Порядок проведения кадастровой экспертизы земельных участков

Земельный участок – это объект недвижимой собственности, операции с которым не проходят без государственных контролирующих органов. Например, для оценки рыночной стоимости участка требуется кадастровая экспертиза. А для проведения оценки соответствия параметров требованиям и условиям ЗК РФ проводится землеустроительная экспертиза. Условия и правила проведения процедуры контролирует Росреестр, сопровождение и контроль осуществляют территориальные и федеральные службы.

Понятие и применение

землеустроительная экспертиза

Суть понятия заключается в исследовании, цель которого измерить земельный участок, для его дальнейшей эксплуатации. Процедура устанавливает соответствие между параметрами, указанными в документах, и реальностью, определяет возможность разделения территории. Инициатором выступает владелец земли или судебный орган.

Производится геодезическая съёмка, которая замеряет и фиксирует точные данные. В результате составляется экспертное заключение, оно является официальным регулирующим документом.

Данная экспертиза определяет:
  • точные размеры участка;
  • границы разделения;
  • географические координаты объекта;
  • производится ли строительство на территории;
  • соответствие параметров надела с указанными в документах;
  • границы принадлежащей земли.

Экспертиза предполагает проведение в двух вариантах: досудебном и судебном, отличаются инициатором действия.

Судебная и досудебная экспертиза

Принято выделять два вида исследования:

  • судебная;
  • досудебная.

Вид проведения исследования напрямую зависит от сложившейся ситуации.

Судебная экспертиза Экспертизу судебную назначает судебный орган. Одна сторона составляет заявление с просьбой измерить параметры земельного надела. Это заявление может выступать главным доказательством. Цель таких исследований – получить документальное подтверждение для раздела имущества или изменения его границ.

Другой вид осуществляется без привлечения судебной инстанции. Инициатором является частное лицо, которое напрямую обращается к специалистам для осуществления замеров и внесения в кадастр. На руках у владельца будет пакет документации, который поможет в правильной оценке. С таким пакетом проще осуществлять имущественные сделки, как пример – продажа, дарение, обмен и т. п. В этих случаях экспертизу положено делать на законодательном уровне.

Чаще всего подобный анализ требуется в следующих случаях:
  1. Если возникли разногласия между соседями при землемерии участка.
  2. Если необходимо определить законность построек на территории.
  3. Если обнаружена ошибка в кадастровом документе.

Это наиболее частые ситуации, когда стоит провести экспертизу.

После экспертизы выносится результат в виде документа, который помогает в дальнейшем развитии событий. В 40% случаев землеустроительная экспертиза инициируется спорами соседей по земельному вопросу.

Проводить экспертизу может только специалист, прошедший обучение по направлению «земельный кадастр» или «геодезия».

Разновидности

Судебная экспертиза В зависимости от цели и объекта земельной недвижимости существует разделение. Процесс проведения не меняется, заключение во всех случаях делается одинаково. Провести оценку может государственный и негосударственный орган.

Выделяют следующие виды:
  1. Первичная.
  2. Повторная.
  3. Дополнительная.
  4. Независимая.

Эти категории чаще всего применяются на практике.

Первичная экспертиза осуществляется для определения местонахождения, параметров участка. Используется более чем в 50% случаев.

Повторная экспертиза назначается, если данные первичной ставятся под сомнение, если обнаружена ошибка или представлена неполная информация. Для проведения процесса может быть назначен прежний эксперт, а может быть выбран другой специалист.

Дополнительная экспертная оценка проводится, если в предыдущем заключении недостаточно данных по решаемому вопросу или при возникновении новых обстоятельств дела.

Независимая оценка даётся следующим образом: необходимо обратиться в независимый орган, который самостоятельно проведёт оценку, опираясь на имеющиеся в деле факторы. Независимая экспертиза актуальна для раздела территории между соседями, для определения возможности строительных работ на участке. Может проводиться как в судебном, так и в досудебном порядке.

Методика

Методика исследований делится на две большие составляющие – детальное изучение документации, соответствие информации данным Росреестра, и работа на земельном участке специальным оборудованием. Осуществлять землеустроительную экспертизу может только кадастровый инженер, с соответствующим дипломом.

Специалист и клиент Специалисты выделяют следующие методы изучения:

  1. Документальный;
  2. Геодезический.

Оба метода всегда применяются на практике.

Документальный метод основан на изучении данных, соответствующих документов, актуальности информации и совпадений с Росреестром.

Этапы изучения:
  • анализ правоустанавливающих свидетельств;
  • внесение или изменение информации в реестры;
  • соответствие данным земельного кадастра;
  • оценка параметров участка – форма, размер, месторасположение и др.;
  • составляется предварительное заключение.

Результат документального исследования сравнивается с геодезическим заключением, и только после этого выносится окончательная оценка параметров земли.

Геодезический метод представляет собой изучение, измерение точных данных непосредственно на местности. Используется технические приборы, позволяющие определить углы, расстояние, координаты и пр. Геодезический метод включает в себя полевые мерки и дальнейшую камеральную обработку.

Полевые мерки осуществляются так:
  1. Используется теодолит электронный или оптический, для вычисления расстояния углов между разными точками пространства.
  2. Нивелир точно определяет разницу высоту между заданными точками на поверхности.
  3. Электронный тахеометр, более совершенный вид теодолита, позволяющий определять расстояния с пятикилометровой дальности.
  4. Дальномер ультразвуковой и электронный, для моментального определения данных, с помощью лазерного луча.
  5. Спутниковые GPS-приёмники применяются для того, чтобы привязать объект к геодезической госсети.

Сведения, полученные путём сбора информации на месте, сравниваются с информацией, полученной документально. Если имеются значительные погрешности, то исследование проводится снова.

После определения полевых замеров производится анализ и точная обработка данных с помощью специального компьютерного моделирования. В результате программируется виртуальное изображение 3D, полностью соответствующее действительности. Корректируются неточности, отклонения, уравниваются чертежи.

Полученные результаты фиксируются документально и предоставляются запрашиваемому органу. Документ является законно значимым и обоснованным для дальнейшего ведения процесса.

Все действия должны проводиться исключительно опытными и дипломированными специалистами.

Порядок проведения

Заключение договора Согласно российскому законодательству мероприятие проводит специализированное предприятие, в котором числится не менее одного сотрудника с профильным образование по специальностям «кадастровая инженерия» или «геодезия». Компания должна предоставить лицензию, разрешение, при наличии диплом об образовании специалиста-землеустроителя. Заказчику нужно только собрать документы и после окончания получить результат.

Этапы проведения анализа:
  1. Заключение договора.
  2. Сбор и изучение документации.
  3. Изучение участка на местности.
  4. Составление документа – заключения.
  5. Внесение данных в кадастровый реестр.

Перечисленные действия проводятся именно в указанном порядке. Это поможет учесть все нюансы и ничего не пропустить.

Для проверки требуются следующие документы:
  • правоустанавливающие документы на землю;
  • схема из бюро технической инвентаризации (БТИ);
  • кадастровая карта;
  • итоги землемерия (межевания);
  • данные Росреестра.

Лучше дополнительно подготовить такой же пакет бумаг, только с их копиями на случаи, если что-то потеряется или срочно потребуется одна и та же информация двум разным специалистам.

Клиент и исполнитель заключают договор, где обозначаются сроки проведения, обязательства исполнителя и заказчика, способы взаимодействия и др. По желанию можно обсудить и включить дополнительные пункты соглашения.

Инженер-землеустроитель Все предоставляемые заказчиком документы заверяются у нотариуса и должны соответствовать сроку действия. Необходимо наличие обязательных подписей и печатей, должен иметься согласованный с управлением земельных ресурсов по региону график. Данные архивов нужно заверить архивариусом, датой, печатью и подписью.

После сбора и подтверждения документов объект изучается на местности полевым и камеральным способом, мероприятие проводит кадастровый инженер-землеустроитель.

Решение в случае необходимости принимается комиссией в составе геодезиста и кадастрового инженера.

Далее выдаётся заключение, которое обязательно содержит данные:
  1. Личные данные эксперта – образование, опыт.
  2. Характеристика, обстоятельства процесса.
  3. Результаты исследования в цифрах.
  4. Выводы, заключительное решение.

Документ является официальным и имеет законодательную силу для предоставления в ходе судебного разбирательства или в процессе сделок с землёй.

Помимо этого, заключение требуется для:
  • определения соответствия данных с документами;
  • оспаривания сделок купли-продажи объектов;
  • установления целевого использования помещений на участке;
  • установления принадлежности имущества на территории и др.

Срок проведения экспертизы зависит от сложности земельного объекта и варьируется в промежутке от 14 до 20 дней. Государственная экспертиза занимает до 60 дней и может быть продлена по заявлению на 30 дней максимум.

Оспаривание результата

СудОспаривание решения землеустроительной экспертизы предусмотрено ЗК РФ. Цель – проведение повторного исследования. Важно подать апелляцию не позже чем через 30 дней от даты выдачи первого экспертного заключения. Процесс трудоёмкий, нужно быть готовым к бюрократическим препятствиям.

Ход действий:
  1. Составить ходатайство в суд.
  2. В заявлении по пунктам указать причины оспаривания.
  3. Приобщить результат другой экспертизы, при наличии.
  4. Если есть иное заключение, лучше предоставить ксерокопии документов, подтверждающие квалификацию проводившего оценку эксперта.
  5. Суд изучает ходатайство и, при наличии оснований, назначает повторную экспертизу тому же или другому эксперту.

Нужно быть готовым к тому, что процесс может занять очень много времени. Поэтому будет лучше, если требуемые документы будут готовы заранее.

Основания для повторной экспертизы

Иногда случается, что требуется повторное проведение анализа.

К таким ситуациям можно отнести:
  1. Сомнения в правильности обоснования выводов. Для этого могут привлекаться дополнительные экспертные службы, которые изучают методику и правильность выполнения процесса. Если имеются неточные формулировки, расплывчатые понятия и неправильные названия, шанс повторной экспертизы большой.
  2. Личное взаимодействие со сторонами, использование данных документов, которые не приобщены к исследованию;
  3. Есть несогласия экспертов при комплексной экспертизе. Когда специалист несогласен с общим результатом и заверил только свои исследования подписью.

Основания определяются законодательно и строго регулируются ЗК РФ. Отсутствие веских оснований, по мнению суда, является причиной для отказа в повторной экспертизе.

Стоимость

Деньги Цена, так же как и сроки, зависит от сложности, назначения и вида. Досудебная экспертиза обойдётся дешевле, чем судебная, так как требует меньше расходов. Государственная процедура строго регулируется фиксированными тарифами. Стоимость частной независимой экспертизы будет зависеть от рыночной цены объекта.

Факторы, влияющие на стоимость:
  1. Срок. Чем быстрее необходимо заключение, тем больше сумма к оплате.
  2. Расположение. Объекты, находящиеся в пределах города, обходятся дешевле. Чем дальше расстояние от города, тем больше затрат на проезд и доставку на местность оборудования. Затраты иногда увеличиваются в 2 – 3 раза.
  3. Дополнительные экземпляры заключения. Влияют на цену незначительно, но удорожание возможно на 5 – 10%.

Поэтому прежде чем заказывать исследование, нужно уточнить его стоимость.

В среднем, стоимость исследования оценивается от 14000 рублей до 50000 рублей, в зависимости от территории РФ. Москва и Московская область характеризуются более высокими расценками.

Землеустроительная экспертиза – это сложный и трудоёмкий процесс, для осуществления которого необходим детальный контроль на всех этапах. Главное правило – выбор надёжной компании-партнёра. Квалифицированность и опыт сотрудников обеспечит беспрепятственное выполнение поставленной задачи.

В современном мире можно попасться на обман мошенников, которые под чужими названиями осуществляют незаконную деятельность. Только изучение лицензии, разрешительной документации и дипломов сотрудников обезопасит заказчика.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

2 × 5 =

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: