Расчет налога при продаже квартиры

Продавая свою квартиру, важно отчётливо понимать, как рассчитать налог с продажи квартиры. Это весьма большая сумма, при этом её нужно уплатить вовремя и в полном объёме. При таких продажах государство предоставляет возможность получить налоговый вычет. В различных ситуациях он может быть различным. Так как расчёт налога производится самостоятельно, особенно важно понимать особенности как расчёта самого налоги и порядок его уплаты, так и то, как правильно определить величину предоставляемого налогового вычета.

Основы

домик

Продавая квартиру, нужно правильно рассчитать и вовремя, в полном объёме заплатить налоги. Разумеется, в том случае, если закон предоставляет те или иные льготы для продавца, нужно о них знать и пользоваться ими. Конечно, здесь сможет помочь калькулятор налога с продажи квартиры. Для того чтобы разобраться в этом, нужно понять общую схему начисления налогов при продаже недвижимости.

Основными понятиями являются:
  • налоговая база;
  • ставка налога;
  • уменьшение налогооблагаемой базы.

Делая расчёт налога при продаже квартиры, прежде всего необходимо определить налогооблагаемую базу. Здесь речь идёт о некоей сумме, на основе которой будет просчитываться сумма налога. В рассматриваемом случае, если бы государством не предусматривались никакие льготы, базой для начисления была продажная цена квартиры или дома, которая была упомянута в договоре купли-продажи.

калькулятор

Следующее важное понятие для проведения расчётов — это ставка налога. В рассматриваемом случае она составляет тринадцать процентов. Для того чтобы рассчитать величину налога (здесь рассматривается только схема начисления), нужно налоговую базу умножить на величину ставки. Полученная сумма составит тот налог, который нужно будет перечислить государству не позднее установленной законом даты.

При определении налогов от продажи квартир государство предоставляет существенные льготы. В текущем году правила их предоставления претерпели определённые изменения. Предоставление льгот основывается на применении снижения налогооблагаемой базы. Как это работает? В случае применения льгот, продавая квартиру (такие льготы существуют практически в любом случае), необходимо от налоговой базы (стоимости реализации квартиры в договоре купли-продажи) отнять величину уменьшения налогооблагаемой базы, которая предусмотрена законодательством. Налог при продаже квартиры нужно будет посчитать с разницы.

В некоторых ситуациях такая разница может быть равной нулю. Указанную сумму нужно будет умножить на ставку налога.

Полученная в результате величина равна тому налогу, который потребуется заплатить за проведение продажи.

Расчёт налога в 2017 году

калькулятор

В текущем году были приняты изменения в законодательстве, которые откорректировали то, как производится расчёт налога за продажу квартиры.

Как известно, существует несколько разновидностей налоговых платежей. В данном случае речь будет идти о подоходном налоге. Способ его расчёта зависит от одного обстоятельства: даты, с которой владели проданной квартирой.

Для начала надо определить, какой именно из двух вариантов имеет место:
  • рассматриваемая дата более ранняя, чем начало 2016 года;
  • эта дата соответствует 2016 году или более поздняя.

Рассмотрим различные возможные варианты. Предположим, что квартира была получена или приобретена ранее 1 января 2016 года.  Тут опять есть два различных варианта. Это связано длительностью владения квартирой. Здесь продавец вычисляет вычет по-разному.

  1. Если с момента приобретения квартиры прошло менее трёх лет (или менее 36 месяцев).
  2. Хозяин владел квартирой три года или дольше.

Для продавца первый случай является менее выгодным. Дело в том, что в обоих случаях государство предоставляет льготу в виде снижения налогооблагаемой базы. Эта сумма (первоначальная база) равна той, что указана в договоре. В первом случае разрешается снизить такую базу на один миллион рублей. Говоря другими словами, из налогооблагаемой базы нужно вычесть миллион рублей, а за оставшуюся часть нужно уплатить налог, который составляет 13% от указанной суммы.

Во втором случае дела обстоят иначе. База снижается не на один миллион, а на всю сумму. То есть, говоря другими словами, она снижается до нуля и платить налог за продажу не потребуется.

Теперь следует рассмотреть вновь первоначальный выбор. Что же произойдёт при уплате подоходного налога для тех продавцов, которые получили жильё в собственность позже 1 января 2016 года? Для таких продавцов ситуация усложнится. Тут могут быть три основных варианта.

дома

  1. Время владения недвижимостью меньше, чем 36 месяцев.
  2. Время владения от 36 до 60 месяцев почти для всех категорий продавцов.
  3. Если более 60 месяцев назад была приобретена рассматриваемая квартира.
  4. Если срок от 36 до 60 месяцев, но речь идёт об особых категориях продавцов.

В первом случае налоговая база уменьшается на один миллион рублей, как и раньше. Для четвёртого варианта налогооблагаемая база уменьшается на всю сумму продажи аналогично тому, как это было раньше.

Чтобы рассмотреть более подробно второй и третий варианты нужно будет рассказать, какие категории населения имеются здесь в виду. Сейчас о них будет рассказано подробней, но сначала нужно уточнить, почему это важно. Когда говорится о втором или четвёртом вариантах, то они различаются только тем, относится ли продавец к одной из этих категорий или нет. Если это имеет место, то снижение налогооблагаемой базы до нуля происходит после владения в течение 36 месяцев. Если же речь идёт о других людях, то полная компенсация наступает только после 60 месяцев владения. На рассматриваемом отрезке времени при втором варианте ситуации налогооблагаемая база будет уменьшена не полностью, а только на один миллион рублей.

Список соответствующих категорий:
  1. Если хозяин получил недвижимость в собственность в результате проведения приватизации.
  2. Иногда старые или беспомощные люди заключают особый договор с тем, кто возьмёт их на иждивение. В обмен они передают такому человеку квартиру в собственность. Жильё, полученное таким образом, также входит в категорию льготников.
  3. Когда квартира является частью наследства. Важно отметить, что здесь подразумевается не любое наследство. А только такое, какое получено от достаточно близких родственников.
  4. Если же жильё является подарком, причём от родственников, оно также относится к рассматриваемой льготной категории.

В третьем и четвёртом пункте списка речь шла о некоторых категориях родственников.

И в одном и в другом случае речь идёт об одной из следующих категорий:
  • дети или родители;
  • внуки, внучки, дедушки или бабушки;
  • братья или сёстры.

В данном контексте речь шла как о тех, кто имеет общих отца и мать, так и о тех, кто имеет общих только отца или только мать.

Речь идёт лишь о непрерывном сроке владения. Если в результате каких-либо причин квартира несколько раз переходила из рук в руки, учитывается только величина непрерывного срока владения квартирой.

Порядок расчёта и уплаты налога

деньги

Хотя процесс начисления подоходного налога уже был здесь довольно подробно рассмотрен, тем не менее это не даёт полной картины. Теперь будет приведена пошаговая инструкция по расчёту этого налога.

Итак, по договору купли-продажи была продана квартира. Предположим, продана она была за 3 200 000 рублей. Рассчитывать налог на самом деле можно не одним, а двумя различными способами.

Зависит это от двух вещей:
  1. Сохранились ли документы по приобретению жилья с указанием суммы, которая была уплачена?
  2. Какой вариант является более выгодным, в каком случае придётся платить меньшую сумму налога?

Рассчитывать налог можно на основе снижения налогооблагаемой базы. Если это снижение составит 100%, то такой вариант приведёт к отсутствию необходимости платить.

Если же продавец может получить снижение базы на один миллион, то нужно будет рассчитать налог, а потом произвести сравнение и выбрать наиболее выгодный вариант.

О данном способе (при снижении базы) было подробно рассказано ранее.

Следующий вариант. Предположим, сохранились документы на покупку данной квартиры, которая стоила 2 200 000 рублей. В таком случае налог рассчитывается с разности суммы продажи и суммы покупки (3200000 рублей — 2200000 рублей = 1 млн рублей) налог рассчитывается на основании налоговой ставки, которая составляет 13%. Результат составит 130 000 рублей. При этом должна быть заполнена налоговая декларация, в которой необходимо отразить расчёт налога и сумму, которую следует оплатить.

К данной декларации необходимо приложить определённые документы.

Документы

  1. Нужна копия правоустанавливающих документов.
  2. Потребуется копия текущего договора купли-продажи.
  3. Если использовались при расчёте, то потребуются документы, которые подтверждают затраты.
  4. Копия паспорта.
  5. Кадастровый паспорт, который необходим при дарении или получении квартиры в наследство.

Эти документы нужно подать не позже 30 апреля следующего после продажи квартиры года. Если будет иметь место просрочка, придётся заплатить штраф.

Когда высчитываются штрафные суммы за каждый месяц просрочки (в том числе за неполный), придётся отдать пять процентов всей суммы налога.

Сумма не должна выходить за определённые границы. Она не может быть меньше тысячи рублей или превышать тридцать процентов от суммы выплачиваемого налога.

Для выплаты налога также установлены определённые сроки. Это нужно сделать не позже 15 июля.

Несколько важных нюансов

При продаже квартиры может возникнуть искушение, которое состоит в том, чтобы в договоре отразить сумму от реализации недвижимости, которая меньше реальной, а оставшуюся часть платы получить с рук на руки наличкой. На самом деле это не настолько разумно, как кажется на первый взгляд.

ключи

Дело в том, что налоговая проверяет такие сделки. Один из способов проверки состоит в том, что берут кадастровую стоимость квартиры, умножают на специальный понижающий коэффициент (равный 0,7) и полученный результат сравнивают с продажной ценой квартиры. Если последняя меньше величины, которая высчитывается, то налоговая считает, что цена занижена и платить налог на самом деле нужно с данной расчётной величины, а не с заниженной суммы.

Кадастровая стоимость периодически (с периодом в несколько лет, обычно речь идёт о пяти годах) обновляется. Недвижимость проходит оценку, которая фиксируется в документах. Получается, что фактически речь идёт о рыночной стоимости, которая немного устарела.

Другой важный момент состоит в том, как именно определять дату начала владения недвижимостью. Хотя, на первый взгляд, это кажется понятным, на самом деле нужно разбираться в ситуации. Стандартным ответом на этот вопрос является дата, которая указана в документах, на основании которых получено право собственности. То есть если речь идёт о купле-продаже, нужно для этого рассматривать дату, которая указана в договоре. На практике обычно поступают менее точным образом.

В настоящее время информация о правах собственности на недвижимость хранится в Едином реестре прав собственности на недвижимость. Получив справку из этого реестра можно увидеть дату, которая там указана, как дата внесения в реестр. В большинстве случаев принято использовать эту дату, хотя на самом деле она более поздняя, чем та, что указана в правообразующих документах.

Хотя рассматриваемый случай можно считать наиболее распространённым, стандартным, здесь имеется несколько исключений.

МФЦ

Сейчас свидетельство о праве собственности на недвижимость не выдаётся. Вместо него используется выписка из реестра. Но если у продавца имеется такая справка, возможно воспользоваться той датой, которая там указана.

В иных случаях:
  1. Если речь идёт о кооперативной квартире, дата начала владения определяется другим образом, хотя и довольно простым. Для этого должен иметься документ о полной выплате кооперативного пая и акт приёма-передачи квартиры. В указанном случае искомая дата — это дата, указанная в акте.
  2. Если правоустанавливающий документ относится к получению наследства, то датой начала владения будет не дата фактического получения квартиры в собственность, а дата открытия наследства. То есть владение квартирой отсчитывается с момента смерти наследодателя.
  3. Продавец, который вступил во владение в 1998 году или ранее для получения права собственности не нуждался ни во внесении в Реестр ни в получении Свидетельства о праве собственности. В таком случае искомая дата отсчитывается от имеющихся здесь правоустанавливающих документов.

Декларацию нужно сдавать и в тех случаях, когда налог на продажу от сделки платить не нужно.

К примеру, когда продаётся квартира, и у неё не один собственник, а двое или большее их количество. Как в этом случае распределяется вычет между ними? Сумма вычета в целом остаётся той же самой, но она делится на всех продавцов.

Распределение происходит в соответствии с долей каждого из них в рассматриваемой квартире. Однако вся сумма вычета остаётся неизменной.

Надо заметить, что это происходит только тогда, когда квартира продаётся от всех продавцов как единый объект, по единому договору купли-продажи. Гораздо более выгоден другой вариант развития событий. Если у любого владельца доли квартиры будет отдельный договор купли-продажи на эту долю, то все продавцы, платя налог от продажи, получат снижение налоговой базы на один миллион рублей.

Разумеется, здесь предполагалось, что этой квартирой владели столько времени, что им полагается вычет именно в такой сумме.

Ещё несколько особенностей

Если квартира была куплена и сохранились не только правообразующие документы, но и те, что подтверждают факт оплаты, в некоторых случаях возможно, хоть и с опозданием, получить вычет при налогообложении в качестве покупателя квартиры. То, что она была уже продана, в данном случае на ситуацию не влияет.

Для определения суммы налога можно воспользоваться:

возврат

  • учётом произведённых затрат;
  • налоговым вычетом.

Существуют ситуации, когда принято считать, что можно воспользоваться одновременно и самим правом вычета, и снижением на величину затрат (сначала сделать второе, затем воспользоваться вычетом). Хотя это выглядит необычным, подобные прецеденты имели место. Однако зачастую налоговая считает иначе. Если это будет так, налогоплательщику придётся отстаивать свою правоту в суде. При этом существует немало прецедентов, когда суд не допустил одновременное применение обоих методов снижения подоходного налога от продажи квартиры.

Ещё одна тонкость связана с продажей частного дома. В этой ситуации действуют все указанные в статье правила. Однако может возникнуть один интересный вопрос. Если дом достраивался и перестраивался в последние годы, а сам он состоит в собственности достаточно давно, то можно ли получить на него вычет на всю сумму продажи? Ответ зависит от того, менялся ли контур дома в процессе указанных усовершенствований. Если это имело место, то дата будет определяться по дате достройки.

Если контур дома не менялся при перестройке, то используется дата приобретения всего недвижимого имущества, а не достроенной части.

Предположим, квартира была куплена, а затем продана на протяжении всего одного календарного года. Есть ли какие-либо налоговые особенности у приведённой здесь ситуации, с которыми столкнётся продающий эту жилую недвижимость? Таких особенностей нет, но есть одно важное удобство.

Дело в том, что при покупке квартиры или частного дома также полагается вычет.

Учитывая, что обе указанных операции происходили в течение одного года, такой вычет можно полностью законно использовать для того, чтобы снизить налог с продажи дома.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

3 × 1 =

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: