Оценка недвижимости для ипотеки

Оценка квартиры для ипотеки — обязательное требование законодательства для осуществления сделки купли-продажи недвижимости. Подобные сделки требуют дополнительно проводить большое количество документальных процедур. Одна из них это оценка стоимости квартиры. Она позволяет уравнять всех участников процесса в их финансовых притязаниях, так как никто не будет платить за объект больше его оценочной стоимости. Но и собственник снимает с себя риск продать квартиру по цене ниже рыночной, а значит, он не понесёт финансовых потерь.

Подробнее об оценке квартиры

Домик под лупой

Оценка квартиры для ипотеки – это необходимый документ для оформления банковского займа в крупном размере под залог недвижимости. Такое требование выдвигается банком в соответствии с российским законодательством, конкретнее со ст.9 п.1 №102 Федерального закона «Об ипотеке», датированного седьмым мая 2013 года.

Оценка жилья производится с целью подтверждения рыночной стоимости квартиры для получения займа в кредитной организации. Это является страховкой банка на случай нарушений кредитного договора стороной заёмщика. Но выдаваемый банком кредит либо должен быть равен, либо превышать уровень оценочной стоимости. Так как в случае передачи недвижимости банку в собственность объект может быть продан по минимальной стоимости, которую выставил оценщик.

Банк стремится стоимость объекта снизить, дабы снизить свои риски, заёмщик стремится стоимость объекта поднять, чтобы получить на руки большую сумму. Поэтому необходимо привлечение независимой третьей стороны в лице оценщика.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке:
  1. Необходимо привлечь заёмные средства.
  2. Для подтверждения права на жильё первичного рынка недвижимости.
  3. В случае когда требуется заложить недвижимость для привлечения целевого кредитования.

Таким образом, оценка жилья при ипотеке — обязательная процедура, которая даёт понятие всем участникам сделки о реальной стоимости квартиры. Обычно она примерно равна выставленной цене продажи, но может отклоняться в большую или меньшую сторону на сумму порядка 100 000 рублей. Это чаще всего запас, который откладывается продавцом на торг с покупателем.

Кто делает оценку

Калькулятор

Оценкой квартиры занимается профессионал, имеющий специальное образование и лицензию на ведение деятельности. Кроме того, деятельность оценщика можно проверить, ознакомившись с реестром, публикуемым на сайтах саморегулируемых организаций. Деятельность оценщика регулируется также федеральным законодательством посредством № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Отдельного внимания заслуживает его статья 24.7, которая сообщает о необходимости страхования ответственности оценщика при осуществлении профильной деятельности. Эта норма позволяет снизить уровень погрешности в проведении оценки объекта, а значит нивелировать все возможные риски по недооценке и последующим судебным разбирательствам по той причине, что оценщику грозят серьёзные штрафные санкции вплоть до лишения права на осуществление деятельности.

На сегодняшний день достаточно редки случаи неграмотной оценки квартиры, а в случае если заказчик оценкой неудовлетворён, он может запросить повторное проведение оценки бесплатно. При отказе компании или специалиста он имеет право обратиться к другим специалистам либо в суд. Там ситуация будет рассмотрена в индивидуальном порядке.

Единственный минус – это потерянное время, что зачастую является самым важным фактором в получении ипотеки. Так как заёмщик обычно является участником цепочки, это когда все объекты в установленные сроки должны иметь подготовленный пакет документов и свободную территорию для въезда новых жильцов. Поэтому тратить время на судебные разбирательства – это непозволительная роскошь.

На рынок оценки трудно попасть, не имея соответствующего образования и подготовки, но дабы не рисковать лишний раз, необходимо самостоятельно поинтересоваться репутацией компании на рынке, почитать отзывы в интернете, наконец, уточнить у банка, который будет выдавать ипотеку, мнение об этих экспертах.

В большинстве случаев, при обращении в банк за кредитованием потенциальному заёмщику предлагается выбрать из списка оценщиков, которые уже ранее были проверены службой безопасности банка. Поэтому обращение к предприятиям или лицам, указанным в этом перечне, значительно ускорит срок рассмотрения заявки.

Если банк запрещает обращаться к неаккредитованным им компаниям-оценщикам, то нужно требовать отказ в письменном виде. Если банк не принимает оценку по объективным причинам и также готов выдать об этом письменное уведомление, то в интересах заёмщика требовать у компании оценку с внесёнными поправками. В случае отказа компании-оценщика необходимо найти другую организацию и получить там качественный отчёт.

Процесс оценки ипотечной квартиры

Документы

Часть, связанная с непосредственным осмотром объекта, происходит достаточно быстро, в течение двух–трёх часов. Что касаемо собственника, то с его стороны есть ответственность в знании, какие документы нужны для оценки квартиры, и предоставлении доступа в помещение специалисту, который вызван на объект. Но нужно понимать, что в нём не всегда есть необходимость. Например, ФСО-7 п. 5 допускает возможность непроведения осмотра при указании причин. Потому что зачастую выезд оценщика на осмотр выступает больше как психологический фактор, чем несёт фактическую пользу.

Наличие ремонта не всегда сильно влияет на стоимость квартиры, но при оценке основное внимание уделяется следующим пунктам:
  • дислокация объекта;
  • изношенность здания;
  • состояние квартиры.

Выехавший на оценку специалист не имеет права получать от заказчика наличные денежные средства, если не было на то сделано отдельных договорённостей, которые документально заверены в офисе оценочной компании.

Идеальная квартира для ипотечного кредитования

Домик и ключи

Чтобы сделка была закрыта максимально быстро, необходимо знать заёмщику и его риелтору (если таковой принимает участие в процессе сделки) какая квартира подходит под ипотеку. Банк внимательно относится ко всем объектам, которые он берёт в залог, выдавая при этом свои денежные средства. Задача банка избежать рисков и, конечно, получить прибыль.

Поэтому первоочерёдно при выдаче ипотеки на квартиру банк обращает внимание на следующие характеристики жилья:
  • удачное расположение;
  • недавний год постройки;
  • ухоженное состояние;
  • законная перепланировка;
  • юридически чистая сделка.

Дом должен быть расположен в хорошем районе, вдали от промышленной зоны и заведений наподобие тубдиспансера, наркологических лечебниц, хосписов, моргов кладбищ, психиатрических больниц, тюрем и прочих непозитивных соседей. Учитывается дальность от центра города и репутация микрорайона. В «неблагополучных» районах реализовать жильё намного сложнее.

Возраст дома имеет очень большое значение: недвижимость — это та сфера, в которой прогнозы создаются на десятки лет вперёд, а значит, дом должен быть в хорошем состоянии как можно большее количество времени.

Банку проще отказать в выдаче займа, чем рисковать поставить себе на баланс развалюху.

КвартираВ идеале банки хотят видеть дома примерно 5–15 лет постройки. У более «молодых» строений есть риски выявления дефектов (например, дом может «просесть» в почву). Старые дома могут просто медленно превращаться в непригодное для эксплуатации жилище.

Сама квартира должна быть удобна для жилья. Наличие ремонта, стеклопакетов, доброкачественные коммуникации — всё это подразумевается. Даже если внешний вид квартиры оставляет желать лучшего, то не должно быть серьёзных дефектов, требующих капитального вмешательства. Например, дыры в стенах, отсутствие унитаза, разбитые окна, вскрытое половое покрытие и всё в том же духе.

Перепланировка должна быть узаконена и проведена через все соответствующие инстанции. На неё должны быть предоставлены документы из БТИ (бюро техинвентаризации).

Прозрачность сделки достигается несколькими путями.

После того как делается инспекция жилья на предмет сохранения стоимостной ценности, подойдёт черёд правового аудита:
  • оценочная экспертиза должна быть действительна в течение срока действия оценки и являться достоверной;
  • сделать проверку претендентов на жилплощадь, в том числе судимых, несовершеннолетних и прочих лиц, включённых в сделку с возможными нарушениями закона;
  • иметь соответствие между паспортом и фактическими параметрами объекта.

Заёмщик — это тот человек, кому нужно знать подобные тонкости в первую очередь, так как именно он понесёт потери в случае отказа по ипотечному кредитованию.

Если пройти этот путь однажды, то более подобных ошибок допущено не будет. Но лучше всё же учиться на чужих примерах и внимательно изучить процесс одобрения банком со всех сторон.

Квартиры, которые банк не одобрит

Ветхий дом

Чтобы избежать волокиты, нужно заранее знать, какие квартиры не подходят под ипотеку:

  • расположенные в ветхом доме либо в том, который подлежит сносу;
  • в двухэтажном здании либо частном доме;
  • в доме хрущевской планировки из панели и шлакоблока;
  • в доме, подлежащем реконструкции либо расселению;
  • дом является общежитием или зданием гостиничного типа (малосемейка);
  • квартира расположена на первом, последнем, цокольном этаже.

Вопросы о перспективах дома в отношении сноса, реконструкции, расселения при аварийном состоянии следует уточнить в администрации территориального субъекта, в котором планируется приобретать жилье.

В целом ответ на вопрос «Почему квартира не подходит под ипотеку?» подразумевает низкую оценочную стоимость объекта и его неликвидность для последующей перепродажи от лица банка.

На самом деле из любого правила есть исключения. На сегодняшний день банки очень лояльны к объектам, но за эту уступку нужно будет заплатить повышением процентной ставки. Будет возможным подобное развитие событий или нет зависит от профессионализма риелтора либо от личного диалога банка с заёмщиком.

Документальная база

Документы

Порой оценщику достаточно подробного фотоотчёта, который был сделан риелтором или собственником для продажи. Сама оценка может занимать от нескольких часов до нескольких дней, в зависимости от квалификации оценщика.

Документы для оценки квартиры для ипотеки:
  1. Документ, который является основанием для права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о передаче в собственность, завещание, дарственная).
  2. Свидетельство, подтверждающее прав собственности на объект.
  3. План помещения (экспликации).
  4. Кадастровый паспорт (из БТИ).
  5. Документ, удостоверяющий личность (паспорт).
  6. Контактные данные.
При покупке с помощью ипотеки жилой площади в новостройке необходим следующий перечень документов:
  1. Паспорт.
  2. ДДУ (договор долевого участия).
  3. Кадастровый паспорт.
  4. Технический паспорт.
  5. Акт, подтверждающий факт приёма-передачи жилого помещения.

Есть несколько подходов в оценочной деятельности, которые позволяют составить грамотную экспертизу:Паспорт

  • рыночный;
  • затратный;
  • доходный.

При рыночном подходе нужно оценить аналогичные сделки рынка недвижимости, которые прошли в недавний период. Затратный подход подразумевает учёт расхода средств на строительство аналогичного жилья. При доходном способе оценивают возможное повышение стоимости.

Далее формируется отчёт средняя величина которого примерно 25–30 печатных листов.

Банк выдаёт заём на меньшую сумму, чем указана в отчёте. Если ликвидная сумма является меньшей, то средств для заёмщика будет недостаточно и придётся изыскивать дополнительные источники финансирования. В случае когда уровень рыночной стоимости ниже, чем ликвидной, то количество выданных денежных средств будет соответствовать рыночной стоимости квартиры.

При проведении экспертизы специалист учитывает только константные параметры оцениваемого объекта, которые имеют прямое влияние на ликвидность и позволяют выставить на него оптимальную цену. Именно по этой цене в дальнейшем банк будет продавать заложенную квартиру. Если стоимости имеют сильную корреляцию, то, вероятно, в отчёте допущена ошибка.

Мошенничество при оценке и выдаче ипотеки

Деньги и ключи

Оценка недвижимости для ипотеки напрямую влияет на объём выдаваемых заёмщику средств. Зачастую при вознаграждении в пользу оценщика выдавался отчёт, где была завышена стоимость квартиры. Таким образом компенсировались денежные средства, необходимые для первоначального взноса.

На сегодняшний день все возможности приведения таких схем в практику исключены, так как банк:
  • проверяет каждый отчёт с особой тщательностью;
  • следит за целевым расходованием выданных средств.

Конечно, ошибки могут быть допущены в любой работе. Но если нарушения будут выявлены слишком серьёзные, то компанию, оценивающую объекты с такими погрешностями, могут лишить лицензии.

Оценочный отчёт

Документ

Обоим сторонам сделки необходимо знать, сколько действует отчёт. Важность этого пункта продиктована материальной стороной вопроса. Каждая из сторон сделки стремится максимально сократить расходы, и если в «старом» отчёте указана цена, завышенная по сравнению с сегодняшней рыночной, то банк или покупатель может понести излишние расходы. И при обнаружении столь нелицеприятного факта для пострадавшей стороны будет правильным решением обратиться в суд с требованием о взыскании затраченных средств. Подобный исход нежелателен, так как проще сразу делать всё по установленным нормам. Для этого нужно знать, что срок действия отчёта по оценке стоимости квартиры составляет до 6 месяцев. Таковы нормативы законодательства.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки — это вопрос, на который нужно подготовить ответ заранее, потому что порой бывает ситуация, когда понадеявшись на продажу собственного жилья владелец этого объекта не предусматривает какие-либо дополнительные расходы. Стоимость оценки квартиры для ипотеки в разных регионах России оценивается по-разному. Ориентировочная цена определяется в диапазоне от 2,5 тыс. до 5,5 тыс. рублей. Кроме того, необходимо учитывать ситуацию на рынке в целом, так как колебания экономики касаются всех сфер жизни. Разумеется, повышение класса оцениваемого жилья влечёт за собой и поднятие стоимости отчёта по оценке. Так, на элитное жилье стоимость услуги может достигать уровня 30 тысяч рублей. Это нормальное явление, потому что оценка жилья, относящегося к более дорогому сегменту, обязывает оценщика отвечать более крупной суммой страховки, нежели в ситуации, когда оценивается обычная «хрущёвка».

Кто платит за оценку? Оценка квартиры по ипотеке нужна заинтересованной стороне, поэтому за оценку квартиры при ипотеке платит заёмщик. Хотя также нужно упомянуть, что сделать оплату услуги может любая из сторон при достижении обоюдного согласия.

Платит заказчик только через кассу компании либо специалиста. При этом он должен получить на руки документ, подтверждающий факт оплаты.
Это может быть:
  • обычный кассовый чек;
  • товарный чек;
  • приходный кассовый ордер.

Способ оплаты зависит от того как построен денежный оборот в отдельно взятом предприятии.

Когда можно не делать оценку

Калькулятор

Это возможно при выдаче ипотеки застройщиком. Такой вариант встречается только у самых крупных строительных компаний. Он имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Плюсы:
  • отпадает необходимость в проведении процедуры «оценка квартиры для ипотеки»;
  • нет лишних расходов;
  • не нужно подтверждать доход;
  • доступно для обладателей негативной КС (кредитной истории).
Минусы:
  • повышенная процентная ставка;
  • срок гашения до 2 лет;
  • первоначальный взнос оплачивается в размере 50%.

Скупой платит дважды. Чтобы иметь дело с ипотечным кредитованием от застройщика необходимо либо самому быть юристом, либо обратиться к профессионалу.

Потому что договор требует очень пристального прочтения. Поэтому консультация должна проходить максимально быстро после получения договора на руки.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

19 + восемь =

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: