Риски при покупке квартиры по переуступке прав

Очень распространённым явлением в гражданских отношениях считается покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме риски при этом определяются существенные, что заставляет граждан сомневаться в подобном формате соглашения. Однако несмотря на это, закон точно регламентирует процедуру заключения подобного рода договора, все требующиеся документы, а также тонкости, позволяющие избежать проблем в процессе совершения сделки. Квартиры по договору переуступки при этом не будут иметь никаких отличий, выступая в качестве объекта отношений.

Сущность и нормативная база договора

Собрание

Покупка квартиры по переуступке представляет собой договор, как и всегда в гражданских правоотношениях. Соглашения, которые ещё называются цессией, это некая договорённость между двумя или более участниками отношений, направленная на передачу права требовать квартиру, когда та будет построена. Подобная вариация сделки распространяется исключительно на ситуации, когда квартиры ещё нет, она лишь в планах и лицо просто получает право в дальнейшем стать её собственником.

Необходимо понимать, что это не просто переуступка права собственности, это лишь передача возможности в будущем потребовать от застройщика квартиру, так как пока она не построена, никаких прав лица как собственника возникать не может.

Когда лицо по каким-то основаниям получает возможность владения квартирой в строящемся доме, оно может начать ею распоряжаться ещё до окончания стройки. Подобные программы на сегодняшний день широко распространены. Граждане имеют несколько вариантов распоряжения полученным на квартиру правом, среди которых и будет осуществление уступки права требования жилья в строящемся доме. Для покупателя важно определение того факта, что имущества как такового пока нет, это главное условия рассматриваемого соглашение.

Заинтересованное лицо имеет возможность применить не только уступку права требования, но и иные варианты, которые никак не будут перекликаться между собой, но при этом непосредственно касаться дальнейшего владения квартиры, ещё не построенной.

К способам распоряжения рассматриваемым правом относят следующие:
  1. Договор уступки права. Многие считают, что применять такое соглашение опасно, однако приобретение квартир зачастую происходит именно так. Передача осуществляется не самой квартиры, уступается право на неё.
  2. Соглашение о долевом участии. Такой вариант будет действовать в любой период строительства, но только до того, как объект принят и может эксплуатироваться.
  3. Договор предварительной продажи. Лицо лишь формально купило квартиру по такому соглашению, так как оно заключается на этапе, когда никаких документов, подтверждающих право собственности нет, они только оформляются, но квартира уже готова.
  4. Договор купли-продажи. Стандартный вариант, который возможен только после регистрации права собственности лицом, которое имело право на квартиру ещё на момент её строительства.

Сравнивая все предложенные варианты, можно сделать вывод, что, когда жильё уступается, то лицо приобретает возможность рассчитывать и претендовать на квартиру задолго до того, как она будет готова. Такой вариант имеет риски покупки, но при этом также даёт некоторые гарантии.

Нужно обращать внимание на закон, который регулирует вопросы строительства. Главная цель законодателя направлена на контроль над тем, чтобы сроки сдачи объектов не задерживались, нарушая интересы обладателей права требования.

 Помимо федерального закона о строительстве, нужно обращать внимание и на Гражданский кодекс, так как все сделки с квартирами — это отношения данной области. Кроме того, немаловажно следить за тем, чтобы все соглашения были своевременно зарегистрированы. Это позволит избежать повторной продажи недвижимости, что никак не допустимо законодательством.

Необходимая документация

Документы

Уступка права требования это такая же сделка, как и многие другие, отражённые в гражданском законодательстве. Именно поэтому необходимо соблюдать порядок действий, предусмотренный для тех, кто решил покупать квартиру. Предполагается несколько важных этапов, которые, в том числе, будут касаться и строительных компаний. Квартиру по переуступке невозможно оформить без участия застройщика, поэтому ему также следует уделять внимание. Однако первое и главное — это документация, которая будет необходима для оформления рассматриваемой сделки.

В перечень бумаг, которые будут необходимы для осуществления сделки и заключения соглашение по уступке требования, входят следующие документы:
  • уведомление, которое выдаётся непосредственно застройщиком и содержит в себе сведения о том, что договор об уступке был заключён;
  • разрешение от банка, если квартира приобретается в порядке ипотечного кредитования;
  • разрешение застройщика, но только в том случае, когда дольщик имеет какие-либо не исполненные обязательства;
  • если имеется супруг, то его согласие необходимо, причём оно должно быть заверено у нотариуса;
  • квитанция об оплате государственной пошлины, которая необходима при обращении в реестр и получении выписки, что также должна входить в перечень необходимых документов;
  • текст самого договора;
  • акт, который бы подтверждал передачу всех представленных выше документов.

Это та документация, которую должен подготовить дольщик при составлении договора по уступке прав на требование квартиры в будущем.

В тех случаях, когда дольщик заранее вносит плату за квартиру и делает это в полном размере, получение согласия от застройщика не требуется. Следует также ознакомиться с документами, которые будут подтверждать зачисление средств, на что дольщик имеет полное право.

Помимо подготовки документов со стороны дольщика, необходимо заранее ознакомиться с бумагами, которые бы отражали наличие размещения на проведение строительных работ.

К таким документам относят:
  • учредительные бумаги строительной организации;
  • отчётность как налоговая, так и бухгалтерская;
  • документы на земельный участок, которые позволяют производить на нём строительные работы;
  • проект работы, планы и схемы, иная техническая документация;
  • проектная декларация;
  • соглашение, отражающие то, какие средства на строительство получены, и кто их предоставил.
Отсутствие какого-либо документа может стать поводом задуматься о надёжности рассматриваемой сделки, так как нередко риски при покупке квартире по переуступке связаны именно со строительной организацией и нарушениями, которые она допускает.

Порядок заключения сделки

Прежде чем говорить об основных этапах, которые необходимо пройти при заключении договора по уступке права, необходимо определить порядок самой сделки. Она также включает в себя несколько видом действий, которые предстоит пройти дольщикам. Эти этапы представляют собой варианты осуществления рассматриваемой сделки, любой и которых может быть выбран её субъектом.

Варианты данного характера делятся на две группы, и каждый из них будет иметь определённый порядок реализации.

К ним относят следующее:
  1. Составление и подписание предварительного соглашения о продаже. Такой вариант не подразумевает непосредственную передачу денежных средств. Его предметом выступит обязанность в будущем заключить уже основной договор о покупке и продаже квартиры. Регистрировать такой договор не нужно, а действовать он будет до момента подписания основного варианта соглашения.
  2. Составление и подписание договора о долевом участии. Это договор подлежит регистрации, и главное при его заключении — это проверка расчётов долей, иначе есть риск понести дополнительные расходы.

 

В каждом из предложенных случаев необходимо помнить о требованиях, изложенных непосредственно в гражданском законе, соблюдение которых обязательно для правильного составления и подписания соглашения.

Договор об уступке права, независимо от того, какими способами он был заключён, всегда подлежит регистрации в соответствующих органах, в противном случае он будет считаться недействительным.

 Далее следует сказать о тех этапах, которые должен пройти дольщик, когда решает заключить договор переуступки права.

Изучение документов

Они выполняются последовательно, причём прохождение каждого из шагов обязательно для того, чтобы сделка считалась действительной:
  1. Проверка документации, которую предлагает строительная организация. Она должна предоставить весь требуемый перечень.
  2. Подготовка и сбор документов. Перечень также должен быть полным, отсутствие каких-либо бумаг может потребовать больше временных и денежных затрат.
  3. Составление текста соглашения об уступке. Главное на этом этапе — внести все требуемые сведения в договор. Условия могут быть установлены в соответствии с требованиями каждой из сторон, в этом вопросе нет никаких ограничений. Однако закон определяет существенные условия соглашения, без которых он не будет действительным. Речь идёт о характеристиках объекта, то есть о праве и квартире, на которую это право передаётся, а также о сумме сделки с точным указанием размера оплаты.
  4. Регистрация договора. В этом случае также необходимо подготовить дополнительный пакет документов. В него будут входить такие бумаги, как справки об отсутствии долгов, паспорт, само соглашение, кредитные договоры, если таковые имеются, квитанция об оплате государственной пошлины, а также согласие супругов. Все эти бумаги направляются в регистрирующий орган, который в течение некоторого времени, обычно это период в десять дней, рассматривает заявление и регистрирует договор, внося сведение в государственный реестр.
  5. Подписание заявления и получение расписки. Этот этап осуществляется сразу после подачи документов на регистрацию, так как уполномоченный орган выдаёт документ, подтверждающий получение бумаг. В такой расписке указывается дата, когда заявитель должен явиться и получить документ о регистрации.

Пропустить один из этапов нельзя, так как каждый отдельный шаг является составной частью всей процедуры заключения договора по уступке права. Нарушения предложенного порядка повлечёт за собой недействительность соглашения.

Получение документов после регистрации осуществляется лично теми лицами, которые являются участниками договора. Регистрирующий орган выдаёт бумаги только при предъявлении расписки и документа, устанавливающего личность гражданина, то есть паспорта. В итоге и дольщику, и лицу, уступающему право, будет выдан договор уступки права, но уже с пометкой о регистрации, как подтверждение совершённой сделки.

Основной плюс подобного рода сделки в том, что она предполагает минимальную цену по сравнению с той, что устанавливается при продаже готового жилья.

 Говоря о порядке заключения соглашения об уступке права, следует отметить необходимость совершения некоторых затрат. Если обращения к юристам не осуществляется, что также предполагает некоторые расходы, то единственной оплатой будет государственная пошлина. Она равная двум тысячам рублей при регистрации договора цессии. Эта сумма будет действовать только тогда, когда договор подписывается гражданами. Когда в сделке участвуют физические лица, государственная пошлина равна двадцати двум тысячам рублей.

Риски уступки права

Девушка отдает ключи молодой паре

Рассматриваемый вариант соглашения нередко сопряжён с некоторыми рисками, которые наступают в результате совершения подобной сделки. Существует огромное количество аспектов, на которые следует обращать внимание при заключении договора. В первую очередь речь идёт о застройщике, особенности работы которого также должны быть изучены максимально подробно.

Изначально успех соглашения зависит как от строительной организации, так и от лица, которое предлагает передать право. Для снижения рисков необходимо тщательно изучить все необходимые документы и проводить разного рода проверочные мероприятия.

Какие могут быть риски? В первую очередь ненадёжность строительной компании, которая может либо не иметь разрешения на свою работу, либо использовать не те материалы, которые указаны в договоре, либо распределять квартиру сразу между несколькими лицами, что противоречит закону. Всё это приведёт к тому, что возникнет угроза вовсе остаться без жилья.

Кроме того, возможны проблемы у застройщика, которые не позволяют ему завершить работу. Для таких ситуаций договор должен предусматривать компенсации и возмещения. Главной причиной незавершённости работы может выступить банкротство, которое по каким-то обстоятельствам угрожает строительной организации. Эти моменты также следует выяснять заранее.

Нередки случаи, когда лицо, передающее право требовать в будущем квартиру, имеет долг. То есть, когда ему предоставлялась доля в жилищном доме, который пусть ещё и не достроен, но всё же предполагает оплату переданных прав. Дольщик должен быть заранее осведомлён об этом, а в случае согласия на сделку понимать, что ему будет необходимо погасить тот долг, который был образован предыдущим владельцем прав. Если будут какие-то нарушения со стороны участников договора, то застройщик легко может отказать в дальнейшем сотрудничестве.

Предусматриваются способы, которые позволяют предотвратить риски, возникающие в связи с уступкой права:
  1. Грамотный выбор застройщика. Необходимо изучить всю информацию о деятельности организации, её возможностях и прошлых проектах.
  2. Проверка информации как о застройщике, так и о втором участнике соглашения. Необходимо подробно изучить документы, дающие лицу право распоряжаться своими возможностями.
  3. Изучение места постройки. Где располагается жилой дом, какие условия строительства — всё это нужно внимательно исследовать. При возможности следует даже уделить внимание материалам, которые используются для строительства.
Возможны и иные ситуации, а способы их разрешение будут также определяться в зависимости от специфики проблемы.

Таким образом, покупать квартиру путём уступки права возможно только в том случае, когда жилая площадь ещё не построена, то есть передаётся лишь право на будущее, но не фактическое имущество. Это и определяет специфику рассматриваемого варианта сделки.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

3 × 3 =

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: