Как землю сельхозназначения перевести в ИЖС

Перевод земли из сельхозназначения в земли ИЖС (индивидуального жилищного строительства) интересует всех граждан, кто хочет возвести жилую постройку на своём участке.

Владение участком с таким видом разрешённого использования, как ИЖС имеет ряд преимуществ. Его можно получить двумя способами: изменив категорию земли или получив разрешение на застройку сельскохозяйственного надела. Это нужно сделать обязательно так как нецелевое использование участка может привести к административной ответственности.

Где можно возводить ИЖС?

ИСЖ

Индивидуальное жилищное строение – это отдельно стоящее здание, не более трёх этажей, в котором допускается проживание одной семьи по регистрации. Возведение такого дома возможно только на участке, где целевое назначение земли предполагает размещение здания.

Каждый участок допускает определённый вид землепользования, код которого внесён в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). Законодательством определены семь категорий земель, и только две из них предполагают возможное строительство.

Сельскохозяйственные земли допускают размещение домов такого типа:
  • жилое здание без возможности регистрации в нём можно выстроить на садовом участке;
  • некапитальная постройка, где регистрация также невозможна – на огородном наделе;
  • дом, где разрешена регистрация и проживание, можно построить на даче.

Земли населённых пунктов имеют несколько видов использования ресурса, один из них отведён под жилую застройку. На таких участках, кроме других зданий, допускается ИЖС.

Возникает вопрос: зачем переводить земли в ИЖС, если купленный надел является сельскохозяйственным и на нём допустимы постройки? На это есть целый ряд причин, которые объясняют преимущества такого вида разрешённого использования, как ИЖС. Это и присвоение адреса жилому строению, и возможность жить в нём по регистрации, и участие дома в программе развития, откуда вытекает множество привилегий в качестве проведения средств связи для удобной коммуникации.

Как перевести земли из сельхозназначения в ИЖС? Для этого существует два способа:

Земля

  • перевод земель сельхозназначения в ИЖС путём изменения категории земли и включения участка в зону населённого пункта;
  • изменение не категории земли, а только вида разрешённого использования, и получение права возводить на наделе для сельскохозяйственных работ ИЖС.

В любом случае предполагается внесение изменений в документацию по участку и в ЕГРН с присвоением кода разрешённого использования. Иногда закон разрешает на таких наделах проводить дополнительную деятельность. Так, в случае с ИЖС, рядом с постройкой можно выращивать цветы и ягоды, но участок должен быть использован по основному назначению.

Постройка здания для индивидуального проживания с возможностью регистрации в нём возможна только на участке, который допускает его размещение. Если изначальный надел не предполагает возведения ИЖС, нужно получить на это разрешение.

Перевод надела в другую категорию

На практике это довольно трудный процесс, так как перевести землю из категории сельскохозяйственной возможно только в случаях, предусмотренных законом.

Когда речь идёт о возможности расширения границ административной единицы с целью увеличения жилой зоны, необходимо обратить внимание на такие нюансы:
  • расстояние до населённого пункта и возможность включения его в программу развития территории, если участок находится непосредственно рядом с границами административной единицы и включён в генеральный план по её расширению, есть вероятность, что надел отнесут к категории жилой застройки;
  • кадастровая оценка стоимости проекта не может быть выше средней более чем на 50 процентов по административной единице.

Если надел соответствует требованиям по стоимости и расположен недалеко от населённого пункта, нужно инициировать процедуру перевода земли в другую категорию. Необходимо помнить, что расширение границ населённых пунктов – это сложная процедура, требующая детального изучения местности, составления проектов с указанием причины изменения размеров административной единицы, разработки генеральных планов развития, сборки данных о целях использования территории. Поэтому нужно правильно составить ходатайство в компетентный орган, указав свои мотивы и причины перевода земли сельхозназначения в ИЖС.

Инициатива о переводе надела с целью изменить его целевое использование должна исходить от заинтересованного лица, желающего возвести индивидуальную постройку. Оно подаёт ходатайство и необходимую документацию в орган, компетентный в вопросе перевода земли.
Ходатайство должно содержать следующую информацию:
  • присвоенный кадастровый номер;
  • данные о собственниках и законных правах на землю;
  • сведения об исходной и планируемой категории (сельскохозяйственная и земли населённого пункта);
  • указание причины совершения перевода (постройка ИЖС).
Кроме ходатайства, необходимы такие документы:

паспорт

  • паспорт заявителя;
  • документы о праве владения или пользования участком в форме выписки из ЕГРН, так как лица должны подать документальное подтверждение своего законного права на использование земли;
  • согласие на перевод от правообладателя надела.
В случае возможности удовлетворить желание владельца надела компетентными органами в двухмесячный срок составляется акт о переводе, который должен содержать такую информацию:
  • мотивы перевода в иную категорию;
  • расположение надела и границ, его размеры и кадастровые номера;
  • указание на категории, между которыми происходит перевод.

Акт о переводе считается бессрочным. После его составления он отправляется ходатайствующему субъекту в течение двух недель. Датой изменения категории считается день постановки надела на учёт в Росреестр.

Орган власти имеет право отказаться от принятия документации на таких основаниях:
  • у заявителя нет на осуществление перевода законных оснований;
  • перечень поданных документов не отвечает требованиям закона.

Акт об отказе в рассмотрении составляется в течение месяца с указанием причин непринятия документов. Такое действие компетентного органа подлежит обжалованию в суде.

Перевод земельных наделов между категориями подлежит обязательной фиксации этого факта в ЕГРН. Участку регистратор присваивает новый кадастровый номер, при этом не меняется статус правообладателя и переоформления правоустанавливающей документации производить не нужно.

Изменение разрешённого вида землепользования

Желание возвести строение для жилья часто возникает у граждан, которые имеют надел для ведения сельского хозяйства. Механизм получения разрешения на постройку ИЖС без изменения категории земли значительно проще.

Оно возможно в следующих случаях.

Трава

  1. Если лицо владеет участком, выделенным для садоводства. Законом предусмотрена возможность возведения построек на таком участке, но без права регистрации в них. Тем не менее Конституционный суд в 2008 году рассмотрел дело, в котором заявитель за неимением другого жилья просил разрешение на присвоение адреса дому на садоводческом наделе и на регистрацию в нём. В Постановлении КС сказано, что в этом случае реализовывается право на выбор места проживания гражданином, которое не может быть ограничено. Конституционный суд пришёл к решению об удовлетворении просьбы заявителя с внесением изменений в земельное законодательство. Поэтому на сегодняшний день стало возможным присвоение садовому участку адреса и получение права на регистрацию в нём, правда, в исключительных случаях.
  2. Если лицо – владелец дачного дома, в котором есть возможность регистрации.
  3. В случае если сельскохозяйственный надел выделен для иных целей, можно изменить вид его целевого назначения, обратившись в орган местной власти.

Для изменения вида землепользования необходимо подать в земельный комитет такие документы, как паспорт, выписку из ЕГРН, свидетельство, которое бы подтверждало собственность на надел, разрешение от собственника (при аренде участка), план границ и проект будущей застройки.

Кроме этого, составляется заявление, в котором указываются мотивы изменения вида землепользования. Каждый земельный комитет правомочен принимать свои градостроительные регламенты. Утверждаются также правила застройки участков, расположенных в определённом регионе, поэтому органы власти могут потребовать дополнительные документы. Полный их перечень необходимо всегда уточнять при обращении, сейчас это можно сделать посредством сети Интернет.

Обычно смена разрешённого вида использования земли проходит после общественных слушаний. Таким образом, рекомендуется заручиться поддержкой соседей и предпринимателей, имеющих своё хозяйство рядом с участком, где будет возведено ИЖС. Кроме того, нужно изучить схемы градостроительного планирования и местные регламенты для того, чтобы добиться нужного разрешения на застройку.

В результате слушаний компетентная комиссия делает свои выводы и составляет протокол, который направляется в местные органы для дальнейшего обсуждения и принятия решения о возможности предоставления участка под ИЖС.

Процедура изменения вида землепользования является более дешёвой и быстрой.

При изменении вида землепользования присвоенный новый код заносится в Росреестр, а заявитель получает право на строительство жилья.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

одиннадцать − один =

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: