По экономическим подсчётам ипотека на вторичное жильё, как и иной вид данного продукта, относится к самым дорогим, но применяется как наиболее удобный и приемлемый вариант, особенно для молодых семей. Целевой кредит имеет плавающие процентные ставки, исходящие из выполнения заёмщиком требований банковской организации. Поэтому стоит заранее рассмотреть положительные и отрицательные стороны вторичного жилья, перечень документов и порядок их подготовки, что является актуальным при приобретении недвижимости, используя заёмные средства.
Плюсы и минусы вторичного жилья
Покупка жилого помещения, ранее находящегося в эксплуатации, имеет свои преимущества и недостатки.
Ипотека на вторичное жилье имеет следующие плюсы:
- Наглядность приобретаемого имущества. Дом, квартира, комната, является объектом завершённого строительства и не требует ожидания окончания строительных работ или иных монтажных действий. После одобрения банком и заключения договора купли-продажи, включающего в себя акт приёмки-передачи, передаются ключи. Новый собственник может сразу въезжать в собственность, если иное не предусмотрено по подписанному документу. При приобретении недвижимости, которая находится на стадии планирования или строительства, требуется время, зачастую очень длительное и подразумевающее дополнительные затраты на съёмное жилье.
- Развитая инфраструктура. Объекты, относящиеся ко «вторичке», чаще находятся в хорошо развитой местности и имеющей свои преимущества по отношению к развитию школ, магазинов, детских садов, остановок и многого другого. Новостройки всё чаще размещаются на окраине городов и не имеют отлаженной системы передвижения и удовлетворения первичных нужд и саморазвития.
- Ассортиментная составляющая вторичного жилья превышает представляемые объекты в новостройке. С каждым годом количество участков, предназначающихся под строительство, снижается, что характеризует востребованность ипотеку именно на вторичное жилье.
- Полное отсутствие рисков по вкладываемым средствам в приобретаемую недвижимость. Данное преимущество заключается в отсутствии возможных недобросовестных застройщиков, которые за строящиеся помещения берут некую сумму, но не выполняют условия подписанных договоров. Это несёт обязательный взнос кредита в банк и потерю заёмных средств путём мошеннических действий.
- Пониженные процентные ставки в банковском учреждении. Приемлемые проценты на вторичное жилье выставляются банком за счёт меньших рисков, чем при покупке площади в недостроенном доме.
Перечисленные преимущества, на первый взгляд, перекрывают возможные риски при совершении сделки с помещением, имеющимся в эксплуатации.
Однако есть существенные минусы, которые могут и оттолкнуть покупателей:
- Наличие скрытых владельцев. Существует возможность укрытия продавцом информации о присутствии прав третьих лиц. Для выяснения таких данных требуются дополнительные действия и проведение ряда манипуляций. На сегодня существует возможность выяснения сделок с объектом, возможных обременений и иной информации, используя сайт Росреестра, осуществляя ввод кадастрового или условного номера. По завершении запроса на экран моментально выводится краткое заключение по интересующему объекту. Более полную информацию можно получить, используя выписку ЕГРН, которая формируется не менее 5 дней, но защищает покупателя от скрытых подвохов по недвижимости.
- Появление лиц, претендующих на недвижимость в качестве наследников, и, соответственно, новых собственников. Данный критерий не всегда можно выяснить в момент заключения сделки, что станет сюрпризом при нахождении жилого помещения уже в новых руках.
- Возможный отказ в осуществлении кредитования. При изучении документов оценки банковская организация может отказать в ипотеке.
- Наличие незаконных перепланировок. Отсутствие официального внесения коррективов в план помещения обязательно выяснится в процессе работы сотрудника, осуществляющего оценку недвижимости. Получение такого документа потребует дополнительного времени, которого у заёмщика, осуществившего первоначальный сбор документов на выяснение возможной суммы кредита, может и не быть. Многочисленные банки работают с предварительно одобренной суммой от 30 дней до 4 месяцев, за предоставленный интервал клиент обязан представить документы на выбранный объект и подписать соответствующие документы.
- Нежелание продавца продавать недвижимость под ипотеку. Зачастую собственники отказываются от ипотечного кредитования из-за выяснения и фиксации кадастровой стоимости объекта, что приведёт к исчислению налога и необходимости его взноса в бюджет.
Поэтому нужно с особой тщательностью выбирать жильё, особенно на вторичке.
Чаще отказ банка связан с высоким уровнем износа, более 60%, плачевным состоянием коммуникаций, отсутствием капитального ремонта, расположением здания в неблагополучном районе и иными составляющими, влияющими на ликвидность квартиры.
Перед тем как обратиться в банк, стоит заранее проверить район и выяснить все его плюсы и минусы.
Алгоритм приобретения вторичного жилья
Вступая в сотрудничество с банковской организацией с целью использования продукта кредитования, следует быть готовым придерживаться стандартного алгоритма по совершению действий:
- изучение условий возможных кредитных организаций находящихся вблизи проживания. Чаще выбор падает на Сбербанк, ВТБ или ВТБ Банк Москвы, Газпромбанк, Россельхозбанк и некоторые другие;
- выявление банка с наиболее подходящими требованиями;
- предоставление минимального пакета документов, необходимого для расчёта ориентировочной суммы кредита, на которую заёмщик может рассчитывать при выборе приобретаемого жилья;
- поиск недвижимости на вторичном рынке;
- проведение процедуры оценки стоимости выбранного объекта;
- предоставление оставшихся официальных бланков и получения окончательного решения;
- при положительном ответе банка оформление ипотечного кредита и заключение сделки купли-продажи.
Заёмщику необходимо быть готовым к дополнительным затратам для оплаты услуги эксперта, поэтому, выбирая банк для сотрудничества, следует уточнять данное обстоятельство, поскольку на рынке существуют организации, осуществляющие оценку бесплатно путём обращения к аккредитованным специалистам, сотрудничающим с банком.
После получения положительного решения заёмщику даётся фиксированное время для подбора жилья на вторичном рынке, у разных организаций наблюдается интервал от 30 дней до 4 месяцев, поэтому данный факт необходимо выяснять у менеджера при подаче первичной заявки.
Главное, правильно выбрать банк и собрать нужные бумаги.
Требования к заёмщику и недвижимости
Взять в ипотеку любое помещение не является доступным, поскольку к объекту выставляются определённые требования:
- отсутствие износа более 60%;
- присутствие справки – оценки от независимого оценщика, в которой имеются данные о материале постройки объекта и о его состоянии, где указывается наличие возможных коммуникаций и характеризуется географическое положение недвижимости, включая наличие вблизи развитой инфраструктуры;
- наличие всех официальных документов, включая свидетельство на право, кадастровый и технический паспорт или выписка из ЕГРН с данными продавца;
- отсутствие незаконных перепланировок.
Все перечисленные критерии тщательно изучаются сотрудниками кредитного отдела, что влияет на общее решение по заявке.
Кроме перечисленных факторов для выбранного жилья, необходимо соблюсти все требования к заёмщику:
- Кредитуемое лицо не может быть моложе 21 года и старше 65 лет включительно и на момент окончания выплат по ипотеке.
- Обязательное наличие у гражданина гражданства Российской Федерации и постоянной регистрации.
- Наличие трудоустройства не менее последних 6 месяцев.
- Предоставление документального подтверждения дохода по форме справки 2 НДФЛ или документы по форме банка.
Ипотечное кредитование накладывает обязанность предоставления созаемщика или поручителя. Например, Сбербанк при оформлении ипотеки для семейного человека обязательно в первые созаемщики включает супруга, доход которого учитывается при расчёте возможной суммы займа.
Клиенту Банка, состоящему в семейных узах, потребуется нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки и отсутствие возможных конфликтов по внесению денежных средств из семейного бюджета в счёт погашения займа.
Любая кредитная организация требует взнос личными средствами не менее 10% от рыночной стоимости жилья, что обязывает покупателя предусмотреть данный факт заранее, поскольку это обязательное условие каждого банка и невыполнение которого влечёт отказ в сотрудничестве.
Какие документы нужны
Условия банков не идентичны, список предоставляемого пакета документов может отличаться. Кроме того, после изучения первичного обращения и предоставленных бумаг менеджеры могут запросить любые данные, которые помогут не стать жертвами мошенников или неопытных, с юридической точки, продавцов. Поэтому сказать, как оформить ипотеку на вторичное жилье по фиксированному списку, не предоставляется возможным.
Примерный перечень документов выглядит следующим образом:
- паспорта заёмщика и созаемщика или поручителя;
- справка по форме банка или 2-НДФЛ как прямого кредитуемого лица, так и привлечённых;
- бумаги, подтверждающие официальную занятость перечисленных выше лиц;
- при наличии официального союза – свидетельство о заключении брака и нотариально заверенное согласие на получение и погашение кредита;
- свидетельство о праве собственности на недвижимость, кадастровый или технический план и иная документация, раскрывающая информацию о передаваемом под залог имуществе, помогающая в выяснении факта обременения или ареста.
Существует возможность ипотечного кредитования без предоставления справки о заработной плате. В данном случае заёмщик попадает под категорию людей, проходящих по иным правилам, подразумевающим длительность кредитования не более 10 лет и процентной ставкой от 10, 8, что на 2 процента больше, чем по стандартным условиям. Кроме того, первоначальный взнос не может быть менее 50%.
Как снизить процент по ипотеке
Банковские организации не скрывают информацию о возможном снижении ставки по ипотечному кредитованию, поскольку каждый рассматриваемый критерий для возможного понижения является существенным для самого банка и снижает риск сделки с клиентом.
Купить вторичное жилье в ипотеку, используя возможность понижения ставок, предоставляется клиентам при наличии:
- Страхования жизни, здоровья или работы.
- Справки о доходах и официальной занятости.
- Получения заработной платы на карту, выпущенную именно данной организацией.
Каждый выполненный критерий позволяет понизить ставку от 0,5% до единички, что является существенным при выделении фиксированной ставки.
Являясь добросовестным плательщиком и не имея просрочек, клиент может рассчитывать на интересное предложение. Сбербанк предоставляет возможность подать заявку с просьбой о снижении процентной ставки.
Попадая под специальную программу «Господдержка для молодой семьи», молодые люди могут рассчитывать на понижение размера годовых до 8,6%. Страхование приобретаемого объекта недвижимости является обязательным критерием для каждой банковской организации.
Ипотека – это выгодный целевой кредит, который выдаётся на длительный промежуток времени с учётом всех возможных рисков, поэтому изучение объекта кредитования и заёмщика является обязательным моментом для заключения сделки по данному продукту банка.
