Ипотека на покупку доли в квартире

Ипотека на долю в квартире законодательством регулируется так же, как ипотека на целый объект недвижимости. Но сложность заключается в отношении банка к подобным сделкам. Ведь стоимость доли будет оплачивать он, а значит, он вправе оценивать свои риски и сделку в общем.

Особенности ипотеки на долю в квартире

Многоэтажка, деньги и договор

Можно ли взять ипотеку на долю недвижимости? Покупка доли в ипотеку на сегодняшний день довольно распространённое явление. Когда происходит стандартная купля-продажа, то банк оценивает стоимость сделки, платёжеспособность заёмщика и выносит решение.

Для заёмщика никаких дополнительных сложностей, если он брал в ипотеку целую квартиру, не возникает. Но всё же, как показывает практика, к некоторым случаям банки относятся настороженно.

К таким случаям специалисты относят следующие обстоятельства:
  1. Если участниками купли-продажи доли являются ближайшие родственники. Такие случаи всегда подозрительные, так что банк может подумать, что участники тем самым просто пытаются обналичить кредитные средства и использовать не по назначению. А как правило, ипотечное кредитование направляется исключительно на приобретение недвижимости.
  2. Если участниками купли-продажи являются супруги или бывшие супруги. В таких случаях банк тоже требует тщательной проверки. В расчёт принимаются такие обстоятельства, как время развода, наличие нового брака, раздел долей супругов и так далее.

В подобных ситуациях банк может отказать. Но если участникам удастся доказать тот факт, что купля-продажа реальная, а не преследует иные цели, то банк может и выдать кредит.

В некоторых ситуациях банк практически всегда отказывает.

К таким ситуациям можно отнести следующие обстоятельства:План квартиры

  • когда покупатель пытается приобрести долю в жилье, на которое он не имеет никаких прав, в том числе и права проживания;
  • случаи, когда покупатель является долевым владельцем квартиры и пытается выкупить другую долю, но вследствие этого он всё равно не станет единоличным собственником.

Таким образом, чтобы банк одобрил кредит необходимо выкупать доли в квартире, на которую заёмщик уже имеет определённые права. Кроме того, банк может посчитать рентабельным кредитование полного выкупа квартиры или последнюю долю в ней, так как когда она выкуплена, права банка будут гарантированы ликвидной недвижимостью.

Ликвидность объекта недвижимости для банка играет не последнюю, а скорее главную роль. Ведь доходы заёмщика могут изменяться в зависимости от жизненных обстоятельств, а недвижимость всегда можно продать в счёт долга. Чем больше ликвидность, с тем большей вероятностью банк выдаст кредит.

Что нужно делать, если банк отказал в ипотеке? Для выкупа доли можно оформить потребительский заём. Сумма такого займа обычно не превышает 300 тысяч рублей, но для выкупа доли этого может быть вполне достаточно. Стоит иметь в виду, что такой заём не требует залога, так что процент по нему будет гораздо выше, чем при ипотеке, но зато не станет причиной выставления на продажу жилья.

Основные условия ипотеки

Девушка в банке

Сама по себе ипотека на покупку доли в квартире или её в целом является довольно специфичным способом займа денег под проценты. Банки довольно охотно идут на кредитование покупки объектов недвижимости, хотя процентная ставка по данному продукту гораздо ниже, чем в остальных способах процентного займа.

Всё дело заключается в основных условиях такого кредитования.

Так, к их числу относятся:
  • целенаправленность выдаваемых средств;
  • довольно большой срок;
  • залоговое обеспечение.

Эти признаки делают ипотеку привлекательным продуктом не только для покупателей, но и для самих банков.

Так, рассматривая каждое из указанных качеств ипотеки, нужно сказать:
  1. Целенаправленность означает, что полученные от банка деньги направляются исключительно на покупку заранее обговорённого объекта недвижимости. Так, обычно банки сами дают средства продавцу после заключения сделки.
  2. Большой срок – это всего лишь мнимое удобство для покупателя. На самом деле банки всегда планируют долгосрочные доходы. Хотя у ипотеки обычно низкий процент, однако за большой срок прибыль для банка выходит в разы больше, чем при любом другом займе.
  3. Залог является обязательным условием ипотечного кредитования. Обычно залогом выступает тот объект недвижимости, который был приобретён за заёмные средства. Но иногда банки принимают и другую недвижимость в качестве залога, с учётом его стоимости и возможности реализовать его в случае чего.

Особенности залога также стоит выделить в отдельную категорию, которая играет не последнюю роль при кредитовании покупки недвижимости:Многоэтажка

  • если в течение оговорённых в договоре сроков заёмщик не будет вносить очередную плату, то банк получит право обратить взыскание на соответствующий объект, после чего тот будет продан в кратчайшие сроки;
  • если после погашения долга останутся дополнительные средства, то должник вправе получить их себе.
В плане кредитования приобретения жилья гражданское законодательство устанавливает, что в качестве залога может выступать любая недвижимость, в том числе и её часть. Однако данная норма имеет диспозитивный характер и не является обязательной для сторон залогового соглашения.

По этой причине многие банки не принимают в качестве залога под ипотеку доли в недвижимости. Такая недвижимость имеет низкий спрос на рынке, так что банку будет сложно её реализовать и вернуть заёмные средства.

Стопроцентным вариантом для получения ипотеки являются случаи, когда заёмщик планирует выкупить последнюю, не принадлежащую ему часть в квартире. В таких случаях банк с большой охотой выдаст заём, так как получает двойную гарантию. С одной стороны, сумма кредита небольшая, с другой — в качестве залога выступает целая квартира, стоимость которой в разы превышает сумму кредита.

Иные варианты выкупа доли в ипотеку

Домик на руке

Когда речь заходит об ипотеке, большинство людей понимают однозначно покупку квартиры. Это связано с тем, в большинстве случаев банки связываются именно с заёмщиками, которые планируют приобрести жильё в виде квартиры. Квартира гораздо ликвиднее других объектов недвижимости.

Конечно, банки стараются специализироваться исключительно на жилищной ипотеке, что также связано с ликвидностью. Купить частный дом по ипотеке гораздо сложнее, чем жильё в многоквартирном доме в черте большого населённого пункта. Не говоря уже о выкупе доли в частном доме.

Но на практике известны случаи, когда банки одобряли заём на долю в доме.

Так, специалисты выделяют следующие условия для этого:
  • дом должен находиться в черте или вблизи населённого пункта;
  • дом должен иметь все удобства: газ, свет и так далее, даже если снабжение осуществляется автономными системами;
  • дом в части долей должен быть разделён в натуре.
Если части долевого дома не будут выделены в натуральном содержании, то банк не будет выдавать заём ни при каких обстоятельствах. Натуральный выдел заключается в разделении дома соответственно долям. Кроме фактического изолирования помещений, необходимо провести отдельные линии технического и инженерного снабжения.

Известны случаи, когда ипотека возможна при участии материнского капитала. Такой капитал является целевым социальным пособием, которое можно потратить либо на ребёнка, либо на покупку жилья.

По этой причине законодательство допускает использование материнского капитала в следующих целях:
  • для внесения начального взноса при ипотеке;
  • для погашения процентов по ипотеке, если она была оформлена раньше материнского капитала.

При этом нужно учитывать, что ребёнок автоматически становится долевым собственником жилья соответственно процентному соотношению суммы материнского капитала со стоимостью жилья.

Касательно выкупа доли, то также можно использовать материнские средства. Однако такое возможно лишь при условии приобретения в качестве доли изолированного помещения в частном доме или в квартире.

Где получить?

Сбербанк

Банков по стране много и у каждого из них свои особенные условия ипотечного кредитования. Найти банк не составит труда. Но прежде чем брать заём, стоит учитывать, что в новостройках продажа жилья по долям не позволительна. Так что нужно выбирать долю в жилье на вторичном рынке.

Полезно рассмотреть несколько банков и их условия:
  1. Самый популярный банк – это Сбербанк. Условия ипотечных продуктов в нём самые демократичные. Процент в год составляет 12,5% при условии внесения 20% стоимости изначально. Срок может быть установлен в пределах 30 лет.
  2. Примерно такие же условия предлагает ВТБ 24. Однако процентная ставка составляет 13,5%. Но данный банк осуществляет кредитование по социальной ипотеке, где процент составляет 11,4% в год.
  3. Среди остальных банков следует отметить Россельхозбанк, который предлагает такие же проценты, как у Сбербанка. В других банках процентные ставки выше. В среднем по рынку этот показатель составляет 15,3%.
Не все банки осуществляют ипотечное кредитование. К примеру, Газпромбанк до сих пор не предложил на рынке ни одного ипотечного продукта. В основном, имеющие узкую специализацию в других сферах экономики банки не предлагают ипотеку. Поэтому стоит сразу обратиться к универсальным банкам.
Для оформления ипотеки заёмщику необходимо представить в банк следующие документы:
  • заполненный бланк заявления, который предоставляет банк;
  • паспорт и его копия;
  • трудовая книжка, её копия, справка с места работы по форме 2-НДФЛ;
  • документы, удостоверяющие право собственности заёмщика на долю в жилье (если она имеется);
  • копии документов либо оригиналы для получения данных о выкупаемой доле;
  • сделка купли-продажи доли.

Деньги и ключиПоследний вопрос, который необходимо урегулировать, это вопрос о выгодности ипотеки. Если заёмщик планирует приобрести квартиру целиком, при этом не имея в ней доли, то ипотека, несомненно, выгодный вариант. Однако ипотека на выкуп доли в квартире, как показывает практика, является наименее выгодным путём для заёмщика. Существуют менее рискованные и более выгодные заёмные продукты.

По этой причине при выкупе долей следует искать иные источники финансирования. Нужно помнить, что получив ипотеку, заёмщик может в силу жизненных обстоятельств остаться без жилья. А рисковать жильём ради небольшой доли в ней не рекомендуется.

В таких случаях является более рекомендованным вариантом потребительский кредит. Проценты по нему выше, однако при его неуплате никто жильё не отберёт. По условиям потребительского кредита при его получении залог не устанавливается, а взыскание может быть направлено максимум на доход заёмщика, иное его имущество, но не единственное жильё.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

четырнадцать + 4 =

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: