Риски при продаже квартиры могут быть различными и стать следствием разнообразных причин. Ведь большинство продавцов обращают больше внимания именно на цену продажи и скорость поиска покупателя. А на другие особенности процедуры, являющиеся намного более важными, они внимания не обращают, чем и навлекают на себя всевозможные проблемы.
С чем связаны основные риски продажи квартиры?
Грамотное проведение процедуры продажи с наименьшими рисками напрямую зависит от того, насколько точно соблюдены указания законов. По этой причине лучше обратиться к профессионалам, которые грамотно оформят продажу с учётом всевозможных рисков.
Но в некоторых случаях даже юридически подкованные люди и профессионалы ошибаются, чем зарабатывают себе дополнительные проблемы или вовсе рискуют потерять квартиру.
Основные риски при реализации квартиры связаны со следующими факторами:- Продавец попросту незнаком с нормами законодательства и не знает, в каком месте была допущена ошибка, приведшая к той или иной проблеме.
- Он допустил невнимательность в процессе оформления бумаг, подписания соглашения, чем ухудшил своё положение в сделке.
- Злоумышленники, которые путём различных мошеннических схем пытаются обдурить доверчивых продавцов с целью заполучить их квартиру или деньги.
- Нежелание нанимать профессионалов, что вся процедура проходила под грамотным контролем специалиста, знающего все нюансы подобных сделок.
Основной риск выражается в утере жилья или денег, планируемых выручить за продажу.
Такой риск в основном возникает в связи со следующими обстоятельствами:- заключением сделки;
- передачей денег;
- в операциях с оригиналами документации;
- при продаже ипотечного жилья;
- при продаже жилья в рассрочку;
- реализация при участии посредника;
- иными способами помимо купли-продажи.
Самый безопасный способ продать квартиру – это заключение сделки купли-продажи. Все остальные формы отчуждения имущества специалистами не рекомендованы к применению в подобных случаях.
Какие бывают риски при продаже квартиры?
В предыдущем разделе были отмечены факторы и обстоятельства, каждый из которых может привести к различным последствиям и проблемам. По этой причине каждый из них необходимо рассмотреть в отдельности. При продаже квартиры риски продавца напрямую зависят от этапа продажи.
Так, непосредственно при заключении сделки могут иметь место следующие риски:- юридическая неграмотность составленного документа, что вызывает его недействительность;
- невыгодные для продавца условия соглашения, когда он не заметил такие условия вследствие невнимательности;
- фиктивность самой сделки, когда покупатель на самом деле имеет другие цели, нежели добросовестное приобретение квартиры;
- участие в сделке третьих лиц, что может вызвать проблемы, связанные с их правомочиями по поводу заключаемой сделки.
- при оформлении документа, подтверждающего факт передачи денег (расписки), она может быть передана до момента фактического получения денег, что может лишить продавца права требовать этих денег, если покупатель окажется недобросовестным;
- покупатель может подсунуть фальшивые деньги при оплате наличными;
- может иметь место ошибка в переводе денег в связи с указанием неправильных реквизитов или ошибки сотрудника обслуживающего банка.
Кроме того, необходимо быть особенно аккуратными при использовании оригиналов документов.
Обычно в связи с неграмотным распоряжением ими могут возникнуть следующие сложности:- при передаче документов риелтору или иному посреднику по соглашению может быть установлено, что без участия посредника квартира не может быть продана;
- при предоставлении их покупателю, он может забрать их под различными предлогами и не вернуть;
- документы банально могут быть повреждены или утеряны.
Отдельную статью рисков представляет собой продажа жилья, находящегося под ипотекой.
В таком случае продавец рискует следующим:
- банк может отобрать жильё в связи с тем, что одним из оснований расторжения ипотечного договора была указана продажа квартиры;
- фактически передав квартиру, как правило, по более низкой цене, продавец может остаться с кредитом (хотя подразумевалась передача всех кредитных обязательств вместе с жильём);
- банк может попросту отказать переоформлять ипотеку на покупателя, вследствие чего продажа фактически будет невозможна (по крайней мере, в большинстве случаев).
- посредник может начислять комиссию, причём немаленькую;
- получив деньги от покупателей, он попросту может с ними скрыться.
Кроме того, очень много рисков в себе несут случаи, когда продажа осуществляется не соответствующим механизмом купли-продажи, а иными способами, закреплёнными в законодательстве.
Риски при отчуждении без купли-продажи
Законодательство допускает различные формы отчуждения недвижимого имущества от одного собственника и передачи его другому. Каждый из таких механизмов может быть привлекательным как для продавца, так и для контрагента в зависимости от обстоятельств заключения сделки, особенностей сторон.
На сегодняшний день возможно отчуждение квартиры по следующим гражданско-правовым механизмам:- переуступка прав;
- по жилищному сертификату;
- по материнскому капиталу;
- по дарственной.
Переуступка прав заключается в обмене жилья на другое имущество, погашение задолженности и тому подобное. В свою очередь, дарственная с юридической стороны представляет собой безвозмездную передачу прав на жильё, хотя фактически передача может осуществляться за деньги. Выбор в пользу дарственной делается в некоторых случаях, когда законом предусмотрено освобождение от НДФЛ (налог на доходы физических лиц).
Продажа по сертификату или материнскому капиталу связана с порядком оплаты стоимости квартиры, когда часть средств или полная стоимость поступает от третьих лиц.
Что касается рисков продавца при продаже квартиры по переуступке прав, могут наблюдаться следующие проблемные ситуации:- приобретатель может не осуществить доплату, если она была предусмотрена в соглашении;
- он может не исполнить свои обязательства, возложенные на него по переуступке прав;
- при принудительной уступке квартиры она может быть перепродана третьим лицам по более низкой цене, а обязательства продавца останутся не полностью покрытыми.
- юридически передача представляется безвозмездной, так что лишает фактического продавца права требовать денег или иных правовых действий;
- дарственную отменить можно лишь в судебном порядке и только при наличии определённых оснований.
При продаже квартиры в том порядке, когда часть средств поступает от третьих лиц, основные риски связаны с тем, исполнят ли указанные лица свои обязательства. К примеру, если при продаже жилья по материнскому капиталу покупатель не представит соответствующие документы в уполномоченный орган своевременно, то в перечислении средств может быть отказано. То же самое может произойти при продаже квартиры по жилищному сертификату.
Продажа квартиры: техника безопасности
Как обезопасить себя при продаже квартиры? Конечно, лучше всего, если процедура будет происходить под наблюдением и при участии профессионала, которому продавец доверяет и который не обманет его. Вместе с тем продать квартиру самому, самостоятельно на сегодняшний день довольно сложно. Однако в наши дни сложно найти и таких людей, которым можно доверить заниматься реализацией, особенно среди профессиональных участников рынка недвижимости, где всё упирается в материальную составляющую.
Но чтобы отгородить себя от самых нежелательных последствий при проведении процедуры самостоятельно не нужно иметь специальные навыки. Достаточно проявить осторожность и наблюдательность. Главное правило – это верный выбор покупателя. Мошенников на сегодняшний день хватает как среди продавцов, так и среди покупателей. Так что главным образом нужно обратить внимание на его поведение.
В этом смысле стоит иметь в виду, что добросовестный покупатель ведёт себя следующим образом:
- Человек, действительно желающий купить жильё без проблем, первым делом обращает внимание на документацию квартиру и старается как можно глубже с ней ознакомиться. Именно «ознакомиться», а не проверить где-то в другом месте. Даже если он настоит на такой проверке, нужно обязательно присутствовать в процессе.
- Он производит тщательный осмотр состояния ремонта жилья начиная от стен и заканчивая инженерными и техническими сетями.
- Добросовестному покупателю будет интересно, по каким основаниям квартира досталась продавцу, есть ли на ней обременения и распространяются ли на неё права третьих лиц.
- Немаловажным фактором для покупателя будет местность, где расположено жильё, состояние инфраструктуры, а также характеристики соседей.
Если покупатель не интересуется этими вещами, это ещё не означает недобросовестность и нечистоту намерений, но уже является поводом насторожиться, когда продажа осуществляется самостоятельно.
Мошенников могут выдать следующие действия:- чрезмерное внимание к ценностям в квартире;
- подталкивание к поспешному заключению сделки;
- настаивание на сомнительных условиях сделки и так далее.
Мошенники могут попытаться обманом выудить у продавца оригиналы документов. По этой причине нужно внимательно следить за ними в момент, когда потенциальный покупатель осматривает их.
Что нужно делать? Продавцам необходимо придерживаться нескольких правил, которые помогут избежать всевозможных проблем.
К числу таких правил можно отнести следующие:- сначала получить деньги при продаже квартиры, а затем передавать документы;
- необходимо ознакомиться с каждой строчкой, с каждым условием заключаемых сделок и иных документов;
- нельзя передавать деньги кому-либо без документального удостоверения факта передачи.
Как оформить сделку?
Как безопасно провести сделку? Разумеется, основной гарантией продавца является заключаемая сделка. Лучше всего, чтобы её составляло доверенное лицо продавца – профессиональный юрист, а куплей-продажей занимался риелтор.
Но и в этом деле есть правила, которые позволяют избежать основных рисков:- документ необходимо внимательно изучать;
- ни в коем случае нельзя соглашаться на сомнительные условия;
- нельзя допускать приписок, зачёркиваний, исправлений в документе;
- необходимо конкретно указать, в каком порядке будут разрешаться возможные споры.
Как правило, подобные соглашения заключаются в трёх экземплярах. Один из экземпляров остаётся у продавца.
Необходимо снять копии со всех документов, использованных и составленных при заключении сделки, в особенности документов, удостоверяющих личность покупателя, и сохранять их на будущее.
В случае возникновения проблем данный пакет документов будет гарантией продавца в законности его позиции.
Золотым правилом заключения сделок является нотариальное оформление договора. Необходимо обратиться нотариусу, который заверит соглашение, тем самым подтвердит законность правоотношений. К тому же, если что-то не так, то нотариус обязательно заметит это и предупредит стороны о возможной проблеме. Разумеется, и среди этой категории должностных лиц встречаются недобросовестные экземпляры.
