №8274/09 Высшего Арбитражного Суда РФ банкам нельзя брать дополнительную плату за открытие и содержание счёта клиента. Если эта плата всё же предусмотрена, то она должна быть зафиксирована в договоре таким же размером шрифта, что и весь документ.
Особое внимание уделяется способу расчёта по кредиту – дифференцированные платежи или аннуитетные. В первом случае сумма ежемесячной выплаты с годами уменьшается, но в начале срока платежи весомые. Плюс дифференцированного способа в том, что тело долга выплачивается равномерно с первого месяца, а процент по оставшимся платежам рассчитан на остаток.
В случае аннуитетного способа – ежемесячный платёж всегда одинаковый, но в первые 1 – 3 года гасятся только проценты, сумма основной задолженности не меняется. Таким образом, банк страхуется от изменений финансовой стабильности заёмщика, и в большинстве случаев настаивает именно на аннуитетном виде расчётов.
Дата перечисления денег застройщику, если речь идёт о первичной ипотеке, должна совпадать с датой заключения договора купли-продажи. Возможно, что сделка не состоится по причине форс-мажора, а задолженность перед банком останется. И наоборот, если при оформлении документов с продавцом суммы не будет на их счёте, договор не состоится. Из-за этих нюансов покупатель часто выбирает рассрочку у застройщика.
Регистрация и страхование
После оформления договора ипотечного кредита совершается сделка с продавцом выбранной недвижимости. Важный момент – передача средств.
Есть несколько способов расчёта по сделке:
- Наличные средства.
- Безналичный платёж (сразу на счёт продавца).
- Банковская ячейка.
Предпочтительным вариантом расчёта является ячейка, которая обеспечивает безопасность денег и сделки. Как правило, договор подписывается в банке, который предоставляет ячейку. Если одна из сторон не может присутствовать на сделке, можно оформить генеральную доверенность, заверенную нотариусом, на третье лицо.
Иногда кредитор выставляет условие о том, что ипотека будет предоставлена только после заключения договора с продавцом. В этом случае риск ложится на заёмщика, из-за срыва сделки он оплачивает лишние проценты, так как кредитный договор вступил в силу. Если такое решение принято, то покупатель вносит из собственных средств залог за квартиру и после оформления ипотеки передаёт оставшуюся сумму.
Необходимым условием договора ипотеки является страхование залогового имущества от рисков – повреждение, утрата. Только этот вид страхования обязателен законодательно. Страхование от потери жизни или работы оформляются только с согласия заёмщика. Сумма за данные виды страховки значительные, ежемесячный платёж увеличится на 8 – 12%.
Далее в Росреестре оформляется договор ипотеки с закладной. После этого собственность переходит в залог к финансовой организации, права подтверждаются оригиналом залогового документа, который остаётся у них.
По закону в течение срока выплаты кредит, любые действия с имуществом – сдача в аренду, перепланировка в процессе ремонта, регистрация новых жителей, должны согласовываться с банком. В противном случае результат деятельности считается незаконным.
Денежные средства в качестве первого взноса в РФ составляют в среднем 20 – 30% от стоимости жилья. Только при таком первоначальном капитале можно пробовать взять ипотеку. Банки, предлагающие в условиях менее 15%, чаще всего отказывают в выдаче ссуды, цифра используется в качестве «приманки».
Государственная поддержка
С марта 2015 года в России начала действовать программа по социальной поддержке населения при приобретении нового жилья. Программой воспользовались уже около 15% молодых семей и это не предел, так как в 2016 году льготная ипотека продолжила своё существование и популяризируется в РФ по сей день.
Программы кредитования:
- Государственная компенсация стоимости жилья в размере 35% для молодых семей.
- Сниженная рыночная цена от застройщика.
- Льготное кредитование по минимальной процентной ставке.
Для получения первого вида господдержки необходимо подать пакет документов на рассмотрение в жилищный департамент. Там происходит оценка нуждаемости заявителя в жильё, в случае положительного решения поставят на очередь.
Возможность субсидирования по льготной госпрограмме «Молодая семья» заканчивается при достижении любого члена семьи возраста 35 лет, даже если второй супруг младше. То есть если на очередь вставал (и) заявитель в 33 года и не дождался очереди, то через 2 года его снимут с учёта нуждающихся.
Самым популярным видом субсидии у российских граждан стало льготное кредитование. Суть заключается в оплате государством разницы между реальной процентной ставкой и той, которой пользуется покупатель. То есть финансовая организация не снижает стоимость кредита, но государственный бюджет платит за заёмщика часть процентов.
Установлена минимальная ипотечная ставка для банка, в 2018 году она составила 11%. Такая сделка выгодна всем участникам – государство развивает социальный статус населения и инфраструктуру страны; банк получает прибыль от кредита, продавец – полную стоимость проданной квартиры.
Но воспользоваться программой могут только определённые группы населения со стабильным, но невысоким доходом. Приобрести жильё можно только в новостройке.
Также определённые категории граждан вправе воспользоваться льготным кредитованием. К таким категориям законодатель относит:
- многодетные семьи;
- используется материнский капитал;
- педагоги;
- медицинские работники;
- молодые учёные;
- семьи до 35 лет;
- военнослужащие, в том числе военные пенсионеры.
К каждой из категории применяются ограничения по возрасту – мужчины до 60 лет, женщины до 55 лет; трудоустройство более полугода на одном месте. Условия для договора с банком предъявляет кредитор.
Плюсы программы льготного кредитования:
- Сниженные ставки.
- Длительный период – до 30 лет.
- Предварительное одобрение действует 3 месяца – за это время можно подбирать жильё.
- Сниженная сумма первого взноса.
- Комиссии и скрытые проценты исключены.
- Отсрочка первого платежа до момента вступления имущества в собственность.
Учитывая эти положительные моменты, стоит воспользоваться программой.
Постановлением Правительства РФ от 30.12.2017 установлено, что минимальная процентная ставка для семей, у которых с начала 2018 года родится второй и третий ребёнок, составит 6% годовых. Используется льгота только для приобретения жилья в новостройке и рефинансирования действующей ипотеки.
Ипотекой с государственной поддержкой нельзя воспользоваться в отношении вторичного рынка. Таким образом, правительство стимулирует развитие новой жилищной инфраструктуры городов, призывает к повышению качества условий проживания и социального развития. В строящихся кварталах в свободном доступе современные дошкольные и учебные учреждения, спортивные и детские площадки, зоны отдыха и пр.
В последние годы ипотека стремится стать не обузой для общества, а этапом обеспечения высокого уровня жизни населения страны. Возможности и условия для прохождения этого этапа лояльны и доступны каждому трудоспособному россиянину. А благодаря государственной поддержке, возможность улучшить качество жизни повышается в разы.
