Что определяет градостроительный регламент на участок земли

С появлением Градостроительного кодекса РФ в 1998 г. появилась и большая часть понятий и правил по застройке территориальных зон, которые определены законодательством. Каждая строительная компания первым делом обязана изучить градостроительный регламент.

Понятие градостроительного регламента

Проект планировки территорииЗастройщику достаточно изучить градостроительный регламент, чтобы знать:

  • что такое градостроительный регламент;
  • что определяет градостроительный регламент;
  • что лежит в его основе;
  • для каких территорий он предусмотрен.

Исходя из полученных данных, потенциальный застройщик без труда определит целесообразность выбора конкретного земельного участка.

Понятие, что такое градостроительный регламент, часто формируют сложными терминами. Простым языком, это список того, что можно делать на конкретном участке земли и какие требования предъявляются к конечному результату при застройке. Если на нём уже имеется возведённый объект, то и он должен соответствовать установленным ограничениям и правилам.

Основной упор градостроительный регламент делает на виды разрешённого использования земель, делящиеся на:

  1. Основные, вытекающие из права на землю и с соблюдением всех норм безопасности.
  2. Вспомогательные, возникающие при реализации на участке первого вида пользования.
  3. Условное пользование, присваиваемое правообладателю уполномоченной комиссией после открытых слушаний.

Градостроительный план земельного участка

То есть регламент предусматривает все возможные способы использования в рамках одного участка.

Интересно, что градостроительный план не запрещает перевод земли из одной категории разрешённого использования в другую. Данный вопрос также находится в ведении регламента.

Указанный перевод будет актуальным, если размеры территории из первой категории можно увеличить территорией из последней. Важным становится правильное определение предельных размеров земельных зон в зависимости от вида пользования.

Законодательство закрепило следующие определения:

  1. Возможные размеры участков, включая минимумы и максимумы.
  2. Расстояния для отступов от границ участков при возведении строений.
  3. Вид, этажность и габариты возводимого здания или дома.
  4. Соотношение между количеством размещаемых строений на квадратуру участка.

То есть несложно понять, что определяет градостроительный регламент правила застройки, являясь составной частью генерального плана развития территорий.

Важно сказать, что именно правила застройки определяют возможности муниципалитета при выделении конкретных территорий.

Действие градостроительного регламента охватывает земли и объекты на них в пределах установленных границ, в конкретной зоне города,отражённой на карте. Его соблюдение обязательно для всех собственников и инвесторов, включая нормы безопасности для уже существующих объектов.

Охват больших территорий градостроительным регламентом не означает, что он применим на всех территориях. Законодательство чётко оговаривает, на что именно распространяется его действие, это значит что любые работы, проводимые в зонах, не попадающих под регламент, регулируется другими правилами.

На что распространяется и не распространяется градостроительный регламент

ГК РФ чётко определяет все зоны, которые находятся под действием градостроительного регламента, но в нём определены и зоны, которые не попадают под этот контроль.

К таким зонам относятся:

  • в границах территории, на которых расположены памятники культурного наследия, официально имеющие такой статус. Информация доступна в открытом виде на сайте Росреестра;
  • в границах расположения вновь выявленных объектов культурного наследия. Все возможные действия с такими территориями регламентированы законодательством в сфере охраны памятников;
  • территории для общего пользования;
  • участки, на которых расположены коммуникации;
  • территории в лесной и водоохранной зонах;
  • земли, отнесённые к категории запасов;
  • территории с особым режимом охраны, кроме курортных и оздоровительных;
  • земли с сельхоз назначением.

Градостроительное зонированиеВсе перечисленные территории наносятся на карту в своих границах в соответствии с зонами своего расположения.

Отдельно можно отметить, что правила пользования для исторически значимых, оздоровительных, курортных и особых территорий определяются по законодательству РФ, а регулирующим органом является федеральная, региональная или местная власть.

Если такие объекты используются в таком виде, которые не соответствует имеющимся нормам, сроки приведения их в должное состояние не оговариваются. Особенно когда это не угрожает окружающей среде и здоровью и жизни людей.

Реконструкция таких объектов допускается после при условии их соответствия установленным регламентам, в противном случае их приводят в надлежащий порядок. Дальнейшая эксплуатация может быть запрещена, если это небезопасно для окружающих.

Особенности градостроительного плана

Отмечается, что в зависимости от расположения объекта градостроительный регламент имеет разную направленность:

  1. Целевой характер определяет допустимые правила пользования территориальных зон, определённых генеральным планом города. Такая направленность означает однородность возводимых объектов и способ их эксплуатации. Легче всего это понимается так: в промышленной зоне допускается возведение объектов производства, в жилой зоне – домов.
  2. Ограничительная направленность ориентирована на конкретную местность и учитывает её особенности.

Строительство социально значимых объектовКак отмечалось, применение регламента в разных зонах города отличается. Правильно определить нужный регламент поможет понимание класса территории, на которой находится участок.

Генеральный план определяет зоны:

  • жилые зоны, на которых располагаются дома разной этажности и габаритов. В таких зонах разрешены строительство социально значимых объектов и объектов обслуживания и обеспечения нормальной жизни населения;
  • зоны с общественно-деловой направленностью, предназначенные для строительства офисов, объектов коммерции и бизнеса. В таких зонах могут располагаться и социальные объекты;
  • промышленные зоны в основной своей массе содержат объекты производства, склады и прочие помещения, не предназначенные для иной деятельности;
  • территории сельхоз назначения. В городских пределах чаще всего это небольшие наделы, а вся деятельность ведётся с соблюдением ограничений.

Прочие территории могут выступать как часть особых зон, с иным режимом пользования, что обязывает быть особенно внимательным при выборе участка для возведения объекта.

Для учёта всех особенностей использования разных зон на территории города или поселения и формируется градостроительный регламент. При его формировании учитывается много факторов.

Формирование градостроительного регламента

Проект планировки территории

При формировании градостроительного регламента учитываются:

  1. Фактическое использование территории в рамках отдельных зон.
  2. Возможности для сочетания территорий с разными функционалами и назначением.
  3. Возможности для развития.
  4. Тип зоны, для которой определён регламент.

Соответствие принятых норм федеральному законодательству обязательно. Градостроительный регламент распространяет своё действие на все объекты зоны в равной степени, и соблюдение его правил обязательно для всех хозяйствующих субъектов.

Регламент закладывает основополагающие моменты регулирования пользованием земельными участками и объектами на них в границах территории в определённой зоне:

  • при смене статуса разрешённого пользования участком организовываются открытые слушания;
  • содержит данные о планировании местности органами, в ведомстве которых находится участок;
  • отражает порядок работ по застройке и пользования землёй;
  • из регламента можно уточнить обо всех внесённых изменениях в акты;
  • при возникновении споров является источником для их разрешения.

То есть градостроительный регламент определяет взаимоотношения всех пользователей земельных участков при возникновении споров и разногласий.

В остальном он определяет правила использования выделенной собственнику или инвестору территорией.

Изменение вида разрешённого использования

Определение территории для застройки Рост объёмов строительства требует вовлечения новых участков. После определения территории для застройки собственник обязан выяснить вид разрешённого использования.

Процедура проста:

  1. Подаётся заявление о предоставлении информации в орган власти, к которому относится территория.
  2. Орган, получивший запрос, готовит необходимую документацию.
  3. Заявитель получает запрошенную документацию.

После изучения полученной информации определяется необходимость в изменении разрешённого вида использования.

Для этого предусмотрено две схемы:

  1. Перевод земли из одной категории в другую в соответствии нормам закона №172-ФЗ, имеется в виду, когда земли сельхоз назначения переводят в категорию промышленных зон.
  2. Без изменения категории земель в соответствии с градостроительным кодексом, наиболее востребованный способ.

В последнем случае вид разрешённого использования определяется законодательством, и у заявителя есть только возможность выбирать из предоставленного перечня. Этот вариант изменения способов использования территории легче, но имеет свои особенности.

Изменение вида разрешённого использования без изменения категории земель – порядок

Земельный кодекс

При изменении вида использования соблюдают правила:

  • внесение изменений возможно только в рамках,разрешённых градостроительным регламентом, установленным для той зоны, составной частью которой является территория, указываемая в заявлении;
  • прошение об изменении вида разрешённого использования подаётся только в местный орган управления, формирующий комиссию по его рассмотрению;
  • принятие решения по изменению осуществляется после проведения открытых слушаний с участием заинтересованных граждан;
  • участвовавшие в слушаниях могут вносить свои коррективы, а окончательное решение подлежит публикации;
  • итогом работы комиссии по рассмотрению заявления об изменении вида разрешённого использования является удовлетворения заявления или отказ в нём.

Перечисленные условия обязательны для исполнения, в противном случае несоблюдение будет считаться нарушением.

Осуществление изменения вида использования участка или территории, к заявлению прикладывают:

  1. Обращение на имя главы местной администрации.
  2. Документ, удостоверяющий личность.
  3. Выписки из регистрирующих органов, если заявитель ИП или юридическое лицо.
  4. Проектная документация, содержащая информацию об участке и соседях.
  5. Документация из органа кадастрового учёта по форме КВ.1, КВ.2, КВ.3.
  6. Документация по зонированию и застройке территории, прошедшая процедуру утверждения.
  7. Согласие соседей.
  8. Декларация на участок земли.

Важно, если заявитель – доверенное лицо, прикладывается документ, дающий право на совершение всех действий. Когда территория находится в аренде, необходимо разрешение от собственника.

Требования к заявлению и декларации

При изменении вида разрешённого использования заявительные документы имеют установленную форму. Их содержание установлено регламентами.Заявительные документы

При составлении заявления нужно указать:

  1. Обязательства о соблюдении норм законодательства.
  2. Реквизиты и информацию об участке.
  3. Ссылка на категорию земель, в которую входит земля.
  4. Реквизиты документов, подтверждающих права.

Текс заявления должен отражать причины перевода и его необходимость. Хотя закон и не обязывает этого делать, для органов, рассматривающих прошение, подробная информация может стать залогом надёжности заявителя.

К декларации на землю предъявляются менее строгие правила.

Она должна отражать:

  • реквизиты органа, в который подаётся документ;
  • реквизиты заявителя, включая документ удостоверяющий личность;
  • краткую информацию об участке;
  • прошение о внесении в кадастровые записи изменений о виде разрешённого использования;
  • информация о наличии согласия соседей;
  • заверяющая подпись, её расшифровка и дата.

Корректно составленные заявления избавят от замечаний и приостановок.

Составление заявления

Вся подготовленная документация передаётся по назначению одним из способов:

  • отправление через почту;
  • личное посещение.

При подаче документов самостоятельно выдаётся расписка. Процедура рассмотрения занимает до двух месяцев. Оплата госпошлины не требуется.Важно отметить, в зависимости от сложности сроки выполнения работ могут составить до пяти месяцев.

Работы по изменению вида разрешённого использования предусматривают:

  • определение соответствия имеющейся документации нормам законодательства;
  • при необходимости выделение границ территории;
  • постановка участка на кадастровый учёт;
  • сбор пакета документов для подачи на рассмотрение;
  • рассмотрение комиссией вопроса об изменении вида использования;
  • внесение информации в записи Росреестра о новом статусе участка.

Все работы можно считать завершёнными после получения выписки из ЕГРН с изменённой информацией и кадастровой документации.

Очень важно соблюдение на всех этапах работ норм законодательства. Нарушения, выявленные на предыдущих этапах, делают незаконными все дальнейшие действия. Итогом станет отказ в изменении вида использования.

Изменение вида разрешённого использования через изменение категории земель

Перевод земли из одно категории в другую довольно сложный и поэтапный процесс.

Этапы перевода:

  1. Подача прошения о переводе участка земли с приложением пакета документов.
  2. Рассмотрение прошения с вынесением решения, фиксируемое в акте.
  3. Получение решения заявителем.

Перевод категории земельВ теории все довольно просто, всего три действия. Однако на практике всё может осложниться простой нехваткой какого-либо документа или подписи на нём.

Приступая к практической части, трудности начинаются с пакета документов:

  1. Необходимо получить выписку, из кадастровой палаты содержащую сведения об участке.
  2. Документ, удостоверяющий личность.
  3. Если заявитель ИП или юридическое лицо, то соответствующая выписка из единого реестра.
  4. Выписка из ЕГРН на участок.
  5. Разрешающий документ от экологов, если в этом есть необходимость.
  6. Документ от собственника земли с его согласием на перевод.
  7. Данные о потерях для производства, при необходимости.

Дополнительно нужно иметь копии перечисленных бумаг.

Перечень дополнительных документов зависит от того, из какой категории земли переводятся, то есть:

  • разрешение от федерального лесного хозяйства, с актом по выбору участка;
  • документ об обследовании территории техническими методами;
  • данные о потерях;
  • проекция размещения участка на территории лесного фонда на бумажном носителе;
  • документ, подтверждающий отсутствие полезных ископаемых на переводимом участке;
  • разрешение от экологов;
  • проект акта Правительства Российской Федерации о переводе.

Заявление и документация могут рассматриваться до трёх месяцев, если иное не предусмотрено законом.

После принятия решения итоговый документ, направляемый заявителю, содержит:Итоговый документ

  • информацию об основаниях для удовлетворения прошения;
  • параметры участка и его кадастровый номер;
  • информацию о категории земли, из которой участок выводится;
  • новый статус участка.

Важно знать, что принятое решение бессрочно. В случае несогласия с полученным результатом лицо, подававшее прошение, имеет право обжаловать его в судебном порядке.

Отказ в изменении вида разрешённого использования

По заявлению об изменении вида разрешённого использования выносят не только положительные решения, но и отрицательные. Отказ должен быть обоснованным. Заявитель получает уведомление с отказом, который содержит подробную информацию о причинах такого решения.

Среди оснований выделяют:

  • недостаточность поданных документов;
  • ошибки в оформлении документации;
  • использование участка земли не по назначению.

Необоснованность принятого решения является поводом для обращения в суд.

Необходимо написать заявление на имя судебного органа и с указанием личных данных заявителя. В нём указывают подробно сложившуюся ситуацию, доказывающие факты и документы, с их перечислением в качестве приложения. Копию иска направляют ответчику почтой или лично. Изменение вида использования осуществляют по решению суда с последующим внесением необходимых записей в регистрирующий орган.

Нарушение градостроительного регламента

Административная ответственность

Градостроительный регламент даёт широкие возможности всем, кто использует получаемые земли сообразно зонам, к которым они относятся. По мере необходимости законодатели предусмотрели возможности и для изменения видов разрешённого использования. Однако случаи нарушения градостроительного регламента – распространённая проблема.

В качестве наказания предусмотрены:

  1. Дисциплинарная ответственность, предусмотренная для чиновников и лиц, наделённых властью.
  2. Административная ответственность направлена на наказание за нарушения регламента как физическими, так и юридическими лицами.

Вид ответственности зависит от степени тяжести деяния.

В зависимости от тяжести преступления наказание назначается в виде:

  • штраф;
  • арест;
  • исправительные работы;
  • отбывание наказания.

Независимо от решения суда виновник не освобождается от необходимости возмещения причинённого ущерба.

Правила землепользования и застройки как основа градостроительного регламента

При определении вида нарушения основой для градостроительного регламента становятся правила землепользования и застройки. Регламент могут нарушить не только пользователи земельных участков, но и составители правил землепользования и застройки.

Пользователь земельных участков

Нарушения могут выражаться в следующем:

  1. Путём установления правил, не соответствующих целям, для которых участок был выделен.
  2. Отнесение участка к нескольким зонам одновременно.
  3. Установление ограничения пользования участком, отнеся его к охраняемым территориям, о чём ранее не сообщалось.
  4. Препятствование рентабельности строительства путём установления вида разрешённого строительства.

Такого рода нарушения можно оспаривать во время открытых слушаний до принятия решения о правилах землепользования и застройки.

Касаемо застройщиков наиболее частые нарушения наблюдаются при соблюдении норм отступов по границам участка. Наличие и тяжесть нарушений определяет только суд на основании документации, подаваемой спорящими сторонами. В качестве истца может выступать и местная администрация, усмотревшая, к примеру, нецелевое использование выделенного участка.

Взаимосвязь градостроительного регламента и правил землепользования и застройки в том, что первые распространяют своё действие на конкретные зоны, а вторые на участки внутри зон. Формирование правил осуществляется специальной комиссией после того, как глава местного органа власти принимает решение о необходимости их разработки.

Зачем нужны правила землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки определяют контуры участков с учётом:

  • совместимости использования соседствующих территорий;
  • вида использования и перспективы развития;
  • изменения вида разрешённого использования прочих территории в зоне нахождения участка;
  • реальных возможностей для использования;
  • дальнейшего расширения или уменьшения границ;
  • недопущения любого вида вреда соседствующим собственником;
  • нахождения рядом особо охраняемых объектов культуры и истории.

Правила землепользования

Исходя из приведённого перечня, можно провести аналогию с регламентом. Однако схожесть прослеживается и в процедуре принятия решений, а именно через публичные слушания.

Цель открытых слушаний:

  1. Предоставление полной информации о действиях местных органов власти по вопросам землепользования и застройки и учёта прав и мнения физических и юридических лиц, имеющих права собственности на участки в пределах конкретной зоны.
  2. Недопущение нарушения прав и любого вида ущерба лицам, соседствующим с участком, на которое запрашивается разрешение на застройку.

Открытые слушания носят назидательный и воспитательный характер.

Путём открытых слушаний решаются вопросы:

  • утверждение правил;
  • вопросы, связанные с согласованием отклонений от норм градостроительного регламента, строительных и земельных норм;
  • по планировке земельных участков.

Все принимаемые решения публикуются в открытых источниках. С течением времени правила подлежат изменению и коррекции для их соответствия текущему законодательств и времени.

Необходимость изменений обуславливается:

  1. Несоответствиями законодательных актов федерального и местного уровня.
  2. Необходимость включения дополнительных пунктов.
  3. Изменения границ зон и как следствие градостроительных регламентов.

Градостроительный план неразрывно связан с правилами землепользования и застройки. Изменения в одних ведут к корректировке других, являясь составной частью градостроительного кодекса.

Правила землепользования и застройки являются нормативно правовым актом, который разрабатывается местными органами власти, и уже на его основе вводятся градостроительные регламенты. Несмотря на то, что правила определяют, как используются или изменяются строительные объекты, градостроительный регламент определяет правовой характер взаимодействия всех заинтересованных лиц.

Стоит отметить публичность обоих видов документов. Хотя градостроительный регламент открытым можно назвать только в части работы комиссии при изменении вида разрешённого использования земель.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

17 + 6 =

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: