Покупка приватизированной квартиры

Покупка приватизированной квартиры риски покупателя определяет в зависимости от обстоятельств, при которых приватизация была осуществлена. Со своей стороны собственник приватизированной квартиры может свободно передавать право собственности третьим лицам. Но это не значит, что покупателю не стоит проверить определённые сведения о предмете приобретения.

Статус приватизированной квартиры

Дом

Обычно приватизированное жильё в отличие от неприватизированной квартиры является собственностью лица или круга лиц, участвовавших в процедуре, а не государства.

Если таким жильём владеет одно лицо, то оно считается личной собственностью и никаких проблем при реализации возникнуть не должно. А вот если приватизация осуществлялась на несколько лиц, то покупателю стоит насторожиться.

В общем, приватизация квартиры означает, что её собственники могут:
  • продать;
  • подарить;
  • завещать;
  • передать на правах аренды.

Лица, которые всю проживают в данном жилье, редко задумываются о необходимости приватизации неприватизированной квартиры. По общему правилу, лица, зарегистрированные в квартире, подлежащей приватизации обладают пожизненным правом проживания. Не многие задумываются о том, нужно ли приватизировать квартиру. Так что необходимость в приватизации возникает лишь тогда, когда проживающие в квартире лица пожелают её продать либо иным образом передать третьим лицам.

В противном случае после смерти зарегистрированного в жилище лица оно отойдёт в пользование остальных жильцов либо обратно в ведение уполномоченного государственного органа.

Приватизируя жильё, лица могут рассчитывать на расширение полномочий, в том числе и продажей. Таким образом, данная процедура необязательна и производится исключительно на добровольных началах.

Покупка приватизированной квартиры

ДоговорИтак, как купить неприватизированную квартиру и на что при этом обращать внимание? Приобретение жилья по договору купли-продажи, разумеется, является более весомым, с правовой точки зрения, основанием для владения жильём, нежели сама приватизация. Факт приватизации приобретаемой квартиры никоим образом не влияет на перечень правомочий собственника, обозначенных Конституцией и законами Российской Федерации.

Приватизация согласно гражданскому законодательству является основанием для возникновения права собственности. То есть, покупатель фактически приобретает квартиру, находящуюся в частной собственности.

Однако стоит обратить внимание на некоторые особенности приватизированной квартиры:
  • необходимо убедиться в том, завершена ли процедура приватизации и зарегистрировано ли право собственности в установленном законом порядке;
  • правомочно ли продающее квартиру лицо на распоряжение жильём в полной мере и в отношении всего жилья;
  • находится квартира в индивидуальной собственности или в общей, долевой собственности;
  • есть ли согласие всех зарегистрированных лиц на продажу квартиры;
  • учтены ли интересы несовершеннолетних и недееспособных участников приватизации.
Вся суть приватизированной квартиры в отличие от купленной заключается в том, что она изначально приобретается при участии членов одной семьи и соответственно является объектом долевой собственности со всеми вытекающими последствиями.
Согласно правилам гражданского законодательства, а также нормам Жилищного кодекса, право собственности на приватизированную квартиру имеет следующие особенности:
  • каждый член семьи, проживающий в приватизированной, квартире имеет право собственности в равной степени с долями остальных;
  • продажа квартиры возможна как целиком, так и по долям;
  • продажа жилья целиком невозможна без согласия всех совладельцев;
  • интересы несовершеннолетних и недееспособных совладельцев представляются их родителями, опекунами и попечителями, а также уполномоченными органами.

Правомочие контрагента на продажу квартиры является важным аспектом. Ведь, если при продаже будут нарушены интересы хотя бы одного из участников приватизации, то это послужит основанием для признания договора о продаже недействительным. Приобретающий человек должен учитывать указанные аспекты.

Список документов

ДокументыЛицо, которое решилось на приобретение приватизированной квартиры, в первую очередь должно ознакомиться с документами на квартиру, проверить статус жилья по общедоступным реестровым сведениям. Для начала нужно заказать выписку из кадастрового органа. Стоимость такой выписки составляет всего 200 рублей и доступна она абсолютно любому лицу, даже тому, кто не является собственником.

Кроме того, в публичной кадастровой карте можно проверить статус жилья по его адресу. Однако сведения в данном источнике не всегда достоверны и не дают полной картины ситуации.

Что касается документации, то следует ознакомиться с теми бумагами, на основании которых нынешние собственники владеют квартирой:
  1. Соглашение о приватизации. Следует обратить внимание на круг лиц, которые указаны в соглашении в качестве участников приватизации, а также на отметки государственного органа, осуществившего приватизацию.
  2. Свидетельство о регистрации права собственности в государственном реестре. Согласно законодательству, право собственности, не поставленное на учёт, не признаётся государственными органами и не является основанием для распоряжения имуществом.

Если же квартира находится в общей совместной либо долевой собственности нескольких лиц, то следует получить письменное согласие каждого из них на продажу. А при наличии среди владельцев несовершеннолетних и недееспособных лиц следует потребовать от продавца разрешение от органа опеки и попечительства на продажу доли такого совладельца.

Если же жильё находится в долевой собственности с чётко выделенными долями, необходимо позаботиться о том, чтобы покупателю были переданы свидетельства о праве собственности на долю, которые оформляются нотариусом при осуществлении раздела собственности по долям.

Кроме того, для осуществления сделки могут понадобиться следующие документы:
  • справки из уполномоченных служб о том, что за квартирой не числятся задолженности по коммунальным платежам;
  • копии абонентских счетов, книжек квартиры;
  • копии паспортов контрагентов сделки;
  • выписка из домовой книги.
Это стандартный перечень документов, которые необходимы для совершения сделки.

После заключения письменного соглашения составляется также акт приёма-передачи жилья, после чего осуществляется оплата договорной стоимости. Лишь после этого покупатель сможет зарегистрировать жильё на своё имя в уполномоченном органе.

Риски покупателя

домикПокупателю необходимо учитывать риски при покупке квартиры. Основным риском для покупателя при приобретении приватизированной квартиры представляется признание сделки недействительной. Это осуществляется лишь в судебном порядке, так что помимо отказа от сделки покупателю придётся потерять время и деньги и на суде.

В основном недействительность сделки, по которой продаётся приватизированная квартира, может заключаться в следующем:
  • продажа жилья неправомочным на то лицом;
  • отсутствие согласия совладельцев;
  • наличие другого соглашения, по которому жильё передаётся иному лицу;
  • несоблюдение интересов несовершеннолетних и недееспособных лиц;
  • наличие обременений на приватизированном жилье.

По общему правилу, редко какие кредиторы соглашаются принимать в качестве залога приватизированное жильё. Однако покупателю не стоит исключать такой вариант.

Так, среди обременений на приватизированное жильё стоит проверить:
  • факт залога;
  • факт наличия пожизненной ренты (что бывает довольно часто);
  • наличие долгов по налогам и коммунальным платежам;
  • наличие незавершённого судебного процесса, где предметом спора выступает указанная квартира.

Таким образом, перед покупкой приватизированной квартиры лучше всего проконсультироваться со специалистами. Из-за развития рынка недвижимости на сегодняшний день риелторы в соответствующих регионах обладают полной информацией об объектах недвижимости, владельцы которых решились их продать. Разумеется, их услуги стоят недёшево, но это сэкономит много времени и избавит от нежелательных рисков

На что нужно обратить внимание?

Все аспекты и факты, на которые нужно обратить внимание при покупке приватизированного жилья, можно условно подразделить на допустимые законом и на мошеннические действия.
С точки зрения допустимых законом обстоятельств нужно в первую очередь установить следующие факторы:

Долевая собственность

  • наличие проживающих в данном жилище несовершеннолетних лиц;
  • факт общей или долевой собственности;
  • наличие супругов собственников, в том числе и бывших;
  • наличие лиц, которые согласно законодательству обладают правом пользования жильём.

Можно ли приобрести такую квартиру? При наличии одного из вышеуказанных факторов рекомендуется отказаться от покупки такого жилья. Решением может стать устранения каждой проблемы в отдельности, что без участия профессионального юриста представляется крайне сложным делом.

Чтобы проверить сделку на факт наличия мошеннических действий следует обратить внимание на следующие факторы:
  • соответствуют ли данные продавца данным того лица, которое указано в выписке из кадастра в качестве собственника;
  • есть ли согласие супруга или супруги продавца, если он находится (или даже находился) в браке;
  • паспорт продавца не должен содержать помарок или исправлений;
  • документы на объект недвижимости должны быть подлинными, а исправления или дополнения должны быть заверены нотариусом либо уполномоченным государственным органом.

Даже не стоит думать о том, можно ли связываться при наличии подозрений. В любом случае поддержка профессионалов не будет лишней. Ведь на сегодняшний день очень часто встречаются случаи мошенничества с недвижимость, когда одно и то же жильё продают нескольким лицам.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

9 + семнадцать =

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: