Земли сельскохозяйственного использования виды разрешённого использования земель сельскохозяйственного назначения определяют то, как можно будет использовать вновь купленный участок. Далеко не всегда такой владелец хорошо разбирается в земельном законодательстве, чтобы понять, что это не только его собственность, но и определённые ограничения. Конечно, лучше всего рассмотреть такую возможность заранее, но иногда всё же может возникнуть вопрос о том, как поменять категорию уже купленного участка земли. Это сложно, но законом предусмотрена такая возможность.
Что это
Существует представление о праве собственности на землю, при котором рассуждают о том, что если уж земля находится в частном владении, хозяин может на ней делать всё, что душа пожелает, может использовать её по-своему. Доля правды в подобном подходе, конечно, имеется. Однако, земля слишком ценный ресурс, чтобы позволять хозяину нерационально выполнять использование земель сельскохозяйственного назначения (с позиции государства). Конечно, каждый земельный участок имеет свои определённые особенности. С другой стороны, его расположение может оказывать влияние на то, что именно на нём можно делать. Особенно актуальны такие проблемы при покупке земли. Когда её приобретают, часто рассчитывают построить дом, но может оказаться совсем другое.
Кроме этого, существует и ещё один вид ограничений. В каждом отдельном случае предусмотрены способы разрешённого использования земли.
- для ведения сельского хозяйства;
- для строительства индивидуального;
- для размещения магазина и так далее.
Как правило, уже установленные характеристики земельного участка изменить впоследствии, уже после его покупки, в соответствии со вкусами его нового владельца хотя и возможно, но очень непросто. Разумнее будет, если будущий покупатель земли хотя бы приблизительно заранее разберётся в существующих принципах землеустройства и, основываясь на такого рода знаниях, заранее выяснит характеристики того участка земли, который он планирует приобрести. Желательно, чтобы эта территория уже заранее имела требуемую ему категорию и подходящий вид разрешённого использования. В этой статье будет частично рассмотрен такой вопрос. Речь будет идти об участках земли, которые относятся к категориям сельскохозяйственных земель.
Категории земель
Одним из моментов учёта является присвоение участку земли определённой категории, которая предопределяет то, как участок используют в дальнейшем. Земли сельхозназначения — это только одна разновидность среди нескольких.
Какие встречаются категории земель сельскохозяйственного назначения? Как можно использовать земли?
- Земли, входящие в состав населённых пунктов. Их обычно называют землями поселений.
- Территории, которые резервируются для перспективного использования, их называют землями запаса.
- Та категория, которая рассматривается в данной статье, это земли сельскохозяйственного назначения.
- Ещё одна категория – водный фонд. Это не только территория рек, прудов, морей, озёр и других водоёмов, но и определённая часть земли вдоль их берегов.
- Территории, используемые лесным фондом.
- Рекреационные (предназначены для отдыха).
- Промышленные территории, на которых находятся промышленные предприятия и вспомогательные производства.
Каждому конкретному участку в обязательном порядке присваивается та или иная категория земель. Это способствует более рациональному использованию этого ценнейшего ресурса в масштабах всей страны.
Виды использования
Итак, предположим, рассматриваемому участку присвоена категория земель сельскохозяйственного назначения. О каких видах разрешённой деятельности можно сказать в данном случае? Для чего разрешено использовать такие земли?
- Позволяется использовать участок для ведения подсобного хозяйства. Под этим описанием могут иметься в виду самые разные виды деятельности, но они в обязательном порядке должны иметь отношение к сельскохозяйственной деятельности. Как правило (в редких случаях возможны исключения) строительство здесь запрещено.
- В некоторых случаях землю выделяют для строительства дачи. Как понятно, строить здесь можно, но такой дом имеет определённые юридические ограничения. Земли сельскохозяйственного использования, данные виды разрешённого использования не позволят получить регистрацию по данному адресу. В определённых случаях участок предоставляется именно для проведения садоводческой или огороднической деятельности. В таких случаях речь идёт о некоммерческих объединениях граждан. Целью таких объединений не должна быть коммерческая деятельность. Скорее, в этом случае речь идёт о деятельности в общественных целях. Наиболее распространены следующие три организационных формы для таких товариществ: товарищество, имеющее некоммерческое направление, потребительский кооператив и некоммерческое партнёрство. Важно заметить, что на этих землях разрешено не только заниматься соответствующими видами сельскохозяйственной деятельности, но и можно построить свою дачу. Законодательство России позволяет физическому лицу провести регистрацию по данному адресу при соблюдении определённых условий.
- Ещё одним видом разрешённой деятельности является фермерское хозяйство. Здесь рассматривается объединение граждан, которые занимаются выращиванием или переработкой сельхозпродукции. Основателями здесь может быть один или несколько граждан, владеющих землёй и средствами производства на условиях долевой собственности. Такие земли сельскохозяйственного назначения и виды разрешённого их использования включают в себя содействие развитию фермерских и крестьянских хозяйств.
- При занятиях животноводством речь идёт не только о тех землях, где находится скот постоянно, такие земли сельскохозяйственного использования подразумевают включение таких участков, где происходит выпас скота или кошение сена для создания запасов для животных на зимний период.
- Иногда может упоминаться такой комплексный вид деятельности, как сельскохозяйственное производство. Здесь разрешено не только выращивать, но и перерабатывать такую продукцию. Если речь идёт о приобретении участка с таким видом разрешённой деятельности, будет разумным прояснить для себя вопрос о том, нет ли здесь каких-либо дополнительных ограничений. Это нужно для того, чтобы не получилось, что был приобретён неподходящий участок, у которого потребуется поменять виды разрешённого использования земли сельхозназначения.
Перевод в другую категорию
Что делать, если данный участок уже находится в собственности, но всё-таки подходящего вида разрешённой деятельности не имеется? Что делать, если возникает необходимость ходатайствовать об изменении категории земель? Если использование земель сельхозназначения требует изменить их категорию? Это долгий и трудный процесс, однако, всё же это остаётся возможным.
Такие юридические действия не могут быть сделаны в тех случаях, когда право собственности на земельный участок не было надлежащим образом оформлено. Прежде всего нужно получить кадастровый паспорт на эту землю и затем зарегистрироваться в Едином реестре прав собственности на недвижимость.
Хотя это сделать необходимо, такие процедуры могут стоить немало.
При обращении в государственные органы с просьбой, чтобы была изменена категория земли, которая имеет в данный момент сельскохозяйственное назначение, нужно привести соответствующие для этого аргументы. Их перечень приведён в законодательстве.
Кратко о возможных причинах для этого:
- Предполагаемая консервация земель.
- Если данный участок в будущем должен оказаться частью заповедных земель. То есть, он станет частью природной территории, которая будет охраняться в особом режиме.
- Известно, что население тех или иных населённых пунктов постепенно растёт и их территория увеличивается. В процессе такого увеличения некоторые территории, которые прежде имели сельскохозяйственное назначение, со временем становятся частью городской территории. Таким образом, расширение территории городов или сёл может быть достаточной причиной для изменения категории данного участка земли.
- Современная цивилизация, кроме всего прочего, характеризуется устойчивым ростом промышленного производства. В частности, возможны ситуации, когда на бывших сельскохозяйственных землях происходит строительство промышленных объектов.
- Одним из направлений развития становится строительство разного рода линейных объектов. Кроме территории для их размещения, дополнительно для них нужна полоса земли, идущая с обеих сторон и подъездные пути для проведения техобслуживания или ремонта. Иногда для этого могут использоваться земли сельскохозяйственного назначения. Такие изменения обязательно должны сопровождаться планом, по которому планируется производить рекультивацию земель.
- Земля, которая используется для сельскохозяйственной деятельности, со временем может потерять нужные для этого свойства. Причины могут быть различными. При этом возможна передача таких участков в фонд запаса, водный или лесной фонд.
- В том случае, если было открыто месторождение полезных ископаемых, использование разрешённого использования земельных участков можно изменить. Но сделать это можно только при условии предоставления плана проведения рекультивации земли.
- При дальнейшем развитии местной инфраструктуры могут понадобиться новые объекты, которые имеют коммунальное или бытовое значение. Под них могут отвести бывшие сельскохозяйственные земли, но лишь при том условии, что иным образом это размещение выполнить было нельзя.
- Причины, которые соответствуют уровню межгосударственных отношений. Если у РФ есть обязательства перед другими государствами по размещению военных объектов на данных землях. Это является одной из причин, которая может привести к изменению категории участков сельхозназначения.
Указанные причины на законодательном уровне могут быть аргументами для рассмотрения вопроса об изменении категории сельскохозяйственных земель. Однако у рассматриваемого вопроса имеется и другая сторона.
- Это имеет место тогда, когда говорят о сельскохозяйственной земле, которая обладает особыми продуктивными свойствами.
- Другой критерий запрещения является ценностным. Если кадастровая цена данного участка на 50% больше средней кадастровой цены на землю сельхозназначения в этом районе.
Наиболее распространена такая мотивация, как изменение категории в связи с включением территории в состав земель населённого пункта. Кто уполномочен рассматривать этот вопрос? Обычно это решение принимают органы муниципальной власти. В некоторых случаях такие вопросы решают исполнительные органы государственной власти. Последний вариант имеет место тогда, когда рассматриваемый участок относится к ведению государства.
Пакет необходимых документов
При подготовке документации с целью обращения в государственные или муниципальные органы. Главным является то, что в ходатайстве должна быть отражена вся необходимая кадастровая информация об этом земельном участке и изложена причина, по которой было подготовлено это ходатайство.
Этот документ составляется обычно по следующей схеме.
- выписка из кадастрового паспорта;
- копия паспортных страниц, удостоверяющих личность заявителя;
- выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) с данными об участке и всех сделках, имевших место с ним;
- результат проведения экологической экспертизы;
- разрешение изменить разрешённое использование, которое подписано правообладателем земли.
Данные из кадастрового паспорта и из Единого реестра нужны для характеристики самого участка, описания прав собственности и тех сделок, которые были здесь проведены. Документы, удостоверяющие личность — это обычно паспорт, но разрешено использовать и некоторые другие варианты. Экологическая экспертиза проводится далеко не во всех случаях изменения категории, а только в некоторых. Один из возможных вариантов — это перевод земель, относящихся к лесному фонду, в какую-либо другую категорию.
Для подачи этого документа должно быть в обязательном порядке проведено получение кадастрового паспорта и регистрация в ЕГРП (Едином государственном реестре прав).
Процесс рассмотрения
Ходатайство и поданные документы обязаны рассмотреть в пределах установленных сроков. Муниципальные власти должны решить этот вопрос не позднее чем за два месяца. Если заявление рассматривали государственные исполнительные органы, то срок рассмотрения дела увеличивается. Теперь он составляет три месяца. Если решение уже было принято, то принимается соответствующий акт и отсылается заявителю в течение десяти суток с момента принятия решения. Конечно, не исключается вариант, когда решение принимается отрицательное. Уведомление о принятом отрицательном решении также должно быть передано заявителю не позднее двухнедельного срока.
Что делать, если получен отказ? Конечно, отказ может быть только мотивированным. Вот возможные причины принятия такого решения.
- Если согласно законодательству было положено провести экологическую экспертизу и её заключение было негативным, то это является достаточной причиной для отказа.
- В некоторых случаях изменить целевое использование земель – может прямо подпадать под запрещение со стороны законодательства РФ.
- Если та категория, которая запрашивается в этом ходатайстве, не соответствует муниципальным документам, которые приняты ранее по отношению к данной территории.
Если было получено отрицательное решение, нужно постараться устранить недостатки и заново подать документы на рассмотрение.
