Ипотека: как купить квартиру в новостройке

Ипотека на новостройку в последние годы зарекомендовала себя как альтернативный способ покупки жилья как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимого имущества. А с выходом нового государственного закона о долевом строительстве граждане получили федеральную защиту своих прав и соответственно сбережений. Таким образом, количество недобросовестных сделок сократилось в разы. Что же касается банковских учреждений, то они смело стали предлагать гражданам возможность покупки квартиры в новостройке. Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

Отличия квартиры в новостройках

Строительство дома

В природе существует 2 варианта ипотеки:
  • на покупку новой недвижимости;
  • на приобретение вторичного жилья.

Отличие первой от второй состоит в определённом количестве параметров.

В соответствии с проектом «ипотека квартира в новостройке» новостройкой будет являться возводящийся многоквартирный жилой дом. В результате оформления в собственность владельцем жильё перестаёт иметь статус нового и автоматически приобретает название вторичного, даже если в данной собственности ещё никто не проживал.

Получить права владения можно исключительно после ввода объекта в эксплуатацию и оформления акта приёма-передачи жилья.

Однако здесь существует некоторый нюанс. Дом может быть возведён, акт подписан, а свидетельство застройщик не оформил. В этом случае оформить ипотеку на новое жильё уже нельзя, а на вторичное ещё нельзя. Под данную ситуацию банковская сфера разработала ипотеку под наименованием «Мёртвый период». В такой ситуации сделка будет совершена по предварительному договору. Данный факт не противоречит действующему законодательству.

Как купить квартиру в новостройке в ипотеку

Домик копилка

Получить ещё не возведённое жильё можно одним из 3 вариантов:

  1. По договору долевого участия. Этот документ позволяет его владельцу по окончании возведения и сдаче в эксплуатацию новостройки оформить права собственности на жильё. В содержание договора включено, что гражданин имеет некоторую долю в возводящемся строении, земельном участке на котором он расположен и иная существенная информация. Оформления данного контракта является самым надёжным из способов покупки нового жилья. Что касается предварительного договора долевого участия, то данную сделку лучше не заключать вообще, так как дольщик имеет реальный риск «ввязаться» в долгострой и не увидеть своё жильё вовсе. Помочь в данном случае законодательство не сможет.
  2. По договору переуступки прав. Что такое переуступка? Это оформление сделки по передачи прав к новому владельцу непосредственно от дольщика. Ипотека по переуступке (цессия) является доминирующей по причине прямой государственной помощи и поддержки застройщика, что побуждает граждан покупать жильё у его строителя. Однако здесь будут возможны определённые риски, связанные со сменой владельца.
  3. По договору с жилищно-строительным кооперативом. Оформление такой сделки будет являться самым ненадёжным вариантом приобретения нового жилья. Приобретающая сторона на руках будет иметь исключительно чековую книжку. В результате покупатель приобретает пай в жилищном кооперативе. Не исключаются риски двойных продаж, так как ведёт учёт жилья непосредственно сам застройщик. Данный способ возведения жилья используют застройщики, не получившие полного пакета документов на строительство.
Для такого вида оформления третьего вида сделки есть возможность получить лишь ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости или иные более высокопроцентные ипотечные займы, так как классическая ипотека в этом случае недоступна.

Требования к новостройке

Домик и деньги

Возводящееся по ипотечным займам жильё должно соответствовать определённым требованиям:

  • предварительная аккредитация застройщика в банковском учреждении по всем своим строительным объектам;
  • каждое банковское учреждение предъявляет к застройщику свои индивидуальные требования;
  • ряд банков готов выдать ипотеку на стадии котлована, другие требуют вывод нулевого уровня, а третьи кредитуют лишь при определённой этажности возводящегося здания;
  • также не исключена ситуация отказа в предоставлении ипотеки данного конкретного банка, если строительством занимается определённый застройщик. Причина кроется в том, что банк не желает аккредитовать именно этого застройщика и его объекты.

Предоставление ипотечного займа под строительство нового жилья несёт в себе достаточно высокий риск для банковского учреждения. Следовательно, последние стараются получить дополнительные гарантии путём запроса специальных условий, например, поручителей или залога имеющейся у претендента собственности.

После ввода дома в эксплуатацию следует застраховать квартиру по ипотеке и оценить её.

Требования к заёмщику

Мужчина запускает самолетик

Купить квартиру в ипотеку может практически каждый гражданин. Основным и первым требованием к претенденту на заём будет хорошая кредитная история.

Но оно не будет единственным:
  1. Положительная кредитная история у всех созаёмщиков.
  2. Заёмщик является гражданином РФ и должен быть прописанным в РФ.
  3. На момент прекращения действия договора ипотеки возраст получателя должен быть в рамках от 18 до 75 лет.
  4. Общий трудовой стаж должен быть 5 и более лет плюс на данном рабочем месте гражданин обязан отработать не менее 6 месяцев.
  5. Заработная плата получателя должна превышать ежемесячные выплаты по кредиту на 40% минимум.
Помимо всего прочего банки могут предоставлять заёмщику, если ему нужна ипотека в новостройке, особые условия, в случае если он является зарплатным клиентом данного банка либо ведёт трудовую деятельность у фирмы партнёра определённого банковского учреждения.

Перечень требуемых документов

Что касается документации, которую необходимо предоставить для получения ипотечного займа, то она является стандартной:

  • заявление в виде анкетного листа. Бланк предоставит банковское учреждение;
  • паспорт РФ;
  • при наличии 2 и более получателей должны быть предоставлены дубликаты паспортов каждого плюс полный пакет документов, который требует банк с дубликатами;
  • трудовая книжка и её дубликат;
  • документы, подтверждающие доход получателя и их дубликаты в той форме, которую запрашивает банк;
  • пенсионеры должны представить справку о получении социальных выплат, это может быть выписка со счета.

Когда получатель является зарплатным клиентом банка, то подтверждением доходов будет являться номер его карты. Таким гражданам сулит более выгодная ипотека.

Оформление ипотеки

Изучение документов

С чего начать покупку квартиры? Следует учесть все этапы покупки квартиры в новостройке в ипотеку.

Итак, пошаговая инструкция по порядку покупки квартиры:
  1. Подобрать застройщика. Следует уточнить, насколько добросовестным и надёжным будет выбранный застройщик. Проверить это можно посредством интернет-ресурсов. Например, отзывы дольщиков, уточнить были ли нарушения в сроках сдачи ранее возведённых зданий и так далее. Помимо всего прочего, нужно проверить документацию, имеющуюся у застройщика, на предмет разрешения взведения данного конкретного здания. Максимальный риск будет при покупке квартиры на уровне котлована, а также в последней многоэтажке комплекса.
  2. Определиться с банком. На данном шаге следует узнать у застройщика, каким именно банком аккредитован он и планируемый объект недвижимости. Пакет собранных бумаг лично или при помощи брокера застройщика передаётся в банк. Лучшим вариантом будет воспользоваться брокерской услугой. Как правило, застройщик оказывает её бесплатно для своих дольщиков. Помимо этого, собранный пакет передаётся специалисту, и на этом бумажная волокита дольщика и банка будет закончена, так как все сопутствующие вопросы с банковским учреждением будет решать брокер. Последний может предложить наиболее выгодные условия кредитования, так как является специалистом в данной сфере, а покупка новостройки в ипотеку дело не из простых.
  3. Готовится ДДУ (договор долевого участия). После согласия банка выдать ипотечный кредит на строительство следует окончательно определиться с вариантом жилья и подписать ДДУ. Последний будет составлять представитель застройщика. Стандартная форма данного договора, как правило, заранее согласована с банком. В назначенный представителем банка день нужно явиться с пакетом документов и завизированным ДДУ. На месте подписывается кредитный договор, оплачивается страховка и в зависимости от условий банка вносится первый взнос на аккредитованный счёт. Последнее будет облагаться комиссией. Для первоначального взноса можно использовать материнский капитал.
  4. Регистрация ипотеки в Росреестре. Все завизированные документы следует вместе с представителем застройщика предоставить в юстицию и заключить сделку.
  5. Перевод денег застройщику. Промежуток времени на регистрацию занимает в среднем 10 рабочих дней. Далее полностью оформленный договор следует передать в банковское учреждение, которое в свою очередь выдаст заём и переведёт денежные средства на счёт застройщика.

На этом процесс оформления заканчивается, гражданин выплачивает ежемесячные взносы и ожидает окончания возведения жилья.

Оформление ипотеки на новостройку занимает около 1 месяца.

При заключении договора на уровне котлована дольщик может сэкономить примерно 30% стоимости, а если здание практически возведено, то экономия не превысит 10%.

Нюансы

Мужчина с женщиной смотрит на новостройку

Покупка квартиры в новостройке сулит определённые подводные камни.

Основные риски:
  • подписание сделки, где не учтены обязанности застройщика;
  • заключение сделки с квартирой, которая уже считается собственностью иного гражданина;
  • заморозка возведения многоэтажки;
  • долгострой;
  • несоответствующее качество жилья;
  • отступления от планировки и метража жилого помещения;
  • отсутствие благоустройства.

Самая частая причина таких проблем — это незнание отечественного законодательства или неосторожность, однако бывают моменты, в которых может быть сложно разобраться даже квалифицированному юристу.

Когда в новостройке можно прописаться

После возведения жилья прописаться в нём можно исключительно по согласованию с банком кредитором.

Здесь следует соблюсти следующий порядок действий:
  • передать в банковское учреждение заявление о намерении прописаться на построенной жилой площади;
  • получить решение (это займёт примерно 7 дней);
  • ответ в пользу заявителя будет выдан в случае прописки непосредственно владельца и его семьи;
  • представить документы, необходимые для регистрации, в уполномоченное учреждение.

Закон не ограничивает владельца в регистрации, однако, что касается банковского учреждения, то оно в своём договоре может предусматривать штрафные санкции за несоблюдение условий.

Купить квартиру в новостройке в ипотеку нельзя без риска, однако посредством данного кредитования можно обзавестись жильём в новостройке и неплохо сэкономить.

Купить квартиру в новостройки с господдержкой с 01.01.2017 уже нельзя, в связи с дестабилизацией экономического положения в стране данная программа закрыта. Покупка квартиры в ипотеку в новостройке при поддержке банков на сегодня обойдётся не так дорого, как раньше, например, ВТБ, СМП и Россельхозбанк предлагают ипотеку на новостройки от 11,5% (на 30 лет с первоначальным взносом от 20%).

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

11 − 2 =

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: