Для чего нужны градостроительные регламенты землепользования и застройки

Планирование, зональное распределение, благоустройство любого федерального субъекта осуществляется в соответствии с регламентами обустройства. В числе обязательных регулирующих документов – правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Они регулируют использование земель местного назначения, согласно определённым правилам. Они утверждаются на местном уровне, но в рамках Градостроительного и Земельного кодексов РФ.

Понятие ПЗЗ

Земельные участкиСогласно правилам землепользования и застройки местная региональная территория разделяется на зоны. Каждая из зон предназначена для определённого использования, земельные участки всегда принадлежат к одной зоне.

Зоны назначения (в рамках категорий земель):

  • земли для заселения;
  • для ведения сельского хозяйства;
  • для промышленных и энергетических нужд;
  • специального назначения – аэропорт, космическая деятельность, теле-, радиостанции, вышки сотовой связи;
  • транспортные развязки;
  • охраняемые объекты;
  • водный, лесной фонд.

Данный список не закрывается законодателем ввиду существования большего количества категорий земель.

Правила землепользования и застройки определяют чёткое обозначение и разделение этих зон. Для каждой из земель в зависимости от назначения используется свой градостроительный регламент. Он ограничивает участки, определяет параметры застройки, возможность расположения объектов в конкретной зоне, права собственников земель и др.

Градостроительный регламентГрадостроительный регламент не охватывает участки культурно-исторического наследия, памятники.

Также если такие объекты только обнаружились, по ним принимаются отдельные контролирующие регламенты, которые содержат параметры реставрации, ремонтных работ, этапы и сроки консервации, ответственность за содержание и пр.

Административный регламент градостроительного плана не распространяется на объекты земельного запаса (свободные зоны развития), государственного фонда (лесной, водный), особо охраняемые объекты, кроме курортов и санаториев.

Категории земель

Зональное распределение земель определяет тактику развития всего федерального объекта, их составляющих – города, посёлка, транспортных развязок и пр. Для каждой зоны предусмотрено назначение земель, возможность застраивать участок. Например, на землях сельскохозяйственного назначения нельзя располагать промышленные здания.

Земли для заселения предоставляются под:

  1. Индивидуальное жилищное строительство.
  2. Личные подсобные хозяйства.
  3. Жилые дома разной этажности.
  4. Коммерческие здания средней высоты – магазины, пекарни, спортивные залы и пр.
  5. Объекты коммунального хозяйства – электро-, водо-, тепловые и мобильные станции.
  6. Учреждения коммерческого и государственного происхождения образовательного типа (ДОУ, школы, вузы, училища и пр.), школы.
  7. Медицинские учреждения.
  8. Автодороги, ж/д развязки и т. п.
  9. Транспортные узлы (вокзалы, аэропорты, припортовые территории).
  10. Резервные зоны – предназначены для развития строительства, расширения территорий населённого пункта.
  11. Рекреационные зоны, предназначенные для туристической, культурной инфраструктуры.

Земли для сельского хозяйства

Кроме того, водоёмы, если таковые оказались внутри поселений, территории культурного и исторического наследия, памятники, ботанические сады, музеи и т.п.

Допустимы индивидуальные постройки – гаражи, склады, если они не представляют опасности для окружающего населения.

Для сельского хозяйства допустимо иметь на территории следующие объекты:

  • леса;
  • полосы отчуждения;
  • хозяйственные строения;
  • пашни;
  • участки для выпаса травоядных животных;
  • сенокосы;
  • садовые насаждения;
  • залежи (пашни, не обрабатываемые больше 20 лет).

Такая местность располагается за пределами города, села из-за большой площади участков и особой специфики.

Хозяйство предполагает большие обороты для экспорта, обеспечения государственных потребностей. Но допускается предоставлять для сельского хозяйства территории населённых пунктов в индивидуальном порядке.

Как правило, речь идёт о небольших личных подсобных хозяйствах – виноградники, культурные насаждения, огороды и пр.

К промышленным территориям принято относить:

  1. Производственные предприятия.
  2. Участки, где ведётся добыча полезных ископаемых.
  3. Объекты атомного производства и энергетики.
  4. Предназначенные для охраны и обороны объекта.
  5. Зоны специального назначения — космическая деятельность, аэропорт, аэродром.

Производственное предприятиеЗемли, относящиеся в промышленной категории, не могут возделываться под пашни или использоваться в качестве земли под фермерское хозяйство.

Прежде чем предоставить землю по назначению, проводится анализ поверхности земли, рельефность, целесообразность предприятия, расположение объекта. Недопустимо расположение земель промышленного назначения рядом с населёнными пунктами.

Особо охраняемые объекты представляют собой земли, предназначенные под исторические и культурные ценности, природоохранные субъекты РФ, памятные места. Могут использоваться для организации городских свалок, кладбищ, крематорий и т.п.

Рамки вышеперечисленных категорий гораздо шире, они зависят от специфики и значения федерального субъекта. Индивидуально, на местном уровне, каждая из категорий «разбивается» на зоны. В каждой зоне предполагается определённое направление, разрешённая деятельность. Например, в рамках категории земли под заселение могут располагаться зоны транспортной развязки, жилого массива и охраняемого объекта.

Также государственные субъекты РФ вправе добавлять, изменять категории согласно условиям местности, специфике пользования. При этом не нужно путать понятия «разрешённое использование» с «формой собственности» земли. На каждой из категорий зон располагаются объекты федерального, муниципального значения и частная собственность.

Структура ПЗЗ

ПЗЗ обеспечивают развитие муниципалитета, структуры населённых пунктов, обеспечивают возможности расширения ресурсов региона, привлекают инвестиционных партнёров. Все это даёт возможность планомерному развитию города, края, области.

ПЗЗ включают в себя:

  1. Основные положения.
  2. Карта зонирования субъекта.
  3. Градостроительный регламент.

Это три пункта в обязательном порядке должны быть отражены в ПЗЗ.

Положения можно охарактеризовать, нормативный теоретический документ, в котором содержатся правила регулирования землепользования и застройки. Здесь прописываются изменения в видах, назначениях земель, перечень необходимых документов для планирования. Отмечается обязательное условие – отсутствие противоречий с градостроительством, в рамках кодекса РФ. Регулярно обновляется информация о заседаниях и совещаниях, на которых приняты изменения в ЗПП.

К карте тоже есть свои требования:

  • на карте градостроительного зонирования определяются границы земель в соответствии с назначением. Участки не должны быть разделены этими границами, они могут принадлежать только к одной зоне использования. В свою очередь, в рамках одной зоны могут находиться несколько полноценных ограниченных земельных образований за исключением редких случаев (собор, как территория охраняемого объекта);
  • на карте обязательно должны быть обозначены территории, на которых планируется деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории – пересмотр земель, с учётом ветхости жилья, необходимости налаживания современной инфраструктуры. Для обозначения такой зоны может составляться индивидуальная карта. Если в регионе не планируется перестройка микрорайонов в рамках развития, обозначение не требуется.

Карта с обозначением территорииПеречисленные условия в обязательном порядке должны быть отражены на карте.

На карте обязательно отображаются:

  • границы населённых пунктов – город, поселение, деревня;
  • границы области, округа;
  • границы территорий особого назначения;
  • зоны культурного наследия;
  • исторические объекты.

Перечисленные объекты картограф обязан нанести, в противном случае их отсутствие может негативно сказаться на дальнейшем использовании земель.

Регламент

Правила застройки и землепользования градостроительный регламент должен отражать. Он определяет правовой режим земельной территории с учётом возможности строительства и использования земли. Регулирует возможные сочетания застроек и расположения объектов в рамках одного территориального поля, функционал и направленность.

В регламенте также отображены:

  1. Параметры построек, возможности использования коммуникаций, допустимые нормы высоты здания, количество этажей.
  2. Материал застройки, подземные и наземные коммуникации.
  3. Ограничения в использовании земель, в соответствии с законодательством РФ.
  4. Процент застройки, исходя из общей площади, отступы между целевыми участками.
  5. Расчёт допустимых застроек в рамках одного назначения – социальных, развлекательных, учебных и других инфраструктур и многое другое.

Параметры построек

Указанные факты являются важными составляющими для регламента – именно на них ориентируется застройщик.

Административные правила землепользования и застройки не распространяются на аэродромную и близлежащую территорию, если они противоречат ограничениям Воздушного кодекса РФ в отношении аэродромных земель. Если имеет место такое нарушение, то срок приведения использования земли в соответствии с Воздушным кодексом – не более 6 месяцев.

Если население не соглашается с рамками, указанными в градостроительном регламенте, представитель может обратиться в орган местного самоуправления с ходатайством о проведении собрания.

На нём обсуждается возможность отклонения, изменения границ или других условий документа.

Внесение изменений в ПЗЗ

Весь период согласования правил до момента их принятия и вступления в законную силу, продолжаются совещания и слушания пользователей земель. Рассматриваются предложения по назначению и использованию территории. В первую очередь обсуждается разграничение местности для жилого массива и сельскохозяйственных участков.

Иными словами, это приблизительное расположение следующих территорий:

  • крупные пашни;
  • сенокосы;
  • пастбища.

Крупные пашни

После утверждения перечисленные земли отмечаются на карте.

Заключительным этапом проводится голосование, в котором участвуют представители органа власти, землепользователи, сторонние инициаторы внесения изменений (если речь идёт о пересмотре параметров или специфики участков). Решение принимает комиссия, которая разрабатывала ПЗЗ в данном субъекте региона.

Срок подготовки проекта местной комиссией, со дня поступления предложений об изменении, не более 30 календарных дней.

Изменения проектируются и обозначаются на носителе (электронный, бумажный), отправляются главе местной управы. Если решение выносится положительное, результат озвучивается на комиссии округа, где должны присутствовать все участники собрания.

Далее проводятся публичные слушания с привлечением СМИ. По результатам готовится итоговый проект, к которому прикладываются итоги публичных слушаний, и отправляется главе административного округа.

Срок рассмотрения землеустроительного проекта о внесении изменений в Правила землепользования и постройки главой администрации составляет 10 дней.

Кто может внести предложение об изменении в ПЗЗ

Отправить заявление может любой землепользователь – физическое и юридическое лицо, органы самоуправления, управы и др. Любой из инициативной стороны действует по одинаковым принципам, в одной последовательности.

В зависимости от специфики предложения, инициаторы делятся на:Руководители территориальных структур федеральных органов

  • федеральные органы исполнительной власти;
  • органы местного самоуправления;
  • муниципалитетам;
  • исполнительная власть субъектов Российской Федерации.

Если регламентирующие правила землепользования и застройки препятствуют расположению на территории значимых государственных объектов (федерального, местного уровня), то на рассмотрение отправляется требование, а не предложение об изменении.

Физические и юридические лица могут отправлять соответственные прошения, в ряде ситуаций. Процедура может проходить на самостоятельной инициативе или по причине неэффективности использования территории, вредное воздействие на собственников, проживающее население, наблюдается заметное снижение стоимости объектов, нарушены права владельцев.

Порядок составления заявления на изменения в ПЗЗ

Чтобы внести изменения в ПЗЗ, необходимо составить запрос в виде заявление.

Документ должен соответствовать следующим правилам:

  • заявление должно чётко донести основание необходимости внесения изменений;
  • если причина – неэффективность, вредное воздействие и т.п. – должно быть документальное подтверждение, как факт;
  • в ситуации со снижением стоимости объектов может понадобиться дополнительная документация, подтверждённая органами власти;
  • чем больше к заявлению прикладывается доводов – заключений экспертов, юридически сильных документов, тем выше шанс на положительное решение.

Изначально правила землепользования и застройки были нацелены на устранение строительного беспорядка, нарушения строительных регламентов и для защиты гражданских прав.

Но на сегодняшний день выявлено большое количество случаев, когда ПЗЗ противоречат градостроительному кодексу Российской федерации. В связи с чем правительство страны разрабатывает закон о переходе на территориальное зонирование, с полным отказом от категорий. Нововведение планируется ввести на территории РФ к началу 2025 года.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

3 + 11 =

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: